Contrato de aluguel: o que o proprietário precisa conferir

O contrato de aluguel é o documento que vai decidir quase todas as dúvidas que surgirem durante a locação. Quando o contrato é bem feito, uma divergência se resolve com a leitura de uma cláusula. Quando é genérico ou baixado da internet sem revisão, a mesma divergência pode virar meses de discussão.

Muitos proprietários em Fortaleza alugam com modelos prontos, sem adaptar ao imóvel e ao inquilino. Vou passar pelos pontos que eu confiro em todo contrato antes da assinatura.

Quem são as partes

Muitos problemas começam aqui.

• Todos os proprietários do imóvel assinam ou estão representados? Se o imóvel é de um casal ou de herdeiros, todos precisam participar ou dar procuração.
• O inquilino está identificado com nome completo, CPF e documento? Se for empresa, quem assina tem poderes para isso?
• Todos que vão morar no imóvel e são responsáveis pelo pagamento estão no contrato?

Descrição do imóvel

O contrato deve identificar o imóvel com endereço completo, número da matrícula ou da inscrição do IPTU e, se for o caso, vaga de garagem e depósito. Móveis e equipamentos que ficam no imóvel devem constar da vistoria.

Prazo e finalidade

O prazo influencia o que acontece no fim do contrato. Na locação residencial, com prazo de 30 meses ou mais, o contrato termina na data prevista, e o proprietário pode pedir o imóvel de volta sem justificar o motivo. É a chamada denúncia vazia, do artigo 46 da Lei 8.245/91. Com prazo menor, o contrato se prorroga automaticamente ao fim do prazo, e a retomada fica limitada às situações do artigo 47, como uso próprio ou de familiar, ou depois de cinco anos de locação.

Por isso, todos os contratos residenciais que fazemos têm prazo de 30 meses.

O contrato também deve dizer a finalidade: residencial ou comercial. Um imóvel alugado para moradia não pode virar ponto comercial sem a concordância do proprietário.

Valor, vencimento e reajuste

Confira:

• o valor do aluguel e o dia do vencimento;
• a multa e os juros por atraso;
• o índice de reajuste, que só pode ser aplicado a cada 12 meses;
• onde e como o pagamento é feito.

A lei proíbe vincular o aluguel ao salário mínimo, ao câmbio ou a moeda estrangeira (artigo 17).

Encargos: quem paga o quê

Pela lei, o IPTU é do proprietário, salvo se o contrato disser o contrário (artigo 22). O condomínio ordinário é do inquilino, e o extraordinário, como obras estruturais e fundo de reserva, é do proprietário. O contrato deve deixar claro:

• se o IPTU é transferido ao inquilino e de que forma é pago;
• quem paga a taxa de lixo, a água, a luz e o gás;
• quem contrata e paga o seguro contra incêndio.

Garantia

O contrato deve dizer qual é a garantia, com todos os dados: o valor e a conta da caução, ou o nome e a qualificação completa do fiador. Lembre-se de que a lei permite apenas uma garantia por contrato (artigo 37).

Vistoria

A vistoria de entrada é parte do contrato. Ela registra o estado de cada cômodo, pintura, pisos, louças, metais, portas e equipamentos, de preferência com fotos. No fim da locação, é a comparação entre a vistoria de entrada e a de saída que decide quem paga cada reparo.

Um contrato sem vistoria deixa o proprietário sem prova do estado em que entregou o imóvel.

Obras e modificações

O inquilino não pode modificar o imóvel sem autorização por escrito (artigo 23). O contrato deve dizer o que acontece com as benfeitorias: se são ou não indenizadas e se ficam no imóvel. Sem essa cláusula, vale a regra da lei, que obriga o proprietário a indenizar as benfeitorias necessárias, mesmo sem autorização.

Devolução antes do prazo

O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato pagando a multa prevista, que deve ser proporcional ao tempo que falta (artigo 4º). O contrato precisa dizer o valor de referência dessa multa e como ela é calculada. Nos nossos contratos, a referência costuma ser de três aluguéis vigentes na época, reduzida na proporção do tempo já cumprido.

A própria lei dispensa a multa quando o inquilino é transferido pelo empregador para outra cidade e avisa por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (artigo 4º, parágrafo único).

Venda do imóvel

Se o proprietário pensa em vender o imóvel durante a locação, vale prever no contrato como serão as visitas de interessados. O inquilino tem direito de preferência na compra (artigo 27).

Assinatura

O contrato pode ser assinado no papel ou de forma eletrônica. A assinatura eletrônica de contratos particulares é aceita pela legislação brasileira e facilita muito quando uma das partes mora em outra cidade.

Os contratos que fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, o contrato e a vistoria são preparados pela nossa equipe para cada imóvel, assinados de forma digital e acompanhados de vistoria com fotos. O inquilino recebe um boleto único, com aluguel, condomínio e IPTU, e nós pagamos o condomínio e o IPTU diretamente. Todo imóvel alugado tem seguro contra incêndio.