Fiador quer sair do contrato de aluguel: o que diz a lei e o que o proprietário pode exigir

Uma situação comum na administração de aluguel em Fortaleza: o contrato vai bem, o inquilino paga em dia, e um dia o fiador avisa que não quer mais ser responsável pela locação. Pode ser uma mudança na vida dele, uma briga de família ou simplesmente o tempo que passou desde a assinatura.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) trata dessa situação com regras próprias. Ela diz quando o fiador pode se desligar, por quanto tempo ele continua respondendo pelo contrato e o que o proprietário pode exigir do inquilino para que a locação não fique sem garantia.

Até quando vale a fiança

A regra geral está no artigo 39 da Lei 8.245/91: salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, "ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado" (redação da Lei 12.112/2009).

Isso significa que, se o contrato não disser outra coisa, o fiador continua responsável depois do vencimento do prazo, quando a locação passa a prazo indeterminado. Por isso é importante ler a cláusula de fiança do seu contrato de aluguel: é ela que define se a garantia vai até a entrega das chaves ou só até uma data.

Durante o prazo do contrato

As regras de exoneração previstas na lei tratam da fiança sem prazo e da locação prorrogada por prazo indeterminado. Enquanto o contrato está dentro do prazo combinado, como nos 30 meses de um contrato residencial típico, a Lei do Inquilinato não prevê que o fiador possa se desligar apenas porque quer. O entendimento mais comum é que a fiança dada por prazo certo vale até o fim desse prazo, e a saída antes disso depende de acordo com o proprietário, normalmente com a substituição da garantia.

Podem acontecer, porém, fatos que comprometem a fiança, durante o prazo ou depois dele. O artigo 40 da Lei 8.245/91 permite ao locador exigir novo fiador ou a substituição da garantia, entre outros casos, quando houver:

• morte do fiador (inciso I);
• ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente (inciso II);
• alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador (inciso III);
• exoneração do fiador (inciso IV);
• prorrogação da locação por prazo indeterminado, quando a fiança foi ajustada por prazo certo (inciso V).

Há ainda uma situação específica: quando a locação continua com outra pessoa por separação, divórcio, fim da união estável ou morte do inquilino (sub-rogação), o fiador pode se exonerar em 30 dias contados do recebimento da comunicação, ficando responsável pelos efeitos da fiança por 120 dias após notificar o locador (artigo 12, parágrafo 2º, combinado com o artigo 11).

Depois do prazo: o aviso de 120 dias

Quando a locação já está por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador de que quer se desonerar. Pelo artigo 40, inciso X, incluído pela Lei 12.112/2009, ele continua "obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador".

Um exemplo com datas hipotéticas: o fiador entrega a notificação ao proprietário em 10 de março. Ele continua respondendo por aluguéis, encargos e demais obrigações do contrato até 8 de julho. O que vencer depois disso já não é responsabilidade dele.

O Código Civil tem uma regra geral parecida para qualquer fiança assinada sem limitação de tempo, com prazo de 60 dias após a notificação do credor (artigo 835). Na locação de imóvel urbano, a Lei do Inquilinato tem regra própria, com o prazo de 120 dias.

O que o proprietário pode exigir: nova garantia em 30 dias

A saída do fiador não encerra o contrato. O que a lei garante ao proprietário é o direito de exigir uma nova garantia. Pelo parágrafo único do artigo 40, o locador pode notificar o inquilino para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, "sob pena de desfazimento da locação".

Na prática, vale fazer as duas coisas logo que o fiador avisar:

• notificar o inquilino por escrito, pedindo a nova garantia no prazo de 30 dias;
• aproveitar os 120 dias em que o fiador ainda responde para que a troca aconteça sem deixar o contrato descoberto.

A nova garantia pode ser outro fiador, caução ou seguro fiança (o título de capitalização, usado no mercado, funciona na prática como uma forma de caução). O contrato só pode ter uma modalidade: a lei proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato (artigo 37, parágrafo único). As diferenças entre as opções estão no artigo sobre caução, fiador ou seguro fiança.

Se o inquilino não apresentar a nova garantia no prazo, a locação pode ser desfeita, e a lei prevê liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel, nas ações fundadas exclusivamente nessa hipótese (artigo 59, parágrafo 1º, inciso VII). Antes de chegar a esse ponto, uma conversa franca costuma resolver: na maioria das vezes, o inquilino quer continuar no imóvel e encontra uma alternativa. Se for preciso pedir o imóvel de volta, o caminho está explicado em inquilino não quer sair: o que fazer.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, a caução é a garantia mais usada. Também aceitamos fiador, seguro fiança e título de capitalização, estes dois últimos pouco usados na cidade. O fiador, a princípio, não precisa ter imóvel.

A conversa sobre o fim do contrato começa 60 dias antes do vencimento, e esse também é um bom momento para o proprietário conferir se a garantia continua adequada. Quando é preciso ir à Justiça, o advogado é por conta da Brasil de Andrade, mas mais de 99% das locações que administramos terminam sem disputa na Justiça.