Por Paulo Andrade · publicado em · 5 min de leitura
Quando o prazo do contrato de aluguel termina e o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, o contrato não acaba. Ele passa a valer por prazo indeterminado, com as mesmas condições de antes: valor, reajuste, garantia e responsabilidades de cada parte. O que muda são as regras para encerrar a locação, tanto para o inquilino quanto para o proprietário.
Como um contrato passa a ser por prazo indeterminado?
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) trata do assunto em três situações:
- Residencial com prazo de 30 meses ou mais. Pelo artigo 46, parágrafo 1º, se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias depois do vencimento, sem oposição do proprietário, a locação é considerada prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas do contrato.
- Residencial com prazo menor que 30 meses. Pelo artigo 47, ao fim do prazo a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado.
- Não residencial. Pelo parágrafo único do artigo 56, a regra é parecida com a do residencial de 30 meses: se o inquilino continua por mais de 30 dias sem oposição, a locação segue nas mesmas condições, mas sem prazo determinado.
Na prática, isso acontece muito: o contrato vence, ninguém toma a iniciativa de renovar ou encerrar, e a locação simplesmente continua.
O contrato vencido continua valendo?
Continua. O valor do aluguel, a data de vencimento, as responsabilidades de cada parte e as demais cláusulas seguem as mesmas. O reajuste anual do aluguel continua sendo aplicado normalmente, pelo índice previsto no contrato.
Por isso, não é preciso assinar nada para que a locação continue. O que vale a pena é saber o que muda no momento de encerrar.
A garantia continua valendo?
Em regra, sim. O artigo 39 diz que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer garantia da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado. Seja a garantia caução, fiador ou seguro-fiança, a regra geral é a mesma.
Há dois pontos de atenção:
- Fiador. Pelo artigo 40, inciso X, quando a locação passa a prazo indeterminado, o fiador pode notificar o proprietário de que deseja deixar a fiança. Ele continua responsável por 120 dias depois dessa notificação. Nesse caso, pelo parágrafo único do mesmo artigo, o proprietário pode pedir ao inquilino uma nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
- Seguro-fiança. A apólice tem vigência própria. Vale conferir a data de vencimento e providenciar a renovação, para que o imóvel não fique sem cobertura.
Como o inquilino pode sair?
No contrato por prazo indeterminado, o inquilino pode encerrar a locação a qualquer momento, desde que avise o proprietário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. É o que diz o artigo 6.
Se ele sair sem esse aviso, o parágrafo único do mesmo artigo permite ao proprietário cobrar o valor de um mês de aluguel e encargos.
Para o proprietário, isso significa menos previsibilidade: o imóvel pode ficar vago com apenas um mês de aviso.
Como o proprietário pode pedir o imóvel de volta?
Depende do tipo de contrato:
- Residencial com prazo original de 30 meses ou mais. Pelo artigo 46, parágrafo 2º, o proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento, sem precisar justificar o motivo, dando 30 dias para a desocupação.
- Residencial com prazo original menor que 30 meses. A retomada só pode acontecer nos casos do artigo 47, como uso próprio ou de familiar, ou quando a locação ultrapassa cinco anos sem interrupção.
- Não residencial. Pelo artigo 57, o proprietário pode pedir o imóvel por escrito, dando 30 dias para a desocupação.
Explicamos com mais detalhe quando o proprietário pode pedir o imóvel de volta em outro artigo.
Vale mais a pena renovar ou seguir por prazo indeterminado?
Depende do que o proprietário espera da locação.
Seguir por prazo indeterminado dá flexibilidade: no residencial de 30 meses ou mais e no não residencial, o proprietário pode retomar o imóvel com 30 dias de aviso. Em troca, o inquilino também pode sair com o mesmo aviso, e o imóvel pode ficar vago de uma hora para outra.
Renovar o contrato com um novo prazo traz previsibilidade para os dois lados. É também um bom momento para conferir se o valor do aluguel está de acordo com o mercado, se a garantia continua adequada e se alguma cláusula precisa ser atualizada.
Sobre o valor, vale lembrar que, sem acordo entre as partes, o artigo 19 permite que proprietário ou inquilino peçam a revisão judicial do aluguel depois de três anos de contrato, para ajustá-lo ao preço de mercado.
Como fazemos na Brasil de Andrade
Aqui na Brasil de Andrade, os contratos residenciais são sempre de 30 meses. A conversa sobre o fim do contrato começa 60 dias antes do vencimento, com o proprietário e com o inquilino, para decidir se o contrato será renovado ou encerrado.
Quando o proprietário decide pedir o imóvel de volta, a notificação de desocupação é feita pela nossa própria equipe. Se quiser conversar sobre o seu caso, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.
Perguntas frequentes
O contrato de aluguel vencido perde a validade?
Não. Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias depois do vencimento, sem oposição do proprietário, a locação passa a valer por prazo indeterminado, com as mesmas condições.
Preciso fazer um aditivo quando o contrato vence?
Não é obrigatório para que a locação continue. Um aditivo ou um novo contrato só é necessário se proprietário e inquilino quiserem estabelecer um novo prazo ou mudar alguma condição.
O reajuste continua sendo aplicado depois do vencimento?
Sim. O reajuste anual segue pelo índice previsto no contrato, como antes.
O fiador pode sair da fiança quando o contrato vira prazo indeterminado?
Pode. Ele precisa notificar o proprietário e continua responsável por 120 dias depois da notificação. Nesse caso, o proprietário pode exigir do inquilino uma nova garantia em 30 dias.
Paulo Andrade conduz a Brasil de Andrade desde 2008.