Aluguel sem contrato escrito: o que vale, os riscos para o proprietário e como formalizar

Ainda é comum, em Fortaleza, encontrar imóveis alugados com tudo combinado de boca: o valor, o dia do pagamento e quem paga o quê. Muitas vezes o inquilino é um conhecido, um parente de alguém próximo, ou a locação começou de forma provisória e foi ficando.

A locação verbal tem validade. Mas o proprietário fica com menos instrumentos para provar o que foi combinado e para pedir o imóvel de volta. Neste artigo explicamos o que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê para esse caso, quais são os riscos e como formalizar a locação.

A locação combinada de boca vale

A Lei do Inquilinato admite a locação verbal. O artigo 47 trata da locação ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses. Ou seja, a própria lei reconhece que uma locação pode existir sem contrato assinado.

Na prática, inquilino e proprietário têm os mesmos deveres básicos previstos na lei. O inquilino deve pagar o aluguel e os encargos em dia, cuidar do imóvel e devolvê-lo no estado em que recebeu, salvo o desgaste do uso normal (artigo 23, incisos I e III). O proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso e garantir o uso pacífico durante a locação (artigo 22, incisos I e II).

O que muda é a prova do que foi combinado e as regras para encerrar a locação.

Como fica a retomada do imóvel

O artigo 46, que permite encerrar a locação residencial no fim do prazo sem precisar de justificativa, vale apenas para locações "ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses". A locação verbal fica fora dessa regra e segue o artigo 47.

Pelo artigo 47, a locação residencial verbal só pode ser retomada nos casos previstos na lei:

• nos casos do artigo 9º: acordo entre as partes, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, ou reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser feitas com o inquilino no imóvel;
• extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação estiver ligada ao emprego do inquilino;
• pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio;
• demolição e edificação licenciada, ou obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída nos percentuais da lei;
• quando a locação durar mais de cinco anos sem interrupção (inciso V).

Nos casos de uso próprio e de obras, o proprietário precisa comprovar que é proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado na matrícula (artigo 47, parágrafo 2º). Fora dessas hipóteses, o proprietário não consegue pedir o imóvel apenas porque quer encerrar a locação. O tema também aparece no artigo sobre contrato de aluguel por prazo indeterminado.

Essas regras são da locação residencial. Na locação não residencial por prazo indeterminado, o artigo 57 permite que o locador denuncie o contrato por escrito, com 30 dias para a desocupação.

Os riscos para o proprietário

Sem contrato escrito, alguns pontos ficam frágeis:

• Prova do valor e da data. Se houver desacordo, o proprietário terá de provar o aluguel combinado com recibos, comprovantes de transferência e mensagens. A lei já obriga o locador a fornecer recibo discriminado dos valores pagos (artigo 22, inciso VI), o que ajuda nos dois sentidos.
• IPTU e taxas. O artigo 22, inciso VIII, diz que os impostos e taxas do imóvel são do locador, "salvo disposição expressa em contrário no contrato". Sem cláusula escrita, fica difícil transferir o IPTU ao inquilino.
• Garantia. A fiança precisa ser dada por escrito (Código Civil, artigo 819). Sem documento assinado, não há fiador.
• Estado do imóvel. Sem vistoria de entrada registrada, é mais difícil cobrar danos na devolução.
• Multa e reajuste. Sem cláusulas escritas, fica difícil comprovar o índice de reajuste, a multa por saída antecipada e outras regras que o proprietário considera combinadas.

Como formalizar uma locação que começou de boca

A saída é conversar com o inquilino e assinar um contrato escrito. Alguns passos ajudam:

1. Reúna o que comprova a locação até agora: recibos, transferências e mensagens com o valor e a data de pagamento.
2. Faça uma vistoria do imóvel, com fotos, antes de assinar. Ela passa a ser o registro do estado do imóvel, como explicamos no artigo sobre vistoria de entrada e saída.
3. Defina no contrato o valor, a data de pagamento, o índice de reajuste, quem paga IPTU e condomínio, a garantia e o prazo.
4. Na locação residencial, um prazo de 30 meses ou mais permite que a locação termine no fim do prazo, nos termos do artigo 46. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias após o fim do prazo sem oposição do proprietário, a locação passa a prazo indeterminado (artigo 46, parágrafo 1º).

Os pontos que não podem faltar no documento estão no artigo sobre contrato de aluguel.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, os contratos residenciais são sempre de 30 meses. A vistoria é feita pela nossa equipe, com fotos detalhadas, e o laudo é assinado digitalmente pelo inquilino e entregue na reunião de acolhimento, que fazemos no início de toda locação.

O proprietário recebe um extrato mensal, e a conversa sobre o fim do contrato começa 60 dias antes do vencimento.