Inquilino com nome negativado: dá para alugar? O que o proprietário deve avaliar

Na análise de um candidato, a consulta ao CPF mostra uma restrição. O nome está negativado. Para o proprietário, a dúvida é imediata: dá para alugar assim?

A resposta curta é que nenhuma lei proíbe alugar para quem tem o nome negativado, e nenhuma lei obriga o proprietário a aceitar. A decisão é de quem aluga. O que vale é tomá-la com base no quadro completo do candidato, e não só no resultado de uma consulta.

O que a negativação indica

Ter o nome negativado significa que existe uma dívida em atraso registrada em um cadastro de proteção ao crédito, como SPC e Serasa. Pelo Código de Defesa do Consumidor (artigo 43, parágrafo 1º), essas informações negativas não podem ficar registradas por mais de cinco anos. O Superior Tribunal de Justiça tem o mesmo entendimento na Súmula 323.

A negativação mostra que, em algum momento, a pessoa deixou uma conta sem pagar. Ela não mostra, sozinha, o motivo, o tamanho do problema nem a situação financeira atual. Por isso, a restrição merece atenção, mas não decide sozinha a análise.

O que pesar além da restrição

Duas pessoas negativadas podem representar riscos muito diferentes. Alguns pontos ajudam a separar os casos:

• Valor da dívida. Uma conta pequena em atraso é diferente de várias dívidas que somam valores altos.
• Idade da dívida. Uma restrição antiga, de uma fase difícil que já passou, pesa menos do que dívidas recentes e acumuladas.
• Origem da dívida. Uma pendência com uma loja ou uma operadora de telefone diz uma coisa. Uma dívida com o proprietário ou a imobiliária do imóvel anterior diz outra, e merece muito mais atenção.
• Situação atual. Dívida em negociação ou com acordo em dia mostra disposição de resolver.
• Renda. A renda comprovada precisa ser compatível com o custo total do mês: aluguel, condomínio e IPTU.
• Histórico de aluguel. Se o candidato pagou o aluguel anterior em dia por anos, isso conta muito, mesmo com outra dívida no nome.

Explicamos quais documentos pedir e como conferir cada informação no artigo sobre análise do inquilino.

Como a garantia muda a conta

Quando o candidato tem uma restrição, a garantia ganha peso na decisão. Cada uma se comporta de um jeito:

• Caução. O dinheiro já fica depositado no início do contrato, até três meses de aluguel, quando feita em dinheiro (Lei 8.245/91, artigo 38, parágrafo 2º). Ela não depende do crédito do inquilino, mas tem limite de valor.
• Fiador. Um fiador com renda compatível e cadastro sem restrições pode compensar a restrição do candidato. O fiador também passa pela análise.
• Seguro fiança. A seguradora faz a própria análise de crédito e pode recusar o candidato.

Lembre que a Lei do Inquilinato permite apenas uma garantia por contrato (artigo 37, parágrafo único). Comparamos as opções no artigo sobre caução, fiador ou seguro fiança.

Uma oferta comum de quem está negativado é pagar vários meses adiantados. Esse caminho tem limites legais: a lei só permite exigir aluguel antecipado quando o contrato não tem nenhuma garantia ou na locação para temporada (artigos 20 e 42). Explicamos as regras no artigo sobre aluguel adiantado.

Critérios iguais para todos os candidatos

A análise deve usar critérios objetivos, ligados à capacidade de pagamento e ao cumprimento do contrato, e os mesmos para todos os candidatos. A negativação é um critério legítimo. O que a lei proíbe é recusar alguém por motivo discriminatório, como origem, raça, cor, sexo, religião ou idade. Isso não significa uma análise mecânica, em que qualquer restrição reprova. Significa saber, de antemão, o que pesa e quanto pesa.

Cuidados com os dados do candidato

Consultar o CPF do candidato é permitido. A Lei Geral de Proteção de Dados (Lei 13.709/2018) admite o tratamento de dados para a proteção do crédito (artigo 7º, inciso X) e nos procedimentos preliminares a um contrato (artigo 7º, inciso V).

Ainda assim, alguns cuidados valem para qualquer proprietário:

• use o resultado da consulta só para a análise da locação;
• não comente a situação financeira do candidato com terceiros;
• guarde os documentos com segurança e descarte os de quem não fechou o contrato.

O que fazer depois de aprovar

Se a decisão for alugar, o acompanhamento do contrato faz diferença. Um contato rápido no primeiro atraso, antes que a dívida cresça, costuma resolver a maior parte dos casos. Mostramos esse caminho no artigo sobre o que fazer quando o inquilino não paga.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Aqui na Brasil de Andrade, a seleção do inquilino é feita com uma análise criteriosa e inteligente de cadastro, que olha o contexto de cada candidato e não apenas o resultado das consultas. Ter o nome negativado não reprova o candidato automaticamente: a análise vai além da consulta aos órgãos de proteção ao crédito, e às vezes o candidato é aprovado. A garantia mais usada nos contratos que administramos em Fortaleza é a caução, e também trabalhamos com fiador, seguro fiança e título de capitalização.

Depois da aprovação, fazemos uma reunião de acolhimento com o inquilino no início de toda locação. Se o pagamento não entra, nossa equipe procura o inquilino já no dia seguinte ao vencimento, com uma cobrança baseada no relacionamento. Mais de 99% das locações que administramos terminam sem litígio.

Se quiser conversar sobre o seu imóvel, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.