Quem paga o condomínio e a taxa extra: proprietário ou inquilino

Quando chega uma taxa extra do condomínio, a primeira pergunta do proprietário costuma ser se pode repassar a cobrança ao inquilino. A resposta está na Lei do Inquilinato, que separa as despesas de condomínio em dois grupos. Em Fortaleza, onde boa parte dos imóveis alugados fica em prédios com área de lazer, elevador e funcionários, essa divisão aparece quase todo mês.

A regra geral

A Lei 8.245/91 divide as despesas assim:

• Despesas ordinárias são do inquilino (artigo 23, inciso XII).
• Despesas extraordinárias são do proprietário (artigo 22, inciso X).

O que define o grupo é para onde vai o dinheiro, seja qual for o nome que o condomínio dá à cobrança. Uma "taxa extra" pode ser despesa ordinária, e uma cobrança dentro da taxa mensal pode ser extraordinária.

O que são despesas ordinárias

São os gastos rotineiros de funcionamento do prédio. O artigo 23, parágrafo 1º, cita, entre outros:

• salários, encargos trabalhistas e contribuições dos funcionários do condomínio;
• água, esgoto, gás e energia das áreas comuns;
• limpeza, conservação e pintura das áreas comuns;
• manutenção de equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum;
• manutenção da área de lazer, elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
• pequenos reparos nas instalações comuns;
• rateio de saldo devedor, salvo se for de período anterior ao início da locação;
• reposição do fundo de reserva usado para cobrir essas mesmas despesas, salvo se for de período anterior à locação.

O inquilino só é obrigado a pagar se houver previsão orçamentária e rateio mensal comprovados, e pode pedir essa comprovação a qualquer momento (artigo 23, parágrafo 2º).

O que são despesas extraordinárias

São gastos que não fazem parte da manutenção rotineira e que valorizam ou preservam o patrimônio. O parágrafo único do artigo 22 lista:

• obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura do prédio;
• pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas;
• obras para repor as condições de habitabilidade do edifício;
• indenizações trabalhistas por demissões ocorridas antes do início da locação;
• instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, interfone, esporte e lazer;
• decoração e paisagismo das áreas comuns;
• constituição do fundo de reserva.

A taxa extra

Na prática, a taxa extra é qualquer cobrança fora do valor mensal aprovado em assembleia. Para saber quem paga, olhe a destinação:

• Taxa extra para trocar o elevador, pintar a fachada ou instalar câmeras: proprietário.
• Taxa extra para cobrir um rombo no caixa causado por despesas do dia a dia, durante a locação: inquilino.
• Taxa extra para cobrir dívida do condomínio de antes do contrato começar: proprietário.

A ata da assembleia e o boleto do condomínio costumam informar a destinação. Quando não informam, vale pedir o detalhamento à administradora do condomínio antes de repassar qualquer valor.

O fundo de reserva

O fundo de reserva gera muita confusão porque aparece nos dois artigos:

• Constituir o fundo, ou seja, formar a reserva, é despesa extraordinária e fica com o proprietário.
• Repor o fundo depois que ele foi usado para pagar despesas ordinárias é obrigação do inquilino, desde que o uso tenha ocorrido durante a locação.

Se o boleto mensal traz uma parcela de fundo de reserva sem explicar se é formação ou reposição, o mais comum é que seja formação, e portanto do proprietário.

Para o condomínio, quem deve é o proprietário

Assim como acontece com o IPTU, a divisão da lei vale entre proprietário e inquilino. Para o condomínio, o responsável pela taxa é o dono da unidade. Se o inquilino atrasar, a cobrança vai para o proprietário, e a dívida acompanha o imóvel.

Por isso, acompanhar o pagamento do condomínio todo mês é uma das tarefas mais importantes de quem aluga. Uma dívida de condomínio descoberta tarde pode crescer com multa e juros e até levar o imóvel a leilão.

O condomínio nos imóveis que administramos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, o condomínio vem no mesmo boleto do aluguel e do IPTU. O inquilino paga um boleto só, e nós pagamos o condomínio diretamente. Assim, o proprietário não precisa conferir se a taxa foi paga e o imóvel não acumula dívida.

Quando chega uma taxa extra, nossa equipe analisa a destinação da cobrança e separa o que é do proprietário e o que é do inquilino, conforme a lei. A parte do proprietário é debitada do repasse do aluguel.

Imóvel vazio

Enquanto o imóvel está desocupado, todas as despesas de condomínio, ordinárias e extraordinárias, ficam com o proprietário. É um dos custos que mais pesam no período sem inquilino.