Por Paulo Andrade · publicado em · 6 min de leitura
Sim, o inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato, mesmo contra a vontade do proprietário. Em troca, ele paga a multa prevista no contrato, calculada de forma proporcional ao tempo que falta para o contrato terminar. A Lei do Inquilinato prevê uma exceção, para quem é transferido pelo empregador, e regras diferentes quando o contrato já está por prazo indeterminado.
O inquilino pode sair antes do fim do contrato?
Pode. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) trata do assunto no artigo 4. O proprietário não pode pedir o imóvel de volta durante o prazo do contrato, mas o inquilino pode devolvê-lo, pagando a multa combinada, proporcional ao período de cumprimento do contrato. Se o contrato não tiver multa prevista, ela pode ser definida judicialmente.
Ou seja, a saída antecipada é um direito do inquilino. O que o proprietário tem é o direito de receber a multa, nos termos do contrato. Por isso vale conferir essa cláusula antes de assinar, como explicamos no artigo sobre o que conferir no contrato de aluguel.
Como a multa é calculada?
O contrato define o valor cheio da multa, que costuma ser expresso em número de aluguéis. Como a lei manda que ela seja proporcional, esse valor cheio é reduzido conforme o tempo que o inquilino já cumpriu.
Um exemplo com números redondos:
- contrato de 30 meses;
- multa prevista de 3 aluguéis;
- aluguel de R$ 2.000;
- o inquilino sai depois de 12 meses, ou seja, faltam 18 meses.
A conta fica assim: 3 aluguéis × 18 ÷ 30 = 1,8 aluguel. Com o aluguel de R$ 2.000, a multa é de R$ 3.600.
Quanto mais perto do fim do contrato, menor a multa. Nos últimos meses, ela fica pequena.
Quando o inquilino não paga multa?
O parágrafo único do artigo 4 prevê uma situação específica: o inquilino fica dispensado da multa se a devolução acontecer porque ele foi transferido pelo empregador, privado ou público, para trabalhar em outra cidade, e se avisar o proprietário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.
Fora isso, a multa pode deixar de ser cobrada por acordo entre as partes. Às vezes, quando o próprio inquilino apresenta um novo interessado ou quando o proprietário já tinha planos para o imóvel, um acordo é melhor para os dois lados.
E se o contrato já estiver por prazo indeterminado?
Aí a regra é outra. Quando o prazo do contrato já terminou e a locação segue por prazo indeterminado, não há mais prazo a cumprir. Pelo artigo 6, o inquilino pode encerrar a locação avisando o proprietário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.
Se ele sair sem esse aviso, o parágrafo único do artigo 6 permite ao proprietário cobrar o valor de um mês de aluguel e encargos.
O que mais acontece na saída antecipada?
A multa é só uma parte do encerramento. Na saída, o inquilino também precisa:
- avisar com a antecedência prevista no contrato;
- pagar o aluguel e os encargos até a data da entrega das chaves, como condomínio, contas de consumo e IPTU, quando forem responsabilidade dele;
- devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste natural, o que é conferido na vistoria de saída;
- entregar todas as chaves.
Para o proprietário, o ponto de atenção é o tempo em que o imóvel pode ficar vago até a próxima locação. A multa ajuda a compensar parte desse período, mas não substitui um bom planejamento para colocar o imóvel de volta no mercado rapidamente.
Como fazemos na Brasil de Andrade
Aqui na Brasil de Andrade, os contratos residenciais são de 30 meses e usam como referência a multa de 3 aluguéis, sempre proporcional ao tempo que falta, como manda a lei.
Na saída, nossa equipe faz a vistoria comparando o imóvel com o laudo de entrada e, se houver reparos a fazer, oferece ao inquilino a execução desses serviços. Se quiser conversar, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.
Perguntas frequentes
O inquilino pode sair antes do fim do contrato sem pagar multa?
Em regra, não. A multa só deixa de ser devida se a saída acontecer por transferência pelo empregador para outra cidade, com aviso por escrito de pelo menos 30 dias, ou se proprietário e inquilino fizerem um acordo.
A multa é sempre o valor cheio previsto no contrato?
Não. A Lei do Inquilinato determina que a multa seja proporcional ao período de cumprimento do contrato. Quanto mais tempo o inquilino já ficou no imóvel, menor a multa.
Se o contrato já venceu, o inquilino paga multa para sair?
Se a locação já está por prazo indeterminado, não há prazo a cumprir. O inquilino precisa avisar por escrito com 30 dias de antecedência. Sem esse aviso, o proprietário pode cobrar um mês de aluguel e encargos.
Paulo Andrade conduz a Brasil de Andrade desde 2008.