Lei do Inquilinato: o que o proprietário precisa saber

A Lei do Inquilinato, a Lei 8.245, é de 1991 e regula quase tudo o que acontece numa locação urbana no Brasil, inclusive aqui em Fortaleza. Ela foi atualizada algumas vezes, a mais importante em 2009, e vale tanto para imóveis residenciais quanto comerciais.

Ninguém precisa conhecer a lei inteira para alugar bem um imóvel, mas alguns artigos aparecem o tempo todo na rotina do proprietário, e são esses que comento aqui.

Prazo do contrato

A lei permite contratos com qualquer prazo (artigo 3º). Na locação residencial, o prazo escolhido muda bastante o que acontece no fim:

• Contrato de 30 meses ou mais (artigo 46): ao fim do prazo, o contrato termina e o proprietário pode pedir o imóvel de volta sem precisar justificar. É a chamada denúncia vazia. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, o contrato passa a valer por prazo indeterminado, e o proprietário pode pedir o imóvel a qualquer tempo, com aviso de 30 dias.
• Contrato de menos de 30 meses (artigo 47): ao fim do prazo, o contrato se prorroga automaticamente, e a retomada só é possível em situações específicas previstas na lei, como para uso próprio ou de familiar, ou depois de cinco anos de locação contínua.

É por isso que a maioria dos contratos residenciais é feita com 30 meses.

O imóvel durante o contrato

Enquanto o contrato estiver em vigor, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta (artigo 4º). O inquilino pode devolver antes do prazo, pagando a multa prevista no contrato, calculada de forma proporcional ao tempo que falta.

Aluguel e reajuste

O valor do aluguel é livre (artigo 17), mas a lei proíbe fixá-lo em moeda estrangeira ou vinculá-lo ao câmbio ou ao salário mínimo. O reajuste segue o índice escolhido no contrato, e só pode ser aplicado a cada 12 meses.

Depois de três anos de contrato ou do último acordo sobre o valor, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial do aluguel para adequá-lo ao preço de mercado (artigo 19).

A lei também proíbe cobrar o aluguel antecipado, salvo em locação por temporada ou quando o contrato não tem nenhuma garantia (artigo 20).

Garantias

O artigo 37 lista as garantias possíveis, como a caução e o fiador. O proprietário pode pedir apenas uma delas por contrato. Exigir duas é contravenção penal (artigo 43), e a caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel (artigo 38).

Quem paga o quê

Os artigos 22 e 23 dividem as obrigações. As principais do proprietário:

• entregar o imóvel em condições de uso;
• responder por defeitos anteriores à locação;
• pagar as despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais, pintura de fachada e fundo de reserva;
• pagar o IPTU e o seguro contra incêndio, salvo se o contrato transferir ao inquilino.

As principais do inquilino:

• pagar o aluguel e os encargos em dia;
• pagar as despesas ordinárias de condomínio, como água, luz e manutenção das áreas comuns e salários dos funcionários;
• reparar os danos que causar;
• não fazer modificações no imóvel sem autorização por escrito;
• devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste do uso normal.

Benfeitorias

Se o inquilino fizer uma obra no imóvel, a lei distingue três tipos (artigos 35 e 36):

• Necessárias, para conservar o imóvel, como consertar um vazamento: devem ser indenizadas, mesmo sem autorização.
• Úteis, que melhoram o uso, como uma grade: só são indenizadas se o proprietário autorizou.
• Voluptuárias, de embelezamento: não são indenizadas, e o inquilino pode retirá-las se isso não danificar o imóvel.

O contrato pode prever regra diferente, e quase todos os contratos bem feitos tratam desse ponto.

Venda do imóvel alugado

Se o proprietário quiser vender o imóvel durante a locação, o inquilino tem direito de preferência (artigo 27): deve ser avisado por escrito, com preço e condições, e tem 30 dias para decidir se compra.

Se o imóvel for vendido a outra pessoa, o comprador pode pedir a desocupação com prazo de 90 dias, a menos que o contrato tenha cláusula de vigência em caso de venda e esteja registrado na matrícula do imóvel (artigo 8º).

Falta de pagamento e despejo

A falta de pagamento permite ao proprietário pedir o despejo (artigo 9º). O processo tem regras próprias (artigos 59 a 66), entre elas a possibilidade de o inquilino evitar o despejo pagando toda a dívida, com acréscimos, dentro do prazo dado pela Justiça. Trato desse tema em um artigo próprio.

Cláusulas que não valem

O artigo 45 diz que são nulas as cláusulas que tentam afastar os objetivos da lei, como impedir a prorrogação ou a renovação nos casos em que ela é garantida. Já vi contratos com cláusulas que pareciam proteger o proprietário e que, numa disputa, acabariam sem efeito.

Como aplicamos a lei no dia a dia

Na Brasil de Andrade, que administra imóveis em Fortaleza desde 1981, a lei está presente em cada etapa: no contrato, na escolha da garantia, no reajuste anual, na vistoria e na devolução das chaves. Nosso objetivo é que o proprietário não precise decorar artigos, e que o contrato já esteja certo desde o começo.

Quando surge uma divergência, a primeira conversa é sempre com uma pessoa da nossa equipe. Mais de 99% das locações que administramos seguem sem disputa na Justiça. Se for preciso ir à Justiça, o advogado é pago por nós.