Inquilino deve avisar o proprietário sobre problemas no imóvel: o que diz a lei

Uma infiltração que começa como uma mancha pequena no teto pode virar, em poucos meses, um forro estragado, um armário perdido e uma conta bem maior. Em imóvel alugado, quem percebe o problema primeiro quase sempre é o inquilino, e por isso a Lei do Inquilinato dá a ele o dever de avisar o proprietário. Para quem tem imóvel alugado em Fortaleza, entender esse dever ajuda a agir cedo e a saber quem responde quando o aviso não vem.

O que a lei diz sobre o dever de avisar

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), no artigo 23, inciso IV, obriga o inquilino a levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação caiba ao locador, bem como as eventuais turbações de terceiros.

Em linguagem simples: se aparecer no imóvel um problema que o proprietário precisa consertar, o inquilino deve avisar assim que perceber. O mesmo vale quando alguém de fora atrapalha a posse ou o uso do imóvel (as turbações de terceiros de que fala a lei), como um vizinho que avança sobre a área do imóvel ou alguém que passa a usar parte dele sem autorização.

Que tipo de problema entra nesse aviso

Entram principalmente os problemas ligados à estrutura e às instalações do imóvel, que o inquilino não causou pelo uso:

• infiltrações e umidade, no teto, nas paredes ou vindas do apartamento de cima;
• rachaduras e fissuras, sobretudo as que aumentam com o tempo;
• vazamentos em canos embutidos, caixa d'água ou ralos;
• problemas na parte elétrica, como disjuntores que desarmam sem motivo ou fiação aquecendo;
• telhado, calhas e impermeabilização, que em Fortaleza costumam dar sinal no período de chuvas;
• portas, janelas e esquadrias com problema estrutural.

Os pequenos reparos do dia a dia, como trocar uma lâmpada, costumam ficar com o inquilino, em geral por previsão do contrato. Os danos causados por ele, por uso inadequado, também. Explicamos essa divisão no artigo sobre danos no imóvel alugado.

O que acontece se o inquilino não avisa

Em regra, o conserto da causa continua sendo do proprietário, a quem a lei atribui a garantia do uso do imóvel durante a locação (Lei 8.245/91, artigo 22, incisos I e II), salvo o que o contrato dispuser de forma diferente. Mas, se o inquilino percebe o defeito e deixa de avisar, e o dano aumenta por causa da demora, o proprietário pode discutir com ele a parte do prejuízo que cresceu pela falta de aviso, com base no descumprimento do dever do artigo 23, inciso IV, e na regra geral de perdas e danos do Código Civil (artigo 389). Essa cobrança não é automática.

Um exemplo hipotético: o inquilino nota uma mancha de umidade e não comunica. Meses depois, a infiltração estraga o forro e o armário embutido. O conserto da origem da infiltração continua a cargo do proprietário, mas o prejuízo que só aconteceu porque o aviso não veio pode ser discutido com o inquilino, por descumprimento de uma obrigação legal.

Na prática, essa discussão depende de prova. Por isso a vistoria de entrada, com fotos detalhadas, e o registro das comunicações durante o contrato fazem diferença.

Problemas que vêm do vizinho ou do condomínio

Nem todo problema nasce dentro do imóvel. Infiltração vinda do apartamento de cima, vazamento em coluna de água do prédio ou problema na fachada são comuns em condomínio. Nesses casos:

• o inquilino deve avisar o proprietário do mesmo jeito;
• o proprietário, como condômino, aciona o condomínio ou o vizinho responsável;
• quando a origem está na área comum (coluna de água, fachada, laje de cobertura), o reparo costuma ser do condomínio; quando está dentro da unidade vizinha, do responsável por aquela unidade, que pode ser o dono ou quem a ocupa, conforme a causa do problema.

Se o problema afeta a convivência no prédio, vale ler também o artigo sobre inquilino e as regras do condomínio.

Como registrar o aviso

A lei não exige uma forma específica, mas o registro protege os dois lados. O ideal é que o aviso seja feito por escrito, por WhatsApp ou e-mail, com:

• descrição do problema e do local;
• fotos ou vídeo;
• data em que o problema foi percebido.

Esse registro mostra que o inquilino cumpriu o dever de avisar e marca a partir de quando o proprietário ficou sabendo.

O que o proprietário deve fazer ao receber o aviso

Do outro lado, o artigo 22 da Lei do Inquilinato obriga o proprietário a garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação (inciso II) e a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (inciso IV). Recebido o aviso, o caminho é avaliar o problema, providenciar o reparo em prazo razoável e manter o inquilino informado.

Deixar um problema estrutural sem conserto costuma sair caro. O dano tende a crescer, e o inquilino pode exigir o reparo e, conforme o caso, pedir desconto no aluguel ou o encerramento do contrato por descumprimento de obrigação do proprietário, além de eventual indenização pelo que perdeu. Quando o reparo é urgente e cabe ao proprietário, o artigo 26 da lei obriga o inquilino a permitir a obra. Pelo parágrafo único do mesmo artigo, se ela durar mais de dez dias, ele tem direito a abatimento do aluguel proporcional aos dias que passarem desses dez; se passar de trinta dias, pode encerrar o contrato.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Aqui na Brasil de Andrade, o inquilino comunica o problema à nossa equipe pelo WhatsApp. A equipe vai ao imóvel avaliar a situação e leva ao proprietário o diagnóstico e o orçamento. Todo reparo é submetido ao proprietário antes de ser feito, e usar a nossa equipe própria é uma opção, não uma obrigação.

Se quiser conversar sobre o seu imóvel, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.