Inquilino danificou o imóvel: quem paga e como cobrar

Quando o inquilino causa um dano no imóvel, quem paga o reparo é ele. A Lei do Inquilinato é clara sobre isso. A dificuldade costuma estar em separar o que é dano causado pelo uso do que é desgaste natural ou defeito do próprio imóvel, e em provar o estado em que ele foi entregue. É aí que a vistoria de entrada e a garantia do contrato fazem diferença.

O que diz a lei sobre danos no imóvel alugado?

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) trata do assunto no artigo 23, que lista as obrigações do inquilino. Entre elas:

• usar o imóvel para o fim combinado e tratá-lo com o mesmo cuidado que teria se fosse seu;
• avisar imediatamente o proprietário sobre qualquer dano ou defeito cujo reparo caiba ao proprietário;
• reparar logo os danos causados por ele, por seus familiares, dependentes, visitantes ou prepostos (pessoas que agem em nome dele, como empregados ou prestadores de serviço);
• não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem autorização prévia e por escrito do proprietário;
• devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste do uso normal.

Ou seja, o inquilino responde pelos danos que causar e também pelos causados por familiares, dependentes, visitantes ou prepostos.

Quando o reparo é do proprietário?

Nem todo problema no imóvel é responsabilidade do inquilino. O artigo 22 coloca entre as obrigações do proprietário entregar o imóvel em condições de uso e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Na prática, costumam ficar com o proprietário:

• defeitos estruturais, como infiltrações vindas da laje ou de vazamentos dentro das paredes;
• problemas que já existiam antes da entrega das chaves;
• o desgaste natural, como a pintura que desbota com o tempo ou o piso que perde o brilho.

Costumam ficar com o inquilino:

• louças, vidros, portas e armários quebrados pelo uso;
• paredes riscadas, manchadas ou com furos além do normal;
• pisos arranhados por arrastar móveis ou por animais;
• obras ou mudanças feitas sem autorização.

Cada caso depende do que foi registrado no início da locação. Explicamos a linha entre dano e desgaste com mais exemplos no artigo sobre se o inquilino deve pintar o imóvel.

O que fazer se o dano aparece durante o contrato?

Nem sempre o dano é descoberto só na saída. Se o proprietário souber de um problema durante a locação:

1. Registre. Peça fotos ao inquilino ou combine uma visita. O artigo 23 obriga o inquilino a permitir a vistoria do imóvel, com dia e hora combinados antes.
2. Converse. Mostre o que foi encontrado e compare com o laudo de entrada.
3. Combine o reparo por escrito. Defina quem vai fazer, em que prazo e com que padrão de material.
4. Acompanhe. Confira se o serviço foi feito como combinado.

Se o inquilino se recusar a reparar um dano que é dele, isso é descumprimento do contrato e da lei. O artigo 9 permite desfazer a locação (rescindir o contrato) por infração legal ou contratual. Antes de chegar a esse ponto, porém, uma conversa bem documentada costuma resolver.

E se o dano só aparece na devolução?

Na saída, a vistoria de saída é comparada item por item com a de entrada. O que estiver diferente, e não for desgaste natural, entra na lista de reparos.

A partir daí, há dois caminhos:

• o inquilino faz os reparos antes de entregar as chaves, e uma nova vistoria confirma;
• o inquilino paga o valor dos reparos, com base em orçamentos, e o proprietário contrata o serviço.

A garantia cobre os danos?

Depende da garantia e do que diz o contrato:

• Caução. O valor depositado pode ser usado para cobrir os reparos apurados na vistoria de saída. O que sobrar volta ao inquilino, com os rendimentos da poupança, como prevê o artigo 38 para a caução em dinheiro.
• Fiador. Ele responde pelas obrigações do inquilino previstas no contrato, inclusive os danos ao imóvel. Pelo artigo 39, a garantia vale até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição em contrário no contrato.
• Seguro-fiança. A cobertura para danos ao imóvel depende da apólice. Vale conferir o que está coberto antes de contratar.

Comparamos as garantias no artigo sobre caução, fiador ou seguro-fiança.

Danos causados por incêndio são outro assunto. Pelo artigo 22, pagar o seguro contra incêndio do imóvel (o chamado seguro complementar contra fogo) é obrigação do proprietário, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

E se não houver acordo?

Quando o inquilino não aceita pagar e a garantia não cobre tudo, o proprietário pode cobrar os reparos na Justiça. Nesse caso, o laudo de vistoria de entrada, assinado pelo inquilino e com fotos, é a principal prova. Sem ele, fica difícil demonstrar que o dano não existia antes.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Aqui na Brasil de Andrade, as vistorias são feitas pela nossa própria equipe, sempre com fotos detalhadas. O inquilino assina o laudo digitalmente e recebe sua cópia na reunião de acolhimento, que fazemos no início de toda locação.

Na saída, comparamos o imóvel com o laudo de entrada e, se houver reparos a fazer, nossa equipe oferece ao inquilino a execução desses serviços.

Todo imóvel que administramos tem seguro contra incêndio durante a locação, sem custo para o proprietário. Mais de 99% das locações seguem sem disputa na Justiça. Se quiser conversar, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.