Inquilino e condomínio: que regras ele precisa cumprir e quem paga as multas

Quem aluga um apartamento em Fortaleza ou uma sala em prédio comercial divide o imóvel com um condomínio. O inquilino passa a morar ou trabalhar ali, mas as regras do prédio continuam valendo para a unidade, e o proprietário segue como condômino perante o síndico. Por isso, vale entender o que a lei exige do inquilino em relação ao condomínio e quem responde quando ele descumpre alguma regra.

Este artigo trata do comportamento do inquilino no condomínio. A divisão das despesas entre proprietário e inquilino está no artigo sobre quem paga o condomínio e a taxa extra.

O que a lei exige do inquilino

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) trata do assunto de forma expressa: entre as obrigações do inquilino, o artigo 23, inciso X, inclui cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.

Na prática, isso significa que o inquilino deve seguir as mesmas regras que valem para quem é dono:

• a convenção do condomínio, que define direitos, deveres, destinação do prédio e penalidades;
• o regimento interno, que detalha o dia a dia, como horários, uso das áreas comuns e regras de mudança;
• as decisões de assembleia, que podem criar ou mudar regras.

Por isso, é recomendável entregar ao inquilino uma cópia da convenção e do regimento no início da locação, ou indicar onde ele pode consultá-los. Quem conhece as regras tem menos motivo para descumpri-las.

As regras que mais geram atrito

Cada prédio tem suas regras, mas alguns assuntos aparecem com frequência:

• Barulho: horários de silêncio, festas e uso de som.
• Animais: regras de circulação nas áreas comuns, uso do elevador e limpeza.
• Obras e reformas: horários permitidos, aviso prévio à administração e, em alguns casos, apresentação de responsável técnico.
• Mudança: dias e horários, reserva do elevador e proteção das áreas comuns.
• Vagas de garagem: uso da vaga certa, sem ocupar a do vizinho nem a área de circulação.
• Áreas comuns: reserva de salão de festas e churrasqueira, uso da piscina e da academia.

Para obras, há um ponto a mais. Além das regras do condomínio, o inquilino precisa da autorização prévia e por escrito do proprietário para modificar a forma interna ou externa do imóvel, conforme o artigo 23, inciso VI, da Lei do Inquilinato.

Quem paga a multa do condomínio

Quando o inquilino descumpre uma regra, o condomínio costuma aplicar a multa à unidade e cobrar do proprietário, que responde perante o prédio como condômino. Algumas convenções permitem notificar e cobrar diretamente o ocupante, mas é comum que a cobrança chegue ao dono. O Código Civil, no artigo 1.336, § 2º, prevê multa de até cinco vezes a contribuição mensal, conforme fixado na convenção, ao condômino que descumpre os deveres dos incisos II a IV desse artigo (obras que comprometam a segurança, alteração de fachada, destinação diversa e uso prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais). O artigo 1.337 alcança também o possuidor, o que inclui o inquilino: por deliberação de três quartos dos demais condôminos, o descumprimento reiterado pode gerar multa de até cinco vezes a contribuição, e o comportamento antissocial reiterado pode levar a multa de até dez vezes. As infrações do dia a dia, como barulho ou uso irregular das áreas comuns, costumam ser punidas pela multa prevista na própria convenção ou no regimento.

Como foi o inquilino quem deu causa à multa, e a lei o obriga a cumprir a convenção e o regimento, o proprietário pode repassar o valor a ele. Alguns cuidados ajudam nessa hora:

• Prever no contrato que multas aplicadas pelo condomínio por ato do inquilino, de seus familiares, funcionários ou visitantes são de responsabilidade dele.
• Guardar a comunicação formal do condomínio, com a descrição da infração, a data e o valor.
• Avisar o inquilino logo, com cópia da notificação, para que ele possa se explicar ou recorrer dentro do prazo previsto na convenção.

Multa não paga continua sendo dívida da unidade perante o condomínio. Por isso, quanto antes o repasse for resolvido, melhor.

O inquilino pode participar e votar em assembleia?

Pode participar, e em um caso específico pode votar. A Lei 4.591/64, no artigo 24, § 4º, com a redação dada pela Lei 9.267/96, permite que o inquilino vote nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, caso o proprietário não compareça. Essa regra é anterior ao Código Civil de 2002, que passou a tratar do condomínio edilício e reserva o voto ao condômino. Parte dos autores e das decisões judiciais entende que o dispositivo continua em vigor, e parte entende que foi superado. Por isso, antes de contar com o voto do inquilino, vale verificar o que diz a convenção e como o próprio condomínio trata o assunto.

Nas decisões sobre despesas extraordinárias, como obras e taxa extra, e nas mudanças na convenção, o voto é do proprietário. O inquilino pode votar em nome do dono, em qualquer matéria, se tiver procuração, observando as exigências da convenção quanto à forma, como procuração escrita ou firma reconhecida. Como as decisões sobre despesas extraordinárias pesam no bolso do proprietário, vale acompanhar as convocações e as atas.

Quando a infração vira motivo para encerrar o contrato

Infrações isoladas, como uma multa por barulho, costumam se resolver com conversa e repasse do valor. O cenário muda quando o descumprimento é repetido ou grave.

O artigo 9º, inciso II, da Lei do Inquilinato permite desfazer a locação em decorrência da prática de infração legal ou contratual. Como cumprir a convenção e o regimento é uma obrigação legal do inquilino, o descumprimento reiterado pode justificar o pedido de retomada. Cada caso precisa ser avaliado com cuidado, com base nas notificações e nas provas reunidas, e a conversa costuma ser o melhor primeiro caminho. Explicamos as hipóteses de retomada no artigo sobre pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Aqui na Brasil de Andrade, quando o condomínio aplica uma multa por ato do inquilino, repassamos o valor a ele e acompanhamos as comunicações formais com o condomínio. Assim o proprietário acompanha o caso sem precisar conduzir a conversa com o síndico e com o inquilino.

No início de toda locação, fazemos uma reunião de acolhimento com o inquilino. Mais de 99% das locações que administramos terminam sem disputa na Justiça.

Se quiser conversar sobre o seu imóvel, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.