Quero alugar meu imóvel em Fortaleza: por onde começar

Muita gente chega até nós em Fortaleza com a mesma frase: quero alugar meu imóvel, mas não sei por onde começar. Pode ser o apartamento que era dos pais, a casa onde a família morou por anos ou um imóvel comprado como investimento. Organizei os passos na ordem em que costumam acontecer, para você saber o que decidir antes de anunciar.

1. Defina o valor do aluguel

O preço é a decisão que mais pesa no tempo que o imóvel fica vazio. Um aluguel acima do mercado afasta os interessados, e cada mês sem inquilino tem custo, porque o condomínio e o IPTU continuam chegando.

Para chegar a um valor realista, compare imóveis parecidos no mesmo bairro, com área, número de vagas, andar e estado de conservação semelhantes. Em Fortaleza, a diferença entre bairros vizinhos pode ser grande, e dentro do mesmo bairro também. Um apartamento reformado e outro com a cozinha original não disputam o mesmo inquilino.

Nos imóveis que vamos administrar, fazemos uma visita para avaliar o imóvel antes de sugerir o valor. É nessa visita que conhecemos o que o imóvel tem de melhor e o que precisa de ajuste.

2. Prepare o imóvel

Imóvel bem apresentado aluga mais rápido e atrai inquilinos mais cuidadosos. Antes de anunciar, vale conferir:

• pintura;
• instalações elétricas e hidráulicas;
• portas, janelas, fechaduras e torneiras;
• infiltrações e umidade.

Se o imóvel precisa de ajustes, nossa equipe de manutenção pode fazê-los antes da locação, com o custo por conta do proprietário, para deixar o imóvel apto a ser alugado e encurtar o tempo até o primeiro contrato.

Não é preciso reformar tudo. O ponto é entregar o imóvel funcionando, porque o inquilino tem direito de receber o imóvel em condições de uso (artigo 22 da Lei do Inquilinato, Lei 8.245/91) e, no fim do contrato, deve devolvê-lo no estado em que recebeu, salvo o desgaste normal (artigo 23).

3. Separe os documentos

Antes de assinar o contrato, tenha em mãos:

• matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo cartório de registro de imóveis;
• comprovante de IPTU em dia;
• declaração de quitação do condomínio, quando houver;
• documentos pessoais do proprietário.

Se o imóvel estiver em inventário ou tiver mais de um dono, todos os proprietários precisam concordar com a locação. É uma situação comum em imóveis de família e vale resolver antes de anunciar.

4. Escolha a garantia

A garantia protege o proprietário se o inquilino deixar de pagar ou devolver o imóvel com danos. A Lei do Inquilinato permite pedir uma garantia por contrato, como caução ou fiador, e proíbe pedir duas ao mesmo tempo. Explico as diferenças em um artigo próprio sobre garantias de aluguel.

5. Escolha bem o inquilino

Esta é a etapa que mais evita problemas no futuro. Uma boa análise considera:

• renda compatível com o aluguel e os encargos;
• consulta de cadastro e histórico de pagamentos;
• referências de locações anteriores;
• uma conversa, para entender quem vai morar no imóvel e por quanto tempo pretende ficar.

Na minha experiência, nenhuma garantia compensa um inquilino mal escolhido.

6. Faça o contrato e a vistoria

O contrato define prazo, valor, índice de reajuste, garantia e quem paga cada despesa: condomínio, IPTU, consumo de água e energia. Na locação residencial, o prazo de 30 meses é o mais usado, porque permite ao proprietário retomar o imóvel ao fim do contrato sem precisar justificar (artigo 46).

A vistoria de entrada é tão importante quanto o contrato. Ela registra, com fotos, o estado de cada cômodo no dia da entrega das chaves. Sem vistoria bem feita, qualquer discussão na devolução vira palavra contra palavra.

7. Contrate o seguro contra incêndio

A Lei do Inquilinato coloca o seguro contra incêndio entre as obrigações do proprietário, salvo se o contrato disser o contrário (artigo 22). Na Brasil de Andrade, todos os imóveis que administramos têm seguro contra incêndio enquanto estão alugados.

8. Decida se vai administrar sozinho

Depois de alugado, começa a rotina: cobrar o aluguel, conferir o pagamento do condomínio e do IPTU, atender pedidos de conserto, reajustar o valor uma vez por ano, renovar o contrato e fazer a vistoria de saída. Há proprietários que fazem tudo isso por conta própria. Outros preferem entregar essa rotina a uma administradora de aluguel em Fortaleza.

Se você quiser contar com a gente

Estamos em Fortaleza desde 1981, com escritório na Rua Silva Paulet, na Aldeota. Quando um proprietário nos procura, o caminho é este:

• visitamos o imóvel para avaliar e conversar sobre o valor do aluguel;
• anunciamos, selecionamos o inquilino e fazemos contrato e vistorias com fotos, com assinatura digital;
• no início da locação, fazemos uma reunião de acolhimento com o inquilino, iniciativa em que fomos pioneiros em Fortaleza e que diminui muito os desencontros ao longo do contrato;
• o inquilino recebe um boleto só, com aluguel, condomínio e IPTU, e nós pagamos o condomínio e o IPTU diretamente;
• o proprietário recebe o repasse e o extrato por e-mail;
• a manutenção é feita por equipe própria, e, se for preciso ir à Justiça, o advogado é pago por nós.

A comissão de intermediação é sempre dividida, nunca cobrada de uma vez, e não há cobrança na renovação do contrato. A taxa de administração é um percentual do aluguel, cobrado apenas quando o inquilino paga.

Se você mora fora de Fortaleza, o processo é o mesmo. Temos proprietários em outros estados e em outros países.