Posso pedir meu imóvel de volta antes do fim do contrato de aluguel?

Durante o prazo do contrato, em regra, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta, seja ele residencial ou comercial. A Lei do Inquilinato só permite desfazer a locação antes do fim em situações específicas, como acordo com o inquilino, infração do contrato ou falta de pagamento. O que muda bastante é o que acontece depois que o prazo termina, e aqui os critérios dos contratos residenciais e não residenciais são diferentes.

O que a lei diz sobre retomar o imóvel durante o contrato?

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) é direta no artigo 4: "Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado."

Isso vale mesmo quando o proprietário tem um bom motivo, como querer morar no imóvel, vendê-lo vazio ou colocar um filho para morar lá. Enquanto o contrato está em vigor, o inquilino tem o direito de permanecer, desde que cumpra suas obrigações.

O inquilino, por outro lado, pode devolver o imóvel antes do fim, pagando a multa prevista no contrato, proporcional ao tempo que falta. É uma regra pensada para dar estabilidade a quem mora no imóvel.

Em que casos a lei permite desfazer a locação durante o contrato?

O artigo 9 da mesma lei lista as situações em que a locação pode ser desfeita a qualquer momento:

1. Por mútuo acordo. Proprietário e inquilino combinam a saída, com data e condições definidas por escrito.
2. Por prática de infração legal ou contratual. Por exemplo, uso do imóvel para um fim diferente do combinado ou danos graves.
3. Por falta de pagamento do aluguel e demais encargos.
4. Para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser feitas com o inquilino no imóvel, ou quando ele se recusa a permiti-las.

Fora dessas hipóteses, o caminho durante o contrato é a negociação. Muitas vezes, uma conversa franca resolve: o inquilino pode ter interesse em sair antes, e um acordo bem feito atende os dois lados. Veja também o que fazer quando o inquilino não paga o aluguel.

O que muda quando o contrato de 30 meses termina?

Nos contratos residenciais escritos com prazo de 30 meses ou mais, o artigo 46 diz que a locação termina "findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso".

Na prática, há dois cenários:

• O proprietário quer o imóvel de volta no fim do prazo. O ideal é comunicar por escrito, antes do vencimento, que não haverá renovação, para que o inquilino tenha tempo de se organizar. O proprietário não precisa justificar o motivo. É o que se costuma chamar de denúncia vazia.
• O prazo termina e ninguém se manifesta. Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, a lei presume que a locação foi prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as demais condições do contrato.

Mesmo depois dessa prorrogação, o proprietário pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento. O parágrafo 2º do artigo 46 diz que, nesse caso, o locador pode "denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação".

Por que o prazo de 30 meses faz tanta diferença?

Porque, nos contratos residenciais com prazo menor que 30 meses, as regras para retomar o imóvel são bem mais restritas. O artigo 47 prevê que, terminado o prazo, essa locação se prorroga automaticamente e o imóvel só pode ser retomado em casos específicos. Entre eles:

• as situações do artigo 9 (acordo, infração, falta de pagamento, reparações urgentes);
• pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio;
• demolição e edificação licenciada ou obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída nos percentuais previstos na lei;
• quando a locação ultrapassa cinco anos sem interrupção.

Ou seja, em um contrato curto, o proprietário pode ficar anos sem conseguir retomar o imóvel se não se encaixar em uma dessas situações. Por isso, para o proprietário, o contrato residencial de 30 meses costuma ser o mais seguro. Reunimos o que o proprietário precisa saber sobre a Lei do Inquilinato em outro artigo.

E nos contratos não residenciais, como lojas, salas e galpões?

A regra do artigo 4 vale para todos os contratos: durante o prazo combinado, o proprietário não pode retomar o imóvel. A diferença aparece no fim do prazo.

Nos contratos não residenciais, a lei não exige o prazo mínimo de 30 meses. Pelo artigo 56, o contrato por prazo determinado termina ao fim do prazo, independentemente de notificação ou aviso, seja ele de um, dois ou cinco anos.

Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias depois do vencimento sem oposição do proprietário, a locação passa a valer por prazo indeterminado, nas mesmas condições. A partir daí, pelo artigo 57, o proprietário pode pedir o imóvel de volta por escrito, dando 30 dias para a desocupação.

Existe, porém, uma exceção importante: o direito à renovação do contrato comercial. Pelo artigo 51, o inquilino que usa o imóvel para comércio pode pedir a renovação por igual prazo, por meio de uma ação renovatória, quando cumpre três requisitos ao mesmo tempo:

• o contrato é escrito e tem prazo determinado;
• o prazo do contrato, ou a soma de contratos escritos sem interrupção, é de pelo menos cinco anos;
• o inquilino explora o mesmo ramo de comércio há pelo menos três anos sem interrupção.

Esse pedido precisa ser feito entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. O artigo 52 lista os casos em que o proprietário não é obrigado a renovar, como obras determinadas pelo Poder Público ou uso do imóvel pelo próprio proprietário, com regras específicas para cada situação.

Imóveis usados por hospitais, escolas, asilos e entidades religiosas também têm regras próprias, previstas no artigo 53.

Resumindo a diferença:

• Residencial com contrato de 30 meses ou mais: termina no fim do prazo, e depois o proprietário pode retomar com aviso de 30 dias.
• Residencial com contrato menor que 30 meses: prorroga automaticamente, e a retomada só acontece nos casos previstos no artigo 47.
• Não residencial: termina no fim do prazo, de qualquer duração, e depois o proprietário pode retomar com aviso de 30 dias, salvo quando o inquilino tem direito à renovação comercial.

E o uso próprio? Posso pedir o imóvel para morar?

Depende do momento. Durante o prazo do contrato, o desejo de usar o imóvel não autoriza a retomada, por causa do artigo 4. Nesse caso, a saída é negociar um acordo com o inquilino.

Depois do fim de um contrato de 30 meses ou mais, o proprietário não precisa alegar uso próprio, porque pode retomar o imóvel sem justificar o motivo, respeitando os prazos de aviso. O uso próprio, como hipótese prevista em lei, aparece principalmente nos contratos com prazo inferior a 30 meses.

E se o inquilino não sair no prazo?

Avisar com antecedência e conversar com respeito ajuda muito a saída acontecer de forma tranquila. Quando não há acordo e o inquilino permanece no imóvel depois do prazo, o proprietário precisa buscar orientação jurídica para o caso concreto. Explicamos o que acontece quando o inquilino não quer sair em um artigo próprio.

Como cada situação tem detalhes que fazem diferença, como o tipo de contrato, o que foi combinado e as datas de cada aviso, vale sempre conversar com um advogado antes de tomar uma decisão.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Aqui na Brasil de Andrade, os contratos residenciais são sempre de 30 meses. A conversa sobre o fim do contrato começa 60 dias antes do vencimento, para que proprietário e inquilino tenham tempo de se planejar, seja para renovar, seja para encerrar.

Quando o proprietário decide pedir o imóvel de volta, a notificação de desocupação é feita pela nossa própria equipe. Se quiser conversar sobre o seu caso, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.