Inquilino não quer sair do imóvel: como funciona o despejo

O contrato venceu, o proprietário quer o imóvel de volta e o inquilino não sai. Ou o inquilino deixou de pagar e continua no imóvel. São situações que tiram o sono de quem aluga, e a primeira reação costuma ser a pressa. Vou explicar como a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) trata o despejo e por que o caminho correto, mesmo quando parece mais lento, é o que protege o proprietário.

O que o proprietário não pode fazer

O proprietário não pode, em nenhuma hipótese, retomar o imóvel por conta própria. Trocar a fechadura, retirar os móveis do inquilino, cortar água ou energia ou impedir a entrada no imóvel são atitudes ilegais, que podem gerar processo contra o proprietário e indenização ao inquilino.

O imóvel volta às mãos do dono de duas formas: por acordo, com a entrega das chaves, ou por decisão judicial.

Quando o proprietário pode pedir o imóvel de volta

A lei prevê vários motivos para o despejo. Os mais comuns são:

Falta de pagamento. O aluguel ou os encargos não foram pagos (artigo 9º).

Fim do contrato de 30 meses ou mais. Na locação residencial com prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato termina na data prevista, sem necessidade de justificar o pedido (artigo 46). Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias depois do fim, sem oposição do proprietário, o contrato passa a valer por prazo indeterminado. A partir daí, o proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento, com aviso por escrito e prazo de 30 dias para a desocupação.

Contratos com prazo menor que 30 meses. Aqui a retomada é mais restrita. Depois do fim do prazo, o proprietário só pode pedir o imóvel em situações previstas no artigo 47, como uso próprio ou de familiar, obras aprovadas pelo poder público ou depois de cinco anos de locação.

Descumprimento do contrato. Por exemplo, sublocação sem autorização ou dano ao imóvel (artigo 9º).

Primeiro passo: a notificação

Na maior parte dos casos, o processo começa com uma notificação por escrito, que informa o inquilino do pedido de desocupação ou da dívida e dá um prazo. Muitas vezes a notificação já resolve sem processo e, quando não resolve, serve para comprovar que o inquilino foi avisado.

É também o momento de tentar um acordo de saída: data de entrega das chaves, vistoria e, se houver dívida, como ela será paga. Um acordo bem escrito costuma devolver o imóvel mais rápido que qualquer ação.

A ação de despejo

Se não houver acordo, o proprietário entra com a ação de despejo, por meio de advogado. Em Fortaleza, a ação corre na Justiça Estadual, no Tribunal de Justiça do Ceará.

Liminar. Em alguns casos, o juiz pode mandar desocupar o imóvel em 15 dias, logo no início do processo, sem ouvir o inquilino antes (artigo 59). Para isso, o proprietário deposita uma caução de três meses de aluguel. Uma das hipóteses é a falta de pagamento em contrato sem garantia, ou cuja garantia deixou de existir.

Purgação da mora. No despejo por falta de pagamento, o inquilino pode evitar a saída pagando toda a dívida atualizada, com encargos, custas e honorários, em até 15 dias depois de citado (artigo 62). Esse direito não vale se ele já o usou nos 24 meses anteriores.

Sentença e prazo para sair. Se o juiz decide pelo despejo, o inquilino recebe prazo para desocupar de forma voluntária. Em regra, são 30 dias. No despejo por falta de pagamento, o prazo é de 15 dias (artigo 63). Se o inquilino não sair, o despejo é cumprido por oficial de justiça, com uso de força policial, se necessário.

Quanto tempo demora

Depende do motivo, da existência de liminar, de o inquilino se defender ou não e do ritmo da vara onde o processo corre. Por isso, desconfie de quem promete prazo fechado. O que está nas mãos do proprietário é agir cedo, porque cada mês de espera é mais um mês de dívida e de imóvel ocupado.

O que evita chegar ao despejo

A ação de despejo é o último recurso. O que evita chegar até ela começa antes do contrato:

• inquilino bem escolhido, com renda compatível e cadastro consultado;
• garantia adequada;
• contrato de 30 meses na locação residencial, que facilita a retomada no fim do prazo;
• vistoria com fotos, para que a devolução não vire discussão;
• conversa: muitos casos de inquilino que não quer sair se resolvem quando alguém senta para combinar a mudança.

O fim do contrato nos imóveis que administramos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, acompanhamos o vencimento de cada contrato e começamos a conversa com proprietário e inquilino 60 dias antes do fim do prazo. Essa antecedência evita, inclusive, uma desocupação que ninguém queria, causada por uma interpretação equivocada do contrato.

Quando o proprietário quer o imóvel de volta, a própria Brasil de Andrade faz a notificação ao inquilino e conduz a negociação da entrega das chaves.

O cuidado começa antes. No início de toda locação, fazemos uma reunião de acolhimento com o inquilino. Fomos pioneiros com essa iniciativa em Fortaleza, e ela diminui muito os desencontros e os problemas ao longo do contrato.

Se for preciso ir à Justiça, o advogado é pago por nós. O proprietário não tem custo com honorários e acompanha o andamento com a equipe.