Imóvel do Minha Casa, Minha Vida pode ser alugado? O que diz a lei

O Minha Casa, Minha Vida ajudou muitas famílias a comprar a casa própria, inclusive em Fortaleza e na Região Metropolitana. Com o tempo, a vida muda: a família cresce, alguém muda de emprego ou de cidade, e surge a ideia de alugar o imóvel para outra pessoa. A dúvida é se isso é permitido.

Em regra, não é. A lei do programa obriga a família beneficiária a usar o imóvel e proíbe expressamente a locação. Neste artigo explicamos o que a lei diz, os riscos de alugar mesmo assim e o que conferir antes de tomar qualquer decisão.

O que diz a lei do programa

O Minha Casa, Minha Vida é regido hoje pela Lei 14.620/2023. Entre as obrigações das famílias beneficiárias, a lei diz que elas devem "manter a propriedade e a posse para uso do imóvel objeto do benefício pela própria família, sendo vedados o empréstimo, a locação, a venda ou qualquer outra negociação que descaracterize o objeto social da concessão" (artigo 11, inciso IX, alínea f).

A razão é simples: o programa usa recursos públicos, como subsídios e juros reduzidos, para dar moradia a quem precisa. Se o imóvel é alugado, ele deixa de cumprir essa função, e o subsídio público passa a sustentar uma renda, e não uma moradia.

Até quando vale a proibição

O texto da lei não fixa um prazo para a vedação. As regras de cada modalidade do programa e o contrato assinado com o banco, em geral a Caixa, podem detalhar até quando ela se aplica e se há exceções.

Para as unidades subsidiadas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), a Portaria 1.248/2023 do Ministério das Cidades (artigo 6º) proíbe a transferência do imóvel por 60 meses, salvo quitação antecipada com devolução do subsídio. Essa regra fala em venda e transferência. Para a locação, a lei não fixa prazo, e vale a vedação geral enquanto o imóvel estiver vinculado ao programa.

Por isso, o primeiro passo é ler o contrato. Ele diz quais são as obrigações de ocupação, as condições para vender ou alugar e o que acontece em caso de descumprimento. Em caso de dúvida, consulte a Caixa ou o agente financeiro que fez o financiamento, de preferência por escrito.

As faixas fazem diferença?

O programa tem faixas de renda, com subsídios maiores para as famílias de menor renda e juros reduzidos para as demais. A lei se refere às "famílias beneficiárias do Programa" de forma geral, mas as regras de cada fonte de recursos (o FAR e o FDS financiam as unidades subsidiadas da faixa de menor renda; o FGTS financia as demais faixas, com desconto e juros reduzidos) e o contrato de cada família podem tratar a ocupação de formas diferentes.

Como as faixas e as regras do programa mudam com o tempo, não dá para dar uma resposta única para todos os casos. O que vale para o seu imóvel é o que está no seu contrato e nas regras da modalidade em que ele foi comprado.

Os riscos de alugar mesmo assim

Para o dono do imóvel. Alugar contra a regra é descumprir o contrato. Nas unidades da produção subsidiada em área urbana, a lei prevê que o descumprimento do contrato pela família pode levar à retomada do imóvel pelo fundo que financiou a unidade, sem necessidade de leilão (Lei 14.620/2023, artigo 12, parágrafo 1º). O contrato também pode prever o vencimento antecipado da dívida e outras penalidades. Além disso, o aluguel recebido continua sujeito ao Imposto de Renda e precisa ser declarado normalmente.

Para o inquilino. Quem aluga um imóvel do programa corre o risco de ter de sair se o imóvel for retomado, mesmo pagando o aluguel em dia. E um contrato de aluguel feito contra a regra do programa tende a gerar discussões difíceis de resolver se houver conflito.

O mesmo cuidado vale para a compra informal, o chamado "contrato de gaveta": quem compra um imóvel do programa sem que a venda seja permitida e regularizada pode perder o que pagou.

E se a família precisar mudar?

Se a família precisa sair do imóvel por causa de emprego, saúde ou outra razão, o caminho é procurar a Caixa ou o agente financeiro antes de qualquer acordo com terceiros, explicar a situação e perguntar quais são as alternativas permitidas no contrato. Uma decisão tomada sem essa consulta pode custar o próprio imóvel.

Para imóveis comprados fora do programa, com financiamento comum, a situação é outra: em regra, a locação é permitida, com alguns cuidados que explicamos no artigo sobre alugar um imóvel financiado.

Como fazemos

Antes de anunciar qualquer imóvel, a nossa equipe visita o imóvel para avaliar o estado, sugerir o valor do aluguel e conhecer o proprietário. Se o imóvel foi comprado pelo programa ou ainda está financiado, conte isso logo no primeiro contato: é uma informação que muda a conversa.

Se você tem um imóvel em Fortaleza livre para alugar e quer entender como funciona a administração, veja o artigo sobre como alugar o seu imóvel em Fortaleza ou fale com a nossa equipe.