Aluguel adiantado: quando o proprietário pode cobrar, segundo a Lei do Inquilinato

Uma dúvida frequente de quem vai alugar um imóvel em Fortaleza é se dá para pedir o primeiro aluguel na assinatura do contrato, ou combinar que o inquilino pague sempre no começo do mês de uso, antes de o mês terminar. A ideia parece uma proteção a mais para o proprietário.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) trata desse ponto de forma direta. Na maior parte das locações, o aluguel é pago depois do período de uso, e a cobrança antecipada só é permitida em dois casos. Neste artigo explicamos quais são esses casos, a diferença entre aluguel vencido e adiantado e o que pode acontecer com quem cobra fora das regras.

O que diz a Lei do Inquilinato

O artigo 20 da Lei 8.245/91 estabelece: "Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel."

Ou seja, a regra é a proibição, e existem duas exceções:

• a locação sem nenhuma garantia (artigo 42);
• a locação para temporada (artigos 48 e 49).

Fora dessas duas situações, o proprietário não pode exigir que o inquilino pague o aluguel de um mês antes de esse mês começar.

Aluguel no mês vencido e aluguel adiantado

Na locação comum, o aluguel remunera o uso do imóvel em um período que já passou. Por isso se fala em aluguel pago "no mês vencido". Quando o contrato não fixa a data de pagamento, a própria lei define o prazo: até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (Lei 8.245/91, artigo 23, inciso I).

Um exemplo com números hipotéticos: o inquilino recebe as chaves em 1º de março. O aluguel referente a março é pago em abril, na data combinada no contrato. Se o proprietário exigisse esse valor no dia da assinatura, antes de o inquilino ocupar o imóvel, estaria cobrando o aluguel adiantado.

O contrato pode definir o dia do pagamento, como o dia 5 ou o dia 10 do mês seguinte ao de uso. O que a lei proíbe, fora das exceções, é exigir o aluguel antes de o período de uso terminar. É por isso que o artigo 42, ao tratar da locação sem garantia, fala em pagamento até o sexto dia útil do mês vincendo, ou seja, no começo do próprio mês de uso: essa é a cobrança antecipada que só a locação sem garantia permite.

Quando a cobrança antecipada é permitida

Locação sem garantia. O artigo 42 diz que, "não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo". As modalidades de garantia são a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (artigo 37). Se o contrato tem qualquer uma delas, a exceção do artigo 42 não se aplica.

Locação para temporada. É aquela destinada à residência temporária do inquilino, por motivos como lazer, cursos, tratamento de saúde ou obras no próprio imóvel, contratada por até 90 dias (artigo 48). Nela, o artigo 49 permite que o locador receba "de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos", e ainda exija uma das garantias do artigo 37 para as demais obrigações do contrato.

Diferença entre caução e aluguel adiantado

É comum confundir a caução em dinheiro com o pagamento antecipado. A caução é uma garantia: fica depositada durante a locação e serve para cobrir dívidas ou danos no fim do contrato. A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertidos ao inquilino (artigo 38, parágrafo 2º).

Também não é permitido somar garantias. O artigo 37, parágrafo único, proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. E, como vimos, quem já tem caução, fiador ou seguro fiança não pode exigir o aluguel adiantado. Para comparar as opções, veja o artigo sobre caução, fiador ou seguro fiança.

O que acontece se o proprietário cobrar fora das regras

A lei trata a cobrança antecipada indevida como contravenção penal. O artigo 43, inciso III, inclui entre as condutas puníveis "cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada". A pena prevista no caput do artigo 43 é de prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do inquilino.

No mesmo artigo, os incisos I e II também tratam como contravenção exigir quantia além do aluguel e dos encargos permitidos e exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.

Além do risco legal, a cobrança fora das regras costuma criar atrito logo no início da locação. Um contrato bem feito, com uma garantia adequada e a data de pagamento clara, protege mais o proprietário do que um mês recebido antes da hora. Os pontos que não podem faltar estão no artigo sobre contrato de aluguel.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, a caução é a garantia mais usada, e também trabalhamos com fiador, título de capitalização (que cumpre a função de caução em títulos) e seguro fiança. Com a locação garantida, vale a regra geral da lei: o aluguel não pode ser exigido antecipadamente.

O repasse ao proprietário é feito normalmente no dia 10. Quando há garantia, o repasse acontece mesmo se o inquilino atrasar. Se houver atraso, entramos em contato com o inquilino no dia seguinte ao vencimento, como explicamos no artigo sobre inquilino que não paga o aluguel. Trabalhamos com a locação tradicional, de longo prazo, residencial e comercial. Por isso, a exceção da temporada não se aplica aos imóveis que administramos.