Vender imóvel alugado: como funciona o direito de preferência do inquilino

Quem tem um imóvel alugado em Fortaleza e decide vendê-lo durante o contrato precisa conhecer uma regra da Lei do Inquilinato que muita gente esquece: antes de vender a um terceiro, o proprietário tem de oferecer o imóvel ao inquilino, nas mesmas condições. É o chamado direito de preferência. Ignorar essa regra pode custar uma indenização e, em alguns casos, desfazer a venda.

O que é o direito de preferência

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), no artigo 27, garante ao inquilino a preferência para comprar o imóvel alugado, em igualdade de condições com terceiros, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos e dação em pagamento.

Em termos práticos: se o proprietário tem uma proposta ou pretende vender por determinado valor e condições, o inquilino tem o direito de comprar pelo mesmo preço e nas mesmas condições, antes de qualquer outra pessoa.

Como fazer a oferta ao inquilino

O mesmo artigo 27 determina que o proprietário dê conhecimento do negócio ao inquilino por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Pelo parágrafo único, a comunicação deve conter todas as condições do negócio e, em especial:

• o preço;
• a forma de pagamento;
• a existência de ônus reais sobre o imóvel, como hipoteca ou alienação fiduciária;
• o local e o horário em que a documentação pode ser examinada.

Pelo artigo 28, o inquilino tem 30 dias para responder de forma inequívoca se aceita a proposta integralmente. Se não responder nesse prazo, perde a preferência para aquele negócio.

Há ainda uma consequência para quem muda de ideia. Pelo artigo 29, se o inquilino aceitar a proposta e o proprietário depois desistir do negócio, o proprietário responde pelos prejuízos que a desistência causar ao inquilino, inclusive lucros cessantes. Por isso, a oferta só deve ser feita quando a decisão de vender estiver firme.

Na prática, o mais seguro é fazer a oferta por escrito, com comprovante de recebimento. Notificação extrajudicial por cartório, carta com aviso de recebimento ou outro meio que registre a data em que o inquilino tomou ciência evitam discussão depois.

Um cuidado importante: a lei fala em preferência em igualdade de condições com terceiros. Por isso, o entendimento corrente entre especialistas é que, se o proprietário depois quiser vender a terceiro por preço menor ou em condições mais vantajosas do que as oferecidas ao inquilino, deve fazer uma nova oferta ao inquilino com as novas condições, reabrindo o prazo de 30 dias. Esse ponto não está escrito em um artigo específico da lei, mas é a leitura mais segura para quem vende.

Quando a preferência não se aplica

O artigo 32 da Lei do Inquilinato lista situações em que o direito de preferência não alcança o inquilino:

• perda da propriedade ou venda por decisão judicial;
• permuta;
• doação;
• integralização de capital em empresa;
• cisão, fusão e incorporação de empresas.

O parágrafo único do mesmo artigo 32, incluído em 2023, acrescenta que a preferência também não se aplica quando o imóvel é dado em alienação fiduciária (garantia comum em financiamentos) nem quando é vendido para execução dessa garantia, inclusive em leilão extrajudicial, desde que essa condição conste em cláusula específica do contrato de locação, destacada das demais. Quem tem imóvel financiado ou pretende financiar deve cuidar para que o contrato de aluguel tenha essa cláusula.

Também há regra específica quando o imóvel pertence a mais de uma pessoa. Pelo artigo 34, se houver condomínio no imóvel, a preferência do condômino tem prioridade sobre a do inquilino.

E se o proprietário vende mais de uma unidade em conjunto (um prédio com vários apartamentos alugados, por exemplo), o artigo 31 diz que a preferência incide sobre a totalidade dos bens vendidos, e não sobre cada unidade isoladamente. O inquilino de um dos apartamentos não pode exigir comprar só o seu, se a venda é do conjunto.

O que acontece se o proprietário vende sem oferecer

O artigo 33 prevê duas consequências para o inquilino que foi preterido:

• Perdas e danos. Ele pode cobrar do proprietário uma indenização pelos prejuízos que teve.
• Ficar com o imóvel. Se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da venda, o inquilino pode depositar o preço e as despesas da transferência e reclamar o imóvel para si. Para isso, precisa agir no prazo de seis meses, contado do registro da venda no cartório de imóveis.

Em muitos contratos residenciais, a averbação na matrícula não é feita, e o risco fica concentrado na indenização. Mesmo assim, é um risco que se evita com uma notificação simples.

O comprador precisa respeitar o contrato de aluguel?

Depende. Pelo artigo 8 da Lei do Inquilinato, se o imóvel for vendido durante a locação, o comprador pode encerrar o contrato, dando ao inquilino 90 dias para desocupar. Essa possibilidade deixa de existir quando o contrato é por tempo determinado, tem cláusula de vigência em caso de venda e está averbado na matrícula do imóvel. O comprador tem 90 dias, contados do registro da venda, para fazer essa denúncia; depois disso, presume-se que concordou em manter a locação.

Por isso, quem compra um imóvel alugado deve olhar o contrato com atenção, e quem vende deve informar ao comprador a situação da locação. Tratamos das outras formas de retomada no artigo sobre pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Aqui na Brasil de Andrade, quando o proprietário decide vender um imóvel que administramos, a nossa equipe cuida da notificação de preferência ao inquilino, com as condições do negócio e o registro da data em que ele tomou ciência. Os contratos de locação são assinados eletronicamente, e mais de 99% das locações que administramos terminam sem disputa na Justiça.

Para entender os outros pontos da lei que afetam o proprietário, veja o artigo sobre a Lei do Inquilinato.

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