Reajuste do aluguel: IGP-M ou IPCA

Uma vez por ano, todo contrato de aluguel é reajustado. Para o proprietário em Fortaleza, é o que mantém o valor do aluguel ao longo do tempo, e para o inquilino, uma despesa a mais no orçamento. Vale entender como o reajuste funciona e o que muda entre os dois índices mais usados, o IGP-M e o IPCA.

O que a lei diz

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) deixa o índice de reajuste à escolha das partes, com duas proibições no artigo 17: o aluguel não pode ser corrigido pela variação do câmbio nem pelo salário mínimo.

A periodicidade é anual. A Lei 10.192/2001 proíbe reajustes em prazo menor que um ano. Por isso, o aluguel é corrigido uma vez a cada 12 meses, na data de aniversário do contrato.

O índice precisa estar escrito no contrato. Se não estiver, o reajuste depende de acordo entre proprietário e inquilino.

IGP-M e IPCA: qual a diferença

IGP-M. Calculado pela Fundação Getulio Vargas, mistura preços no atacado, ao consumidor e da construção civil. Por muitos anos foi o índice padrão dos contratos de aluguel, a ponto de ser chamado de "índice do aluguel". Como pesa muito o atacado, sente o câmbio e o preço das commodities e oscila mais.

IPCA. Calculado pelo IBGE, mede a inflação dos preços ao consumidor. É o índice oficial de inflação do país e costuma variar de forma mais estável.

A diferença ficou clara entre 2020 e 2021. Com o dólar alto, o IGP-M acumulado em 12 meses passou de 30%, enquanto o IPCA ficou bem abaixo. Muitos inquilinos não conseguiam pagar o reajuste cheio, e proprietários tiveram de negociar. Depois disso, o IPCA ganhou espaço nos contratos novos. O movimento também já foi o contrário: em 2023, o IGP-M acumulou queda em 12 meses, e contratos corrigidos por ele chegaram a ter reajuste negativo.

Nenhum índice é melhor em todos os momentos. O IGP-M pode ganhar ou perder do IPCA dependendo do ano. A vantagem do IPCA é a previsibilidade, para os dois lados.

Como calcular o reajuste

Para calcular, aplica-se ao aluguel atual a variação do índice acumulada nos 12 meses anteriores ao aniversário do contrato.

Um exemplo hipotético: aluguel de R$ 2.000 e índice acumulado de 4,5% em 12 meses. O novo aluguel será R$ 2.000 x 1,045 = R$ 2.090.

Para fazer a conta com os índices oficiais, a Calculadora do Cidadão do Banco Central corrige valores por IGP-M e IPCA: www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO. Em breve, teremos aqui no site uma calculadora de reajuste de aluguel, com os índices atualizados todo mês.

Quando o reajuste fica acima do mercado

O reajuste corrige o valor pela inflação, mas o preço dos aluguéis em cada bairro de Fortaleza segue a oferta e a procura. Às vezes o índice sobe mais que o mercado, e o aluguel reajustado fica acima do que imóveis parecidos estão cobrando.

Nesses casos, aplicar o reajuste cheio pode fazer o proprietário perder um bom inquilino e ficar com o imóvel vazio, pagando condomínio e IPTU. Muitas vezes, um reajuste negociado sai mais barato que a vacância.

A lei também prevê o caminho contrário. Se o aluguel ficou defasado, depois de três anos de contrato qualquer das partes pode pedir a revisão judicial do valor para ajustá-lo ao preço de mercado (artigo 19). Antes disso, proprietário e inquilino podem combinar um novo valor a qualquer momento (artigo 18).

O reajuste nos contratos que administramos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, o reajuste é aplicado na data de aniversário de cada contrato, com o índice previsto no contrato, e o novo valor já vem no boleto do inquilino.

Nos contratos novos, usamos normalmente o IGP-M. Proprietário e inquilino são avisados do reajuste com antecedência, para que ninguém seja surpreendido pelo novo valor.