Alugar o imóvel por conta própria ou contratar uma administradora: o que comparar

Alugar um imóvel por conta própria é perfeitamente possível, e muitos proprietários fazem isso. Para decidir, além de comparar a taxa de administração, vale listar o que o proprietário passa a fazer sozinho quando não contrata uma administradora: escolher o inquilino, redigir o contrato, cobrar, acompanhar impostos e contas e resolver o que acontecer até a devolução das chaves. A decisão fica mais fácil quando se coloca tudo isso na conta.

O que o proprietário assume quando aluga sozinho?

Uma locação tem várias etapas, e cada uma tem regras próprias na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Sem administradora, todas ficam com o proprietário:

• Preço e anúncio. Definir o valor com base no mercado, fazer as fotos, anunciar nos portais e responder aos interessados.
• Visitas. Combinar horários, levar as chaves e mostrar o imóvel, muitas vezes em dias e horários de trabalho.
• Análise do candidato. Conferir documentos, renda e histórico de crédito do candidato e do garantidor.
• Garantia. Escolher e formalizar a garantia. A lei permite só uma por contrato, conforme o artigo 37, e o artigo 43 trata como contravenção penal exigir mais de uma.
• Contrato. Redigir um contrato de aluguel que respeite a lei e proteja o proprietário.
• Vistoria. Fazer a vistoria de entrada, com fotos, e colher a assinatura do inquilino no laudo.
• Cobrança. Emitir a cobrança todo mês, conferir o pagamento e procurar o inquilino quando ele atrasa.
• Contas do imóvel. Acompanhar condomínio e IPTU, que continuam ligados ao imóvel e ao nome do dono.
• Reajuste e renovação. Calcular o reajuste anual, avisar o inquilino e cuidar da renovação ou do encerramento.
• Imposto de Renda. Apurar e recolher o carnê-leão nos meses em que houver imposto devido, quando o inquilino é pessoa física.
• Manutenção. Atender o inquilino quando algo quebra e decidir o que é responsabilidade de cada um.
• Saída. Fazer a vistoria de saída, apurar reparos e acertar a garantia.

Cada etapa, isolada, é simples. O peso está na repetição: todas voltam durante os anos de contrato, inclusive quando surgem problemas.

Quando alugar por conta própria costuma funcionar bem?

Em algumas situações, administrar sozinho faz sentido:

• o proprietário mora perto do imóvel e tem tempo para visitas e manutenção;
• já conhece bem a Lei do Inquilinato e tem um modelo de contrato revisado;
• tem um ou dois imóveis e acompanha os pagamentos de perto;
• o inquilino é alguém de confiança, com histórico conhecido.

Mesmo nesses casos, vale ter o hábito de registrar tudo por escrito: vistoria com fotos, recibos, avisos de reajuste e combinados sobre obras.

Quando uma administradora costuma fazer diferença?

Alguns perfis tendem a se beneficiar mais da administração profissional:

• Quem mora fora. Para quem mora em outra cidade ou no exterior, visitas, vistorias e reparos ficam difíceis de acompanhar.
• Quem tem pouco tempo. Cobrança, contas e manutenção pedem atenção durante todo o contrato.
• Quem tem mais de um imóvel. Cada contrato tem seu vencimento, seu índice de reajuste e sua data de renovação.
• Quem prefere não lidar diretamente com o inquilino. Conversas sobre atraso, reparo ou desocupação são mais fáceis quando há alguém fazendo essa ponte.

Como comparar os custos de forma justa?

A comparação mais comum é a taxa de administração contra "não pagar nada". Essa conta deixa de fora alguns custos de quem aluga sozinho:

• Tempo. As horas gastas com anúncio, visitas, cobrança e manutenção.
• Imóvel vazio. Cada mês sem inquilino custa o aluguel que não entrou, somado ao condomínio, ao IPTU e às contas mínimas. Mostramos essa conta no artigo sobre quanto custa manter um imóvel vazio.
• Inadimplência. Um atraso que não é cobrado logo tende a crescer. Explicamos isso no artigo sobre o que fazer quando o inquilino não paga.
• Erros de contrato. O artigo 45 da Lei do Inquilinato considera nula a cláusula que tente afastar as proteções da lei, e o proprietário costuma descobrir isso só quando precisa usá-la.
• Serviços avulsos. Quem aluga sozinho costuma pagar à parte por contrato, vistoria ou orientação jurídica quando precisa.

Do outro lado, a taxa da administradora também precisa ser lida com atenção. Vale saber o que está incluído, se há cobranças extras e se a taxa é cobrada nos meses em que o inquilino não paga. Detalhamos esses pontos no artigo sobre a taxa de administração.

Um ponto que costuma passar despercebido: a taxa de administração paga pelo proprietário pode ser deduzida da base de cálculo do Imposto de Renda sobre o aluguel, porque é despesa de cobrança e recebimento do rendimento, como prevê o artigo 42 do Regulamento do Imposto de Renda (Decreto 9.580/2018).

Que perguntas ajudam a decidir?

Antes de escolher um caminho, vale responder com sinceridade:

1. Quanto tempo por mês eu consigo dedicar ao imóvel, inclusive em meses difíceis?
2. Eu sei analisar um candidato e uma garantia com segurança?
3. Tenho um contrato revisado e atualizado com a lei?
4. Quem vai atender o inquilino quando eu estiver viajando ou ocupado?
5. Quanto me custaria um mês de imóvel vazio ou um mês de aluguel em atraso?
6. Prefiro conversar diretamente com o inquilino em situações de conflito?

Se a decisão for por uma administradora, o artigo sobre como escolher uma administradora de aluguel em Fortaleza traz um roteiro de perguntas para comparar empresas.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Aqui na Brasil de Andrade, administramos imóveis em Fortaleza desde 1981. Visitamos o imóvel antes de anunciar, para avaliar e conhecer o proprietário, e cuidamos de todas as etapas da locação, do anúncio à devolução das chaves.

O aluguel é repassado normalmente no dia 10. Nos contratos com garantia, o repasse acontece mesmo se o inquilino atrasar, e a cobrança fica com a nossa equipe, que procura o inquilino no dia seguinte ao vencimento. Nos contratos sem garantia, o repasse é feito quando o inquilino paga. Os carnês de IPTU são controlados internamente, e no início de cada ano o proprietário recebe o informe de rendimentos para a declaração.

A comissão de intermediação só é cobrada em locação nova, sempre parcelada, e não é cobrada na renovação. A taxa de administração só é cobrada quando o inquilino paga. Vistoria, contrato e reajuste não têm cobrança extra.

Mais de 99% das locações que administramos seguem sem disputa na Justiça. Se quiser conversar sobre o seu imóvel, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.