Aluguel por temporada em condomínio: o que o STJ já decidiu e o que ainda vai decidir sobre o Airbnb

Alugar o apartamento por diárias em plataformas como o Airbnb virou uma alternativa para muitos proprietários. Em Fortaleza, com a procura de turistas pela orla, a dúvida aparece com frequência: o condomínio pode proibir?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já deu uma resposta em maio de 2026 e agora vai transformá-la numa regra única para o país, que os demais tribunais deverão seguir. Enquanto isso não acontece, os processos sobre o assunto estão suspensos.

O que o STJ decidiu em maio de 2026

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ, que reúne as duas turmas de direito privado do tribunal, julgou o REsp 2.121.055, de Minas Gerais, com relatoria da ministra Nancy Andrighi. A decisão diz que a exploração econômica reiterada do apartamento em hospedagens de curta duração, como as feitas por plataformas, descaracteriza a destinação residencial prevista na convenção do condomínio.

Na prática, segundo essa decisão:

• se a convenção diz que o prédio é residencial, isso já basta para impedir esse uso, mesmo sem uma proibição escrita;
• para permitir, a convenção precisa autorizar expressamente, com aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (Código Civil, artigo 1.351).

Essa decisão vale para o caso julgado e orienta os tribunais, mas ainda não tem efeito obrigatório para todos os processos. É isso que o próximo julgamento deve definir.

O que o STJ ainda vai decidir

Depois dessa decisão, a Segunda Seção afetou o Tema 1.443, com relatoria do ministro Raul Araújo, a partir de dois recursos especiais (REsp 2.272.536 e REsp 2.272.537). Afetar um tema significa escolher alguns processos para julgar como recurso repetitivo: a tese fixada nesse julgamento deverá ser seguida por todos os tribunais do país.

A pergunta é a mesma: se a convenção diz que o prédio é residencial, isso basta para impedir a locação de curta temporada por plataformas digitais, ou a proibição precisa estar escrita de forma expressa? Ao afetar o tema, o STJ suspendeu em todo o país os processos, individuais e coletivos, que discutem essa questão.

O que o STJ já tinha decidido antes

O assunto não é novo no tribunal. Em 2021, a Quarta Turma do STJ julgou o REsp 1.819.075 e decidiu que, em condomínio com destinação residencial prevista na convenção, o proprietário não pode usar a unidade para hospedagem remunerada de curta temporada por meio de plataformas, salvo se a convenção autorizar. A Terceira Turma seguiu no mesmo sentido ainda em 2021.

Outros tribunais, porém, decidiram de forma diferente, entendendo que o aluguel por plataforma não muda, por si só, o uso residencial do imóvel. A decisão de maio de 2026 e o julgamento do Tema 1.443 servem justamente para encerrar essa divergência.

O que fazer enquanto o julgamento não sai

A suspensão atinge os processos, e não as regras de cada prédio. Na prática:

• se a convenção ou o regimento interno proíbem o aluguel por plataformas, a regra continua valendo;
• se a convenção só diz que o prédio é residencial, a orientação mais recente do STJ é que isso já impede o aluguel frequente por plataformas sem a aprovação de dois terços dos condôminos. Anunciar o imóvel nessa situação tende a gerar conflito com o condomínio;
• se a convenção autoriza expressamente, o proprietário pode alugar, respeitando as regras de uso do prédio.

Antes de anunciar, leia a convenção, o regimento interno e as atas das últimas assembleias, e converse com o síndico.

Temporada e Airbnb não são a mesma coisa para o STJ

A Lei do Inquilinato prevê a locação para temporada: aquela destinada à residência temporária do inquilino, para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no imóvel dele e situações parecidas, por até 90 dias (Lei 8.245/91, artigo 48). Nesse tipo de contrato, o proprietário pode receber os aluguéis antecipadamente e exigir garantia (artigo 49).

No julgamento de 2021, o STJ tratou a hospedagem por plataformas, com alta rotatividade, como um contrato atípico de hospedagem: diferente da locação para temporada e também diferente da hotelaria. Por isso, a discussão no condomínio costuma girar em torno da forma como o imóvel é explorado, e não apenas do prazo de cada estadia.

E os impostos

O rendimento do aluguel por temporada entra no Imposto de Renda da mesma forma que o aluguel tradicional, pelo carnê-leão quando quem paga é pessoa física.

Com a reforma tributária, a locação de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos feita por quem é contribuinte do regime regular do IBS e da CBS seguirá as regras da hotelaria (Lei Complementar 214/2025, artigo 253). A maioria dos proprietários pessoa física não se enquadra como contribuinte, como explicamos no artigo sobre a reforma tributária e o aluguel.

Temporada ou locação tradicional

Além da questão do condomínio, vale comparar os dois modelos com calma. Na temporada, a ocupação varia ao longo do ano, e o proprietário passa a cuidar de limpeza, entrada e saída de hóspedes, mobília, contas de energia e água e manutenção mais frequente. Na locação tradicional, o contrato é longo, o inquilino assume as contas de consumo e as despesas ordinárias de condomínio, e a renda é mais previsível.

Como trabalhamos

A Brasil de Andrade trabalha com locação tradicional, residencial e comercial, com contratos de longo prazo. Não administramos locação por temporada.

Se você está avaliando as duas opções para um imóvel em Fortaleza, podemos mostrar como ficaria a locação tradicional: visitamos o imóvel, sugerimos o valor do aluguel e explicamos como funciona a administração.