Inquilino não paga o aluguel: o que fazer

O aluguel atrasou. Para o proprietário, é um dos momentos mais desconfortáveis da locação, principalmente quando o aluguel faz parte da renda da família. Administrando imóveis em Fortaleza desde 1981, vemos sempre que a forma de agir nos primeiros dias pesa muito no que vem depois. Abaixo, o caminho que costuma funcionar, na ordem.

Primeiro: entenda o atraso

Nem todo atraso é igual. Há o inquilino que esqueceu o vencimento, o que teve um imprevisto no mês e o que está em dificuldade financeira de verdade. Cada caso pede uma resposta diferente.

Por isso, o primeiro passo é uma conversa. Um contato logo nos primeiros dias, educado e direto, resolve a maior parte dos atrasos. O inquilino que se sente tratado com respeito tende a priorizar o aluguel e a avisar quando vai atrasar de novo.

Deixar o atraso correr por meses, esperando que se resolva sozinho, não costuma dar certo. Quanto maior a dívida, mais difícil fica para o inquilino pagar.

O que o contrato prevê

O contrato de locação normalmente define multa e juros por atraso. Confira:

• a data de vencimento;
• a multa por atraso;
• os juros e a correção;
• quem paga as custas e os honorários de advogado em caso de cobrança.

Esses encargos podem ser cobrados junto com o aluguel em atraso.

Cobrança e acordo

Se a conversa não resolver, o passo seguinte é a cobrança formal, por escrito. Uma notificação registra o atraso, informa o valor devido com os encargos do contrato e dá um prazo para o pagamento.

Em muitos casos, o caminho mais rápido para receber é um acordo: parcelar a dívida junto com os aluguéis que vão vencer. Um acordo bem feito tem valor, prazo e consequência do descumprimento escritos e assinados.

Para o proprietário, receber a dívida e manter um inquilino que volta a pagar costuma sair mais barato que um processo e um imóvel vazio.

Acione a garantia

Se o contrato tem garantia, este é o momento de usá-la. Com caução, o valor depositado cobre a dívida até o limite do que foi caucionado.

Com fiador, ele deve ser comunicado do atraso, e quanto antes melhor. O fiador responde pela dívida do inquilino, tem interesse em resolver rápido e, muitas vezes, ajuda a encerrar a situação antes que ela chegue à Justiça.

Quando a conversa não resolve

Se não houver pagamento nem acordo, o proprietário pode entrar com a ação de despejo por falta de pagamento, prevista no artigo 9º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Na mesma ação, pode cobrar os aluguéis e encargos em atraso.

Mesmo depois de citado, o inquilino pode evitar o despejo pagando toda a dívida atualizada, com multa, juros, custas e honorários, em até 15 dias. É a chamada purgação da mora, do artigo 62. A lei não permite usar esse recurso de novo se o inquilino já o usou nos 24 meses anteriores.

Explico como funciona a ação de despejo, com prazos, em outro artigo.

O que evita o problema

A maior parte dos atrasos graves começa antes da assinatura do contrato:

• a escolha do inquilino, com renda compatível, cadastro consultado e histórico de pagamentos;
• uma garantia adequada ao valor do aluguel;
• a cobrança rápida, porque quanto antes o atraso é percebido, mais fácil é resolver;
• o relacionamento, já que o inquilino bem atendido costuma conversar antes de atrasar.

No início de toda locação, fazemos uma reunião de acolhimento com o inquilino. Fomos pioneiros com essa iniciativa em Fortaleza, e ela diminui muito os desencontros e os problemas ao longo do contrato.

Como cobramos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, o inquilino paga um boleto só, com aluguel, condomínio e IPTU. Quando o pagamento não entra, a equipe procura o inquilino já no dia seguinte ao vencimento. A cobrança é feita por pessoas, que conhecem o inquilino e o histórico do contrato.

Nossa cobrança se apoia no relacionamento. Na imensa maioria das vezes, conseguimos conversar com o inquilino, explicar o problema e mostrar como a situação pode evoluir se a dívida crescer, e isso costuma levar à quitação.

O repasse ao proprietário acontece normalmente no dia 10. Nos contratos com garantia, o proprietário recebe o repasse mesmo se o inquilino atrasar, e a cobrança fica com a nossa equipe. Nos contratos sem garantia, o repasse acontece quando o pagamento do inquilino entra.

Se for preciso ir à Justiça, o advogado é pago por nós, e o proprietário não tem custo com honorários.

Nossa taxa de administração é um percentual do aluguel, cobrado apenas quando o inquilino paga.