Inquilino sumiu e deixou o imóvel: como o proprietário retoma com segurança

Uma situação que preocupa qualquer proprietário: o aluguel deixa de ser pago, o inquilino não atende o telefone e os vizinhos dizem que não veem ninguém no imóvel há semanas. Em Fortaleza, como em qualquer cidade, a primeira reação costuma ser trocar a fechadura e retomar o imóvel.

Esse atalho traz riscos. Enquanto a locação não termina de forma regular, a posse do imóvel continua, em regra, com o inquilino, mesmo que ele não esteja lá. A Lei do Inquilinato prevê um caminho próprio para esse caso, e seguir esse caminho protege o proprietário.

Antes de concluir que o imóvel foi abandonado

Imóvel fechado nem sempre significa imóvel abandonado. O inquilino pode estar viajando, internado ou passando por um problema pessoal. Antes de qualquer passo, vale reunir informações:

• tentar contato com o inquilino por telefone, mensagem e e-mail, guardando registro das tentativas;
• falar com o fiador, se houver, que costuma ter outro canal de contato;
• conversar com a portaria ou o síndico, no caso de condomínio, sobre a última vez que o inquilino foi visto e se houve retirada de móveis;
• verificar se há contas de consumo acumuladas e correspondência parada.

Se o inquilino aparecer e quiser devolver o imóvel, o caminho é simples: entrega das chaves com termo assinado e vistoria de saída. A locação pode terminar por mútuo acordo (Lei 8.245/91, artigo 9º, inciso I).

Por que não entrar no imóvel por conta própria

A Lei do Inquilinato é direta: "Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo" (artigo 5º). Ou seja, sem acordo com o inquilino, a retomada passa pela Justiça.

Trocar a fechadura, entrar no imóvel ou retirar os pertences do inquilino sem ordem judicial pode configurar o crime de exercício arbitrário das próprias razões, que é "fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima" (Código Penal, artigo 345). Além disso, se o inquilino voltar e disser que faltam bens, o proprietário terá dificuldade para provar o que havia no imóvel quando entrou.

O caminho previsto na Lei do Inquilinato

Quando há aluguel em atraso, a locação pode ser desfeita por falta de pagamento (artigo 9º, inciso III), por meio da ação de despejo. Nessa mesma ação, o pedido de despejo pode ser somado à cobrança dos aluguéis e encargos atrasados (artigo 62, inciso I).

O ponto central para o imóvel abandonado está no artigo 66: "Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel." Imitir-se na posse significa retomar o imóvel com respaldo do processo. Por isso a ordem dos passos importa:

1. a ação de despejo é proposta;
2. constatado o abandono, o proprietário, por meio do advogado, informa a situação no processo;
3. a retomada acontece com respaldo judicial.

Quando o contrato não tem nenhuma garantia (porque não foi contratada, porque se extinguiu ou porque o fiador pediu exoneração), a lei permite ainda pedir liminar para desocupação em 15 dias nos casos de falta de pagamento, mediante caução de três aluguéis (artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX).

Ao retomar: registrar o estado e cuidar dos bens deixados

O momento da retomada precisa ficar bem documentado. O ideal é fazer uma vistoria completa, com fotos de cada cômodo, e comparar com a vistoria de entrada. Isso sustenta a cobrança de eventuais danos ao imóvel.

Se o inquilino deixou móveis ou objetos, eles não devem ser descartados nem usados. A recomendação é listar e fotografar os bens e guardá-los até que o destino seja definido no processo. A Lei do Inquilinato prevê, no despejo, que os móveis e utensílios "serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado" (artigo 65, parágrafo 1º).

Cobrar o débito e acionar a garantia

A retomada do imóvel não quita a dívida. Os aluguéis atrasados e os encargos da locação, como condomínio e IPTU quando o contrato os atribui ao inquilino, podem ser cobrados no mesmo processo, e o fiador pode ser chamado a responder pelo pedido de cobrança (artigo 62, inciso I).

A garantia do contrato, seja caução, fiança ou seguro fiança, entra nesse acerto. Salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende "até a efetiva devolução do imóvel" (artigo 39). Veja as diferenças entre as modalidades no artigo sobre caução, fiador ou seguro fiança.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, o contato com o inquilino em atraso começa no dia seguinte ao vencimento. A cobrança é baseada em relacionamento: explicar o problema e como a dívida pode crescer costuma motivar a quitação. Mais de 99% das locações que administramos terminam sem disputa na Justiça.

Quando é preciso ir à Justiça, o advogado é por conta da Brasil de Andrade. As chaves ficam com a nossa equipe, e as vistorias são feitas por equipe própria, com fotos detalhadas. Nas locações com garantia, o repasse ao proprietário é feito mesmo com atraso do inquilino.