Caução, fiador ou seguro fiança: qual garantia pedir ao alugar seu imóvel

A garantia é o que protege o proprietário se o inquilino deixar de pagar o aluguel ou devolver o imóvel com danos. Escolher bem a garantia é uma das decisões mais importantes da locação, e uma das dúvidas mais comuns de quem vai alugar pela primeira vez em Fortaleza.

As garantias mais conhecidas são a caução, o fiador e o seguro fiança, e cada uma protege o proprietário de um jeito.

O que a lei diz

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) lista, no artigo 37, as modalidades de garantia que podem ser usadas na locação. A caução, a fiança, que é o fiador, e o seguro de fiança locatícia estão entre elas.

A mesma lei proíbe pedir mais de uma garantia no mesmo contrato. Exigir caução e fiador ao mesmo tempo torna a exigência nula e ainda é considerado contravenção penal pelo artigo 43. É um erro frequente de quem aluga sem orientação.

Caução

A caução mais comum é em dinheiro. O inquilino deposita um valor no início do contrato, que fica guardado até o fim da locação.

• Limite: pelo artigo 38, a caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel.
• Onde fica: o valor deve ser depositado em caderneta de poupança, e o rendimento pertence ao inquilino.
• No fim do contrato: a caução é devolvida com o rendimento, descontados aluguéis em atraso e danos ao imóvel apurados na vistoria de saída.

A vantagem é a simplicidade, porque o dinheiro já está separado e não depende de ninguém. O ponto fraco é o tamanho da proteção, já que três meses de aluguel podem não cobrir um atraso longo somado a reparos no imóvel.

Outra forma de caução é o título de capitalização. O inquilino compra um título no valor combinado, que fica vinculado ao contrato como garantia. Se houver dívida, o valor do título serve para cobri-la. No fim da locação, sem pendências, o inquilino resgata o título. Também aceitamos essa modalidade, embora ela seja pouco usada no mercado de Fortaleza.

Fiador

O fiador é uma pessoa que se compromete a pagar a dívida do inquilino se ele não pagar.

Muita gente acha que o fiador precisa ter um imóvel quitado, mas a lei não exige isso. A fiança é uma garantia pessoal, em que o fiador responde pela dívida com a renda e o patrimônio dele, seja qual for. Quem pensa em imóvel como garantia está confundindo a fiança com a caução em imóvel, que é outra modalidade, em que um imóvel fica vinculado ao contrato por averbação na matrícula. Na Brasil de Andrade, não exigimos, a princípio, que o fiador tenha imóvel.

A vantagem do fiador é que a garantia não tem um teto de valor como a caução: ele responde por aluguéis, encargos e danos previstos no contrato. Por outro lado, está cada vez mais difícil para o inquilino encontrar alguém disposto a ser fiador, o que pode reduzir o número de interessados no imóvel. E, se for preciso cobrar, a cobrança costuma ser judicial e leva tempo.

Se o fiador tiver imóvel, ele pode ser penhorado para pagar a dívida da locação, mesmo que seja o único imóvel dele. Essa exceção está na Lei 8.009/90, e o Supremo Tribunal Federal confirmou em 2022 que ela vale tanto para locação residencial quanto comercial.

O que conferir no fiador

• Renda compatível com o valor do aluguel.
• Cadastro sem restrições.
• Se for casado, a assinatura do cônjuge no contrato.

Seguro fiança

No seguro fiança, uma seguradora garante o pagamento ao proprietário. O inquilino passa por uma análise de crédito da seguradora e paga um prêmio, normalmente anual.

Se o inquilino atrasar, a seguradora cobre a dívida nos limites da apólice, e a análise de crédito ainda funciona como um filtro a mais na escolha de quem vai morar no imóvel. O custo para o inquilino, porém, costuma ser maior que o das outras garantias, o que reduz a procura. A cobertura também depende do que está escrito na apólice, então vale ler com atenção o que entra (aluguel, condomínio, IPTU, danos) e quais são os prazos para comunicar o atraso.

Também aceitamos o seguro fiança, mas ele é pouco usado em Fortaleza, por um motivo prático. O prêmio aumenta o quanto o inquilino desembolsa por mês, e o que ele pode pagar no total é limitado. Para caber no orçamento dele, a pressão acaba recaindo sobre o valor do aluguel, o que reduz o que chega ao proprietário. O mercado de Fortaleza não recebeu bem essa conta. Na Brasil de Andrade, preferimos enfrentar a inadimplência investindo no relacionamento com o inquilino.

Qual escolher

Não existe uma garantia certa para todos os casos. Depende do valor do aluguel, do perfil do inquilino e de quanto risco o proprietário aceita correr. Três perguntas ajudam:

• Se o inquilino parar de pagar, quantos meses de aluguel a garantia cobre?
• Quanto tempo leva para o dinheiro chegar até você?
• A garantia afasta bons inquilinos por ser difícil de conseguir?

Nos contratos que administramos em Fortaleza, a caução é a garantia mais usada.

Contrato sem garantia

A lei permite alugar sem garantia. Nesse caso, se houver falta de pagamento, o proprietário pode pedir na Justiça uma liminar para a desocupação do imóvel em 15 dias, como prevê o artigo 59. Ainda assim, ficar sem garantia significa ficar sem ninguém para cobrir a dívida.

A garantia não substitui a escolha do inquilino

Toda garantia só entra em ação quando algo já deu errado. Por isso, nos imóveis que administramos, a escolha de quem vai morar no imóvel vem antes: analisamos cadastro, renda e histórico, e conversamos com o candidato antes de aprovar.