Análise do inquilino: que documentos pedir e o que conferir antes de alugar

A análise do inquilino é a etapa em que o proprietário confere se o candidato tem condições de pagar o aluguel e cumprir o contrato. Ela envolve conferir a identidade, a renda e o histórico de crédito do candidato e de quem vai garantir o contrato. É uma das decisões mais importantes da locação, e vale fazê-la com critérios claros e iguais para todos os candidatos.

Que documentos pedir ao candidato pessoa física?

A lista básica costuma incluir:

• Documento de identidade com foto e CPF, de todos os que vão assinar o contrato.
• Comprovante de residência atual.
• Comprovantes de renda. Depende de como a pessoa ganha a vida:
  • para quem tem carteira assinada, os contracheques mais recentes;
  • para servidores públicos, o contracheque ou a declaração do órgão;
  • para autônomos e profissionais liberais, a declaração de Imposto de Renda e extratos bancários;
  • para aposentados e pensionistas, o extrato do benefício;
  • para empresários, a declaração de Imposto de Renda e o pró-labore.
• Estado civil. Quando o candidato é casado, convém saber se o cônjuge também vai assinar.

Se mais de uma pessoa vai dividir o aluguel, a renda pode ser somada, desde que todas assinem o contrato.

E quando o inquilino é uma empresa?

Na locação para empresa, a análise olha para a empresa e para quem responde por ela:

• cartão do CNPJ, para confirmar que a empresa está ativa;
• contrato social e últimas alterações, para saber quem pode assinar em nome dela;
• documentos dos sócios ou administradores que vão assinar;
• comprovantes de faturamento ou demonstrações financeiras recentes.

Empresas novas, sem histórico, costumam exigir atenção maior à garantia. Tratamos das particularidades desse tipo de contrato no artigo sobre locação comercial em Fortaleza.

O que conferir além dos documentos?

Além dos documentos, algumas checagens ajudam:

• Renda compatível com o aluguel. A conta deve considerar o custo total que o inquilino vai pagar por mês: aluguel, condomínio e IPTU.
• Histórico de crédito. Consultas a serviços de proteção ao crédito, como SPC e Serasa, mostram se o candidato está com o nome negativado.
• Histórico de locação. Quando possível, uma conversa com o proprietário ou a administradora do imóvel anterior diz muito sobre como o candidato paga e cuida do imóvel.
• Coerência das informações. Endereço, emprego e renda informados devem bater com os documentos.

Uma restrição de crédito antiga e já resolvida pesa diferente de várias dívidas recentes. O contexto importa, e a conversa com o candidato ajuda a entender.

O garantidor também é analisado?

Sim, e com o mesmo cuidado. A garantia só protege o proprietário se puder ser usada de fato quando houver dívida.

• Fiador. Pede-se a mesma documentação do candidato, com comprovação de renda e consulta de crédito. Se o fiador for casado, o cônjuge também precisa autorizar a fiança, salvo no regime de separação absoluta de bens, conforme o artigo 1.647 do Código Civil. Sem essa autorização, a fiança pode perder todo o efeito, como prevê a Súmula 332 do Superior Tribunal de Justiça, e o proprietário fica sem a garantia.
• Caução. Confere-se a origem e o valor do depósito. Em dinheiro, a caução não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, conforme o artigo 38, § 2º, da Lei do Inquilinato.
• Seguro-fiança. A própria seguradora faz uma análise e aprova ou recusa o candidato.

Lembre que a lei permite apenas uma garantia por contrato, conforme o artigo 37 da Lei do Inquilinato. Comparamos as opções no artigo sobre caução, fiador ou seguro-fiança.

Quem paga pela análise?

O proprietário. O artigo 22 da Lei do Inquilinato coloca entre as obrigações do locador pagar as taxas de intermediação, incluídas as despesas para verificar a idoneidade do candidato e do fiador. Cobrar uma "taxa de análise de cadastro" do candidato contraria essa regra, e o artigo 43 trata como contravenção penal exigir do inquilino valores além do aluguel e dos encargos permitidos.

E os dados pessoais do candidato?

Os documentos do candidato são dados pessoais, protegidos pela Lei Geral de Proteção de Dados (Lei 13.709/2018). A própria lei dá base para a análise: ela admite o tratamento de dados nos procedimentos preliminares a um contrato, no artigo 7º, inciso V, e para a proteção do crédito, no inciso X.

Mesmo assim, alguns cuidados valem para qualquer proprietário:

• peça só o que for necessário para a análise;
• explique ao candidato para que os documentos serão usados;
• guarde os documentos com segurança e não os compartilhe com terceiros sem motivo;
• descarte os documentos dos candidatos que não fecharam a locação.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Aqui na Brasil de Andrade, a garantia mais usada é a caução. Também aceitamos o fiador, que, a princípio, não precisa ter imóvel próprio, além do seguro-fiança e do título de capitalização.

Depois da aprovação, fazemos uma reunião de acolhimento com o inquilino no início de toda locação, em que ele recebe o laudo de vistoria. Fomos pioneiros nessa reunião em Fortaleza.

Se quiser conversar sobre o seu imóvel, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.