Vistoria de entrada e saída: como ela protege o proprietário

A vistoria de entrada registra, com fotos e descrição item por item, o estado do imóvel no dia em que o inquilino recebe as chaves. A vistoria de saída repete esse registro na devolução, e a comparação entre as duas mostra o que precisa ser reparado. É esse registro que protege o proprietário quando surge qualquer dúvida sobre danos, pintura ou uso da caução.

O que é a vistoria de entrada e saída?

A vistoria de entrada é um levantamento detalhado do imóvel feito antes de o inquilino se mudar. O resultado é um documento chamado laudo de vistoria, que descreve cada ambiente e cada item: paredes, pisos, portas, janelas, louças, metais, instalações elétricas e hidráulicas, armários e o que mais fizer parte do imóvel.

A vistoria de saída é feita quando o inquilino devolve o imóvel. Ela segue a mesma ordem da vistoria de entrada, justamente para que as duas possam ser comparadas ponto a ponto.

O laudo de vistoria faz parte do contrato e merece a mesma atenção que você dá ao conferir o contrato de aluguel. Sem ele, a conversa sobre o estado do imóvel na devolução vira uma disputa de memória.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a vistoria?

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) trata do assunto dos dois lados.

No artigo 22, que lista as obrigações do locador, o inciso V diz que ele deve "fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes". Repare que a lei fala em fornecer a descrição quando o inquilino pedir. Na prática, fazer essa descrição sempre, sem esperar o pedido, é o que protege o proprietário.

No artigo 23, que lista as obrigações do locatário, o inciso III diz que ele deve "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal".

Juntando os dois artigos, fica claro o papel da vistoria: só é possível exigir que o imóvel volte "no estado em que o recebeu" se esse estado foi registrado com cuidado no início.

Por que a vistoria é tão importante para o proprietário?

Porque ela transforma o estado do imóvel em prova. Alguns exemplos do dia a dia:

• Danos na devolução. Um piso trincado, uma porta empenada ou um armário quebrado só podem ser cobrados do inquilino se o laudo de entrada mostrar que estavam em bom estado.
• Uso da caução. Quando a garantia é a caução, a vistoria de saída comparada com a de entrada é o que justifica usar parte do valor para reparos. Seja qual for a garantia escolhida, caução, fiador ou seguro-fiança, ela só funciona bem quando o dano está documentado.
• Defeitos que já existiam. A vistoria também protege o proprietário de ser responsabilizado por algo que nunca foi problema. E, do outro lado, deixa claro para o inquilino o que já existia, o que evita discussões injustas.
• Próxima locação. Um imóvel devolvido em bom estado volta para o mercado mais rápido.

O que um bom laudo de vistoria deve ter?

Um laudo útil é detalhado o bastante para que uma pessoa que nunca viu o imóvel consiga entender como ele estava. Como boa prática, ele deve trazer:

1. Identificação do imóvel, das partes e da data da vistoria.
2. Descrição ambiente por ambiente, na mesma ordem, do começo ao fim.
3. Estado de cada item: novo, bom, regular ou com defeito, com a descrição do defeito quando houver.
4. Fotos detalhadas de cada ambiente e de cada ponto relevante, incluindo marcas, manchas e defeitos já existentes.
5. Itens que acompanham o imóvel, como armários, eletrodomésticos, luminárias e controles de portão.
6. Chaves entregues, com a quantidade de cada uma.
7. Leituras dos medidores de água, energia e gás, quando o imóvel tiver medição individual.
8. Assinatura do inquilino, confirmando que recebeu o laudo e concorda com o que está descrito.

Expressões vagas, como "imóvel em bom estado" sem mais nada, ajudam pouco. Quanto mais específico o laudo, menos espaço para dúvida.

Por que o inquilino precisa assinar o laudo?

A assinatura mostra que o inquilino conhece o estado do imóvel que está recebendo. Se ele discorda de algo, o momento de apontar é esse, antes de se mudar. Um laudo assinado evita a alegação, no fim do contrato, de que um dano "já estava lá".

Também é importante que o inquilino fique com uma cópia. Assim ele sabe exatamente em que condições deverá devolver o imóvel.

Como a vistoria de saída é comparada com a de entrada?

Na devolução, o imóvel é vistoriado seguindo o mesmo roteiro do laudo de entrada. Cada item é comparado com o registro inicial, com as fotos lado a lado.

O que for desgaste natural do uso, como pequenas marcas de convivência, não entra na conta, como diz o próprio artigo 23. Já danos causados pelo mau uso, peças quebradas, furos fora do comum ou itens faltando devem ser reparados ou compensados pelo inquilino.

Uma dúvida muito comum nessa hora é se o inquilino deve pintar o imóvel na devolução. A resposta depende do que diz o contrato e do que o laudo de entrada registrou sobre a pintura.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Aqui na Brasil de Andrade, as vistorias são feitas pela nossa própria equipe, sempre com fotos detalhadas. O inquilino assina o laudo e recebe sua cópia na reunião de acolhimento, que fazemos no início de toda locação. Fomos pioneiros dessa reunião em Fortaleza.

Na saída, comparamos o imóvel com o laudo de entrada e, se houver reparos a fazer, nossa equipe oferece ao inquilino a execução desses serviços. Assim o inquilino tem uma forma prática de devolver o imóvel no estado em que recebeu.

A vistoria está incluída na administração, sem cobrança extra. Se quiser conversar, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.