Seguro fiança no aluguel: como funciona para o proprietário

O seguro fiança é uma das garantias que a Lei do Inquilinato permite pedir ao inquilino. Em vez de uma pessoa (o fiador) ou de um valor depositado (a caução), quem garante o pagamento ao proprietário é uma seguradora. É uma dúvida frequente de proprietários, embora em Fortaleza a modalidade ainda apareça pouco nos contratos.

Este artigo explica como o seguro fiança funciona, o que a lei diz sobre ele, o que a apólice costuma cobrir, quem paga e o que acontece quando o inquilino atrasa.

Como funciona o seguro fiança

O inquilino escolhe o imóvel e passa por uma análise de crédito feita pela seguradora. Se for aprovado, a seguradora emite uma apólice em que o proprietário é o beneficiário (o segurado) e o inquilino é o garantido. A partir daí, se o inquilino deixar de pagar o aluguel ou outras obrigações cobertas, a seguradora indeniza o proprietário dentro dos limites da apólice e depois cobra a dívida do inquilino.

Para o proprietário, a análise de crédito da seguradora funciona como um filtro a mais. Ela não substitui a análise do inquilino e dos documentos, que olha também para o histórico de pagamentos e a coerência do cadastro.

O que a Lei do Inquilinato diz

A Lei 8.245/91 trata do seguro fiança em poucos dispositivos:

• Artigo 37, inciso III: inclui o "seguro de fiança locatícia" entre as modalidades de garantia que o locador pode exigir.
• Artigo 37, parágrafo único: proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Quem tem seguro fiança não pode pedir também caução ou fiador.
• Artigo 41: "O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário."
• Artigo 23, inciso XI: entre as obrigações do inquilino está "pagar o prêmio do seguro de fiança". O contrato de locação costuma repetir essa regra.
• Artigo 42: quando a locação não tem nenhuma garantia, o proprietário pode exigir o aluguel até o sexto dia útil do mês a vencer. Com seguro fiança, vale a regra do artigo 20, que proíbe cobrar o aluguel antecipado (a exceção é a locação para temporada).

Na prática, a apólice fixa limites de valor, coberturas e prazos. Por isso, vale ler as condições antes de assinar e conferir se elas estão de acordo com o que o contrato de locação prevê.

O que costuma ser coberto

A divisão mais comum é entre uma cobertura básica e coberturas adicionais. Nas condições gerais do seguro fiança da Porto Seguro (versão de agosto de 2023), por exemplo, a cobertura básica é a falta de pagamento do aluguel, e as adicionais, contratadas à parte, incluem:

• encargos como IPTU, condomínio ordinário, água, luz e gás;
• danos ao imóvel, com exigência de laudo de vistoria de entrada assinado;
• pintura;
• multa por rescisão do contrato.

As mesmas condições excluem, entre outros pontos, danos morais, lucros cessantes, desgaste natural do imóvel e alterações no contrato de locação feitas sem anuência da seguradora. Cada seguradora tem suas regras, então a pergunta certa antes de aceitar uma apólice é: o que está coberto, até quanto e em que condições.

Um cuidado: o seguro fiança e o seguro contra incêndio são coisas diferentes. O primeiro garante as obrigações do inquilino; o segundo protege o imóvel.

Quem paga e quanto custa

Quem paga o prêmio é o inquilino, pelo artigo 23, inciso XI, e pelo que o contrato de locação estabelece. O valor depende da análise de crédito, do valor do aluguel, das coberturas contratadas e da seguradora. Segundo a Serasa Experian, em texto de junho de 2025, em média, o valor anual pode ficar entre uma e três vezes o aluguel mensal.

Com números hipotéticos: para um aluguel de R$ 2.000, isso significaria um prêmio anual entre R$ 2.000 e R$ 6.000, pago à vista ou parcelado. Esse dinheiro não volta ao inquilino no fim do contrato, diferente da caução em dinheiro.

Prazo, renovação e atraso do inquilino

Nas condições gerais da Porto Seguro, a vigência do seguro é a mesma do contrato de locação, e a renovação não é automática: depende de nova análise da seguradora. Quando o contrato vai ser renovado ou passa a vigorar por prazo indeterminado, é preciso verificar se a apólice também foi renovada, para a locação não ficar sem garantia.

Se o inquilino atrasar, o proprietário (ou a administradora) precisa comunicar a seguradora dentro do prazo da apólice. Nas mesmas condições gerais:

• o aviso deve ser feito logo após o vencimento do segundo aluguel não pago;
• o período entre o primeiro atraso e a caracterização do sinistro é chamado de expectativa de sinistro;
• o sinistro se caracteriza com a decretação do despejo, o abandono do imóvel ou a entrega amigável das chaves;
• o primeiro adiantamento de aluguéis ocorre depois de comprovado o ajuizamento da ação de despejo.

Perder o prazo de comunicação pode comprometer a indenização. Os passos gerais da cobrança estão no artigo sobre o que fazer quando o inquilino não paga o aluguel.

Seguro fiança, caução ou fiador

Cada garantia tem um ponto forte. A caução em dinheiro é limitada a três meses de aluguel, mas o valor já está separado e volta ao inquilino no fim. O fiador, em regra, não tem esse teto, salvo limite previsto no contrato, mas depende de alguém disposto a assumir a dívida. O seguro fiança dispensa o fiador e traz a análise da seguradora, com um custo que o inquilino não recupera. Comparamos as três com mais detalhe no artigo sobre caução, fiador ou seguro fiança.

O seguro também costuma ser lembrado para candidatos com restrição no nome, mas a aprovação depende da análise da própria seguradora. Tratamos desse caso no artigo sobre inquilino com nome negativado.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, aceitamos seguro fiança, fiador, caução e título de capitalização, e a caução é a garantia mais usada. Em Fortaleza, o seguro fiança é pouco usado: o custo recai sobre o inquilino e tende a pressionar o valor do aluguel que o mercado aceita.

Seja qual for a garantia, o processo começa por uma análise criteriosa e inteligente de cadastro. Quando o aluguel atrasa, entramos em contato com o inquilino no dia seguinte ao vencimento. E, com a locação garantida, o repasse ao proprietário acontece mesmo se o inquilino atrasar.