Inquilino se separou: quem fica no imóvel e como fica o fiador

Quando um casal que mora de aluguel se separa, um dos dois quase sempre sai do imóvel. Para o proprietário, surgem dúvidas práticas: o contrato continua? Quem passa a responder pelo aluguel? E o fiador, que assinou pensando no casal? A Lei do Inquilinato tem uma regra específica para essa situação, que vale em todo o país, inclusive para imóveis alugados em Fortaleza.

O que diz a lei

O artigo 12 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), na redação dada pela Lei 12.112/2009, diz que, em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial continua automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Ou seja, a separação não encerra o contrato. Quem fica assume a posição de inquilino, com os mesmos direitos e obrigações: valor do aluguel, reajuste, prazo e encargos. A lei chama isso de sub-rogação, e não é preciso assinar um contrato novo.

A regra vale mesmo que quem ficou não tenha assinado o contrato original. O que importa é ser cônjuge ou companheiro de quem assinou e continuar morando no imóvel.

A comunicação por escrito

A sub-rogação deve ser comunicada por escrito ao proprietário e, se a garantia for fiança, também ao fiador (artigo 12, parágrafo 1º).

Esse aviso protege todos os lados. Para o proprietário, mostra quem passou a responder pelo aluguel. Para quem saiu, marca o momento a partir do qual a locação seguiu com o outro. Sem a comunicação, quem saiu pode continuar exposto a cobranças, porque o proprietário não tinha como saber da mudança.

Como ficam as dívidas

Quando o contrato foi assinado pelos dois, a regra geral é que os inquilinos respondem juntos pelo contrato, salvo se ele disser o contrário (artigo 2º). Por isso:

• aluguéis que venceram antes da separação podem ser cobrados conforme o contrato original;
• aluguéis que vencem depois da sub-rogação comunicada passam a ser de quem ficou no imóvel.

Quando os dois assinaram o contrato como inquilinos solidários (artigo 2º), porém, há discussão sobre se quem saiu fica liberado só com a comunicação da sub-rogação ou se continua respondendo pelo contrato que assinou até que o proprietário concorde com a saída por escrito. O artigo 12 trata de quem fica, e não diz expressamente que quem saiu está desobrigado. O caminho mais seguro, para os dois lados, é formalizar a mudança em um aditivo assinado pelo proprietário, por quem ficou e por quem saiu, registrando a data e a situação dos pagamentos.

Como cada caso tem detalhes próprios, como datas, comprovantes e o que foi combinado entre o casal, vale registrar por escrito a data da saída e a situação dos pagamentos naquele momento. Se o aluguel ficar em atraso, os passos estão no artigo sobre inquilino que não paga o aluguel.

E o fiador?

O fiador pode ter aceitado a fiança confiando na renda do casal, que depois da separação passa a ser a renda de uma pessoa só. Por isso, a lei permite que ele saia: o fiador pode se exonerar no prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicação, e continua responsável pelos efeitos da fiança por mais 120 dias depois de notificar o proprietário (artigo 12, parágrafo 2º).

Em um caso julgado pela Terceira Turma, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que esse prazo de 30 dias conta a partir do momento em que o fiador efetivamente soube da sub-rogação, mesmo que a notícia não tenha vindo de quem ficou no imóvel (REsp 1.510.503, julgado em 2019).

Se o fiador sair, o proprietário pode exigir uma nova garantia (artigo 40, inciso IV). Para isso, notifica o inquilino para apresentá-la em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (artigo 40, parágrafo único). Explicamos esse caminho no artigo sobre fiador que quer sair do contrato.

E se nenhum dos dois quiser ficar?

Se os dois saem, não há sub-rogação. O caso passa a ser de devolução do imóvel antes do prazo, com as regras do contrato e da lei sobre a multa por devolução antecipada, entrega das chaves e vistoria de saída.

O que o proprietário deve conferir

Ao saber da separação, alguns cuidados ajudam:

• receber a comunicação por escrito, com os dados de quem ficou no imóvel;
• conferir se a renda de quem ficou é compatível com o aluguel;
• comunicar o fiador, se houver, e acompanhar se ele vai se exonerar;
• conferir a situação dos pagamentos na data da saída;
• avaliar se a garantia atual continua adequada.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, quando o imóvel é alugado por um casal, os dois assinam o contrato como inquilinos, com responsabilidade solidária, mesmo sendo casados. Fazemos o mesmo com empresas: além da pessoa jurídica, os sócios também entram como inquilinos.

A cobrança é baseada no relacionamento, e a equipe procura o inquilino já no dia seguinte ao vencimento quando o pagamento não entra. Trabalhamos com caução, fiador, título de capitalização e seguro fiança. Quando é preciso ir à Justiça, o advogado é por conta da Brasil de Andrade.

Se quiser conversar sobre o seu caso, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.