Posso alugar um imóvel financiado? O que muda com a alienação fiduciária

Muita gente compra um imóvel financiado e, por mudança de cidade, de família ou de planos, decide alugá-lo antes de terminar de pagar. Outros compram justamente para alugar e usar o aluguel para ajudar nas parcelas. A pergunta é sempre a mesma: pode alugar um imóvel que ainda está no nome do banco?

Na maior parte dos casos, pode. Mas a lei dá ao banco uma proteção que afeta o contrato de aluguel, e é importante que proprietário e inquilino entendam como ela funciona.

O que é a alienação fiduciária

A maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil usa a alienação fiduciária, regulada pela Lei 9.514/1997. Nela, o banco fica como dono do imóvel em garantia (a chamada propriedade resolúvel) até a última parcela. O comprador tem a posse e pode usar o imóvel, mas só recebe a propriedade plena quando quita a dívida.

Usar o imóvel inclui, em regra, alugá-lo. A lei não proíbe a locação. O que ela faz é definir o que acontece com o contrato de aluguel se o comprador deixar de pagar o financiamento.

O que a Lei 9.514/1997 diz sobre a locação

Dois pontos da lei tratam do assunto:

• Concordância do banco. A locação, ou a sua prorrogação, por prazo superior a um ano, feita sem a concordância do banco por escrito, é ineficaz perante o banco e quem vier a comprar o imóvel dele (artigo 37-B). Entre proprietário e inquilino, o contrato continua valendo normalmente.
• Se o banco retomar o imóvel. Quando as parcelas não são pagas, o banco pode consolidar a propriedade em seu nome e levar o imóvel a leilão. Se o imóvel estiver alugado, o banco pode encerrar a locação, dando 30 dias para a desocupação, desde que faça isso em até 90 dias a contar da consolidação, salvo se tiver concordado por escrito com a locação (artigo 27, parágrafo 7º). A lei exige que essa regra esteja em cláusula destacada no contrato de financiamento.

Na prática, enquanto o proprietário paga as parcelas em dia, nada muda para o inquilino. O risco aparece se as parcelas deixarem de ser pagas e o banco consolidar a propriedade e levar o imóvel a leilão, um procedimento feito em cartório, sem processo judicial: sem a concordância do banco, o inquilino pode ter de sair antes do fim do contrato, mesmo pagando o aluguel em dia.

O que conferir antes de alugar

• O contrato de financiamento. Leia as cláusulas sobre uso e ocupação do imóvel. Alguns contratos trazem regras próprias, e no Minha Casa, Minha Vida a lei proíbe a locação do imóvel pelo beneficiário.
• Uso do FGTS. O FGTS pode ser usado na compra de moradia própria (Lei 8.036/1990, artigo 20, inciso VII). Se você usou o FGTS, confira com o banco se há alguma condição de ocupação no seu contrato antes de alugar.
• Concordância do banco. Para contratos de mais de um ano, como os residenciais de 30 meses, pedir a concordância por escrito do banco dá mais segurança ao inquilino. O procedimento varia de banco para banco, e vale consultar o seu.
• Parcelas em dia. O aluguel não precisa ser usado para pagar o financiamento, mas o proprietário precisa manter as parcelas em dia. Em geral, o contrato com o banco também inclui seguros obrigatórios, que acompanham o financiamento; vale conferir na apólice se há alguma condição sobre a ocupação do imóvel.

Transparência com o inquilino

Contar ao inquilino que o imóvel está financiado é uma questão de boa-fé, e evita surpresas. Para o proprietário, também protege a relação: um inquilino que descobre o financiamento depois pode se sentir enganado, e um eventual problema com o banco vira conflito entre os dois.

Com o imóvel quitado, o inquilino fica protegido em caso de venda se o contrato de aluguel tiver cláusula de vigência (a que diz que a locação continua mesmo se o imóvel for vendido) e estiver registrado na matrícula. Com o imóvel financiado, essa proteção depende também da concordância do banco.

Imposto de Renda

O aluguel recebido entra no Imposto de Renda normalmente, pelo carnê-leão quando o inquilino é pessoa física, mesmo que o imóvel ainda esteja sendo pago. As parcelas do financiamento não são deduzidas do aluguel recebido.

Como fazemos

Administramos imóveis financiados normalmente, nos imóveis que cuidamos em Fortaleza, da mesma forma que os quitados. Antes de anunciar, nossa equipe visita o imóvel para avaliar o estado, sugerir o valor do aluguel e conhecer o proprietário, e o proprietário pode aproveitar a visita para falar do financiamento.

O repasse ao proprietário é feito normalmente no dia 10, com extrato mensal. Nas locações com garantia, o repasse acontece mesmo se o inquilino atrasar, o que ajuda quem conta com o aluguel para organizar as parcelas.