Visita ao imóvel alugado: quando o proprietário pode entrar e como combinar com o inquilino

Depois que o imóvel é alugado, muitos proprietários ficam em dúvida sobre até onde vai o seu direito de entrar nele. É possível passar para ver como está o apartamento? Dá para levar um corretor ou um comprador? E se o proprietário ainda tiver uma cópia da chave?

A resposta está na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e na Constituição. Enquanto durar a locação, o imóvel é a casa do inquilino (ou, na locação comercial, o espaço de trabalho dele), e a visita depende de combinação prévia. Neste artigo explicamos o que a lei permite, como combinar a visita e como funciona a vistoria de saída, com atenção a quem tem imóvel alugado em Fortaleza.

O imóvel alugado é a casa do inquilino

A Constituição Federal, no artigo 5º, inciso XI, diz que "a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador". As exceções são flagrante delito, desastre, prestação de socorro e, durante o dia, determinação judicial.

A proteção vale para o morador, e o morador do imóvel alugado é o inquilino. A Lei do Inquilinato reforça isso ao obrigar o locador a garantir, durante a locação, o uso pacífico do imóvel (artigo 22, inciso II).

Na prática, ter a chave ou ser o dono não autoriza o proprietário a entrar sem o consentimento do inquilino.

O que a Lei do Inquilinato permite

O artigo 23, inciso IX, da Lei 8.245/91 obriga o inquilino a "permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora". O mesmo inciso também obriga o inquilino a admitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros na hipótese do artigo 27, que trata de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos e dação em pagamento.

Isso garante ao proprietário dois direitos:

• vistoria durante a locação, feita por ele ou por quem o represente, como uma administradora;
• visitas de interessados quando o imóvel estiver à venda ou em negociação parecida.

Nos dois casos, a condição é a mesma: dia e hora combinados antes com o inquilino.

Há ainda os reparos urgentes. Pelo artigo 26, quando o imóvel precisa de reparos urgentes que cabem ao locador, o inquilino é obrigado a consenti-los. Se os reparos durarem mais de dez dias, o inquilino tem direito a abatimento do aluguel proporcional ao período que passar desse prazo.

Como combinar a visita

A lei não fixa uma antecedência mínima para o aviso. O que ela exige é a combinação prévia, e isso funciona melhor quando fica registrado. Algumas orientações:

• faça o pedido por escrito, por mensagem ou e-mail, informando o motivo da visita;
• proponha mais de um dia e horário e aceite uma alternativa razoável do inquilino;
• informe quem vai entrar no imóvel (o proprietário, um representante, um técnico ou interessados na compra);
• guarde a confirmação do inquilino;
• evite visitas frequentes sem motivo, que tornam a convivência difícil.

Se o imóvel estiver à venda, vale combinar com o inquilino uma rotina para as visitas, como alguns horários fixos na semana. Isso respeita a rotina dele e facilita a venda.

O que o proprietário deve evitar

Algumas atitudes geram conflito e podem contrariar a lei:

• entrar no imóvel sem autorização, mesmo com a chave e mesmo com o inquilino fora;
• aparecer sem aviso e exigir entrar;
• trocar a fechadura ou retirar pertences do inquilino, o que pode gerar responsabilidade civil e até criminal para o proprietário;
• usar a visita como forma de pressão em uma cobrança ou em um pedido de desocupação.

Quando há uma situação concreta, como aluguel atrasado ou desejo de retomar o imóvel, o caminho é o previsto na lei. Veja os artigos sobre inquilino que não paga o aluguel e sobre pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato.

A vistoria de saída

No fim da locação, o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal (Lei 8.245/91, artigo 23, inciso III). A vistoria de saída compara o imóvel com o registro feito na entrada e mostra o que precisa ser reparado.

Por isso, a vistoria de entrada é tão importante quanto a de saída. A lei já obriga o locador a fornecer ao inquilino, se ele pedir, a descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência aos defeitos existentes (artigo 22, inciso V). O passo a passo está no artigo sobre vistoria de entrada e saída, e as regras sobre danos estão em inquilino danificou o imóvel: quem paga.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, enquanto o imóvel está desocupado as chaves ficam com a nossa equipe. Durante a locação, qualquer vistoria é combinada antes com o inquilino, com dia e hora. As vistorias são feitas pela equipe própria, com fotos detalhadas, e o laudo é assinado digitalmente pelo inquilino e entregue na reunião de acolhimento, no início da locação.

Qualquer reparo durante a locação é submetido ao proprietário antes de ser feito. E a conversa sobre o fim do contrato começa 60 dias antes do vencimento.