O inquilino deve pintar o imóvel? Devolução e vistoria de saída

"O inquilino tem que pintar o imóvel?" é uma pergunta comum no fim de um contrato. Depende de como o imóvel foi entregue e do que diz o contrato. Vou explicar o que a lei prevê, onde costumam surgir as divergências e como fazemos a devolução nos imóveis que administramos em Fortaleza.

O que a lei diz

O artigo 23 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) obriga o inquilino a devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Na prática, isso quer dizer duas coisas:

• No estado em que recebeu: se o imóvel foi entregue com pintura nova, o inquilino deve devolvê-lo pintado. Se foi entregue com a pintura já gasta, não se pode exigir pintura nova na saída.
• Salvo o uso normal: o desgaste que acontece com o tempo, mesmo com cuidado, não é dano. Um piso que perdeu o brilho depois de três anos ou uma torneira que se desgastou naturalmente não são responsabilidade do inquilino.

O mesmo artigo obriga o inquilino a reparar os danos que ele, seus familiares ou visitantes causarem.

Desgaste natural ou dano

A linha entre uma coisa e outra é onde surgem as discussões. Alguns exemplos:

Costumam ser tratados como desgaste natural:

• pintura desbotada pelo tempo;
• pequenas marcas de móveis encostados na parede;
• desgaste do piso pelo uso;
• borrachas e vedações ressecadas.

Já estes costumam ser tratados como dano:

• paredes riscadas, manchadas ou com furos grandes;
• portas, vidros ou louças quebrados;
• piso arranhado por arrastar móveis ou por animais;
• pintura em cor diferente da original, feita sem autorização.

Cada caso depende do que foi registrado na entrada.

Por que a vistoria de entrada decide quase tudo

Sem um registro do estado do imóvel no início do contrato, é a palavra de um contra a do outro. É a vistoria de entrada que permite dizer, na saída, se a parede foi entregue pintada, se aquele azulejo já estava trincado ou se o armário já tinha a porta solta.

Uma boa vistoria de entrada:

• descreve cada cômodo, com pintura, pisos, portas, janelas, louças, metais e instalações;
• tem fotos de cada ambiente e dos defeitos já existentes;
• é assinada pelo inquilino, que pode apontar o que discordar no prazo combinado.

Furos, cores e outras mudanças

Pendurar quadros, prateleiras e uma televisão é parte do uso de qualquer casa, e pequenos furos costumam ser aceitos, desde que fechados e retocados na saída. Já mudanças maiores, como pintar uma parede de outra cor, trocar um piso ou instalar um armário fixo, dependem de autorização por escrito do proprietário (artigo 23). Se foram feitas sem autorização, o proprietário pode pedir que o imóvel volte a ser como era.

O ideal é combinar essas situações antes, por escrito, e não na vistoria de saída.

Como funciona a vistoria de saída

Quando o inquilino avisa que vai sair, é feita a vistoria de saída, comparando o imóvel com o registro de entrada. O resultado é uma lista do que precisa ser reparado. A partir daí, há dois caminhos:

1. O inquilino faz os reparos antes de entregar as chaves, e uma nova vistoria confirma que está tudo certo.
2. O inquilino prefere pagar o valor dos reparos, com base em orçamentos, e o proprietário contrata o serviço.

Se houver caução, o valor dos reparos pode ser descontado dela.

E se o inquilino não concordar

A maioria das divergências se resolve com conversa e com as fotos das duas vistorias lado a lado. Quando não há acordo, o proprietário pode cobrar os reparos na Justiça, e a vistoria de entrada é a principal prova.

A devolução nos imóveis que administramos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, a vistoria de entrada e a de saída são feitas com fotos, e a manutenção é feita pela nossa equipe própria. Quando o inquilino sai, a nossa equipe compara as duas vistorias, apresenta a lista de reparos e acompanha a execução até a entrega das chaves.

Ao inquilino, oferecemos a opção de a nossa equipe fazer os reparos apontados na vistoria. É uma comodidade para ele, que não precisa procurar profissionais nem acompanhar o serviço, e mais segurança para o proprietário, que recebe o imóvel reparado por quem conhece o estado em que ele foi entregue.

Mais de 99% das locações que administramos seguem sem disputa na Justiça, e esse cuidado na devolução é parte do motivo.