Reforma tributária e aluguel: quem vai pagar IBS e CBS a partir de 2027

A reforma tributária cria dois tributos sobre o consumo: a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios. Em 2027, a CBS substitui de uma vez o PIS e a Cofins. O IBS entra aos poucos no lugar do ICMS e do ISS, numa transição que vai até 2033. O aluguel de imóveis entra no novo sistema, e as regras estão na Lei Complementar 214/2025. Em 2026, a CBS existe só com uma alíquota de teste, compensada com o PIS e a Cofins; a cobrança de fato começa em 2027.

A dúvida que mais chega dos proprietários que atendemos em Fortaleza é se vão pagar um imposto novo sobre o aluguel. Para a maioria das pessoas físicas, a resposta é não. A lei criou limites, e só quem passa deles se torna contribuinte.

Quando a pessoa física passa a pagar

Pela Lei Complementar 214/2025 (artigo 251), o proprietário pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e da CBS sobre aluguel no ano seguinte àquele em que atender às duas condições ao mesmo tempo:

• recebeu mais de R$ 240 mil em aluguéis no ano; e
• alugou mais de três imóveis distintos.

Há ainda uma regra para quem passa do limite de receita em mais de 20% no próprio ano, o que equivale a R$ 288 mil. Nesse caso, a condição de contribuinte começa no mesmo ano, sem esperar o seguinte, desde que também haja mais de três imóveis alugados (Decreto 12.955/2026, artigo 382).

Esses valores são atualizados todo mês pelo IPCA desde janeiro de 2025. Por isso, em 2026 os limites já são um pouco maiores que os números escritos na lei.

Dois exemplos com números hipotéticos:

• um proprietário com dois apartamentos alugados por R$ 3.000 cada recebe R$ 72 mil por ano. Fica fora, porque não passa de nenhum dos dois limites;
• um proprietário com cinco imóveis que somam R$ 300 mil por ano passa dos dois limites e se torna contribuinte.

Quem aluga por meio de empresa, como uma holding patrimonial, segue as regras das pessoas jurídicas, sem esses limites.

Quem continua só com o Imposto de Renda

Quem fica abaixo dos limites continua como hoje: o aluguel recebido entra no Imposto de Renda, pelo carnê-leão quando o inquilino é pessoa física, e na declaração anual. A reforma tributária sobre o consumo não muda essa parte.

Para quem passar a pagar: o que reduz a conta

A lei prevê duas reduções importantes para a locação:

• redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS para a locação de imóveis (Lei Complementar 214/2025, artigo 261);
• redutor social na locação residencial: R$ 600 por mês por imóvel são descontados da base de cálculo, valor também atualizado pelo IPCA (artigo 260). Num aluguel residencial de R$ 2.000, por exemplo, o tributo seria calculado sobre cerca de R$ 1.400.

As alíquotas definitivas do IBS e da CBS ainda não estão fechadas, e a transição vai até 2033. Por isso, qualquer simulação de valor deve ser feita com o contador, com as alíquotas vigentes em cada ano.

Para quem é contribuinte, a locação de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos, como a de temporada, segue as regras da hotelaria (artigo 253). Esse ponto aparece também no artigo sobre aluguel por temporada em condomínio.

Contratos já assinados

Para quem passa a ser contribuinte, surge outra pergunta: nos contratos assinados antes da reforma, que não falam nos novos tributos, quem arca com eles? O tema já está em debate entre advogados, e a resposta pode depender do que cada contrato diz.

A lei também criou um regime de transição opcional para contratos com prazo determinado assinados até 16 de janeiro de 2025, com tributação de 3,65% sobre a receita do aluguel (artigo 487). As exigências mudam conforme o tipo de contrato:

• nos residenciais, basta comprovar a data de assinatura, e o regime vale até o fim do prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro;
• nos não residenciais, o contrato precisava estar registrado em cartório, ou informado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, até 31 de dezembro de 2025.

Essas regras ainda estão sendo regulamentadas. Quem tem contrato antigo e pode virar contribuinte deve conferir com o contador se tem direito a esse regime.

Para os contratos novos de quem é ou pode vir a ser contribuinte, vale tratar dos tributos em cláusula própria, com orientação jurídica.

O que fazer ainda em 2026

1. Some o que recebeu de aluguel em 2026 e conte quantos imóveis estão alugados. É esse ano que define a situação em 2027.
2. Se estiver perto dos limites, fale com o seu contador antes do fim do ano.
3. Não mude a estrutura do patrimônio sem simular. Passar os imóveis para uma empresa pode ou não compensar, conforme o perfil dos imóveis e dos inquilinos, e envolve custos de abertura e manutenção.

Como ajudamos

Nos imóveis que administramos, enviamos o informe de rendimentos no início de cada ano, que serve de base para a declaração e para conferir a receita de aluguel. O carnê-leão é responsabilidade do proprietário, e a nossa equipe dá suporte para quem tiver dúvidas.