Locação comercial em Fortaleza: o que o proprietário de loja, sala ou galpão precisa saber

A locação de lojas, salas e galpões segue a mesma Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) que vale para casas e apartamentos, mas com regras próprias em pontos importantes. As principais diferenças estão no prazo, na forma de pedir o imóvel de volta e no direito que o inquilino pode ter de renovar o contrato mesmo sem a concordância do proprietário. Em Fortaleza, há ainda um passo prático antes de assinar: confirmar se a atividade do inquilino é permitida naquele endereço.

O que conta como locação não residencial?

A lei chama de não residencial toda locação em que o imóvel não é usado como moradia: lojas, salas, consultórios, escritórios, galpões e pontos comerciais em geral.

O artigo 55 traz um caso que costuma surpreender. Quando o inquilino é uma empresa e o imóvel serve de moradia para seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados, a locação também é considerada não residencial, mesmo sendo uma casa ou um apartamento.

O prazo do contrato segue alguma regra?

Na locação residencial, o prazo de 30 meses faz diferença na hora de retomar o imóvel, como explicamos no artigo sobre quando o proprietário pode pedir o imóvel de volta. Na locação não residencial, essa regra não existe. Proprietário e inquilino combinam o prazo livremente.

O que muda é o que acontece no fim do prazo:

• Contrato com prazo determinado. Pelo artigo 56, a locação termina no fim do prazo, sem necessidade de aviso.
• Inquilino que continua no imóvel. Pelo parágrafo único do mesmo artigo, se ele fica mais de 30 dias depois do vencimento sem oposição do proprietário, a locação passa a valer por prazo indeterminado, nas mesmas condições.
• Prazo indeterminado. Pelo artigo 57, o proprietário pode pedir o imóvel por escrito a qualquer momento, dando 30 dias para a desocupação.

Por isso, o proprietário que não pretende continuar a locação deve se manifestar antes de completar 30 dias do vencimento.

O inquilino pode renovar o contrato sem a concordância do proprietário?

Em alguns casos, sim. É a chamada ação renovatória, prevista no artigo 51. Ela protege o ponto comercial do inquilino e é uma das principais diferenças entre a locação comercial e a residencial.

O inquilino tem esse direito quando, ao mesmo tempo:

1. o contrato a renovar foi feito por escrito e com prazo determinado;
2. o prazo mínimo do contrato, ou a soma dos prazos de contratos escritos seguidos, é de cinco anos;
3. ele explora o mesmo ramo de comércio há pelo menos três anos seguidos.

Se cumprir esses requisitos, o inquilino pode pedir à Justiça a renovação por igual prazo. Na prática, os tribunais costumam limitar cada renovação a cinco anos. A ação precisa ser proposta no último ano do contrato, até seis meses antes do vencimento. Se o prazo passar, o direito se perde para aquele contrato.

O artigo 45 considera nula a cláusula que afaste esse direito. Ou seja, não adianta escrever no contrato que o inquilino renuncia à renovação.

Em que casos o proprietário pode recusar a renovação?

O artigo 52 lista as situações em que o proprietário não é obrigado a renovar, mesmo que o inquilino cumpra os requisitos. As principais são:

• obras determinadas pelo Poder Público que transformem o imóvel de forma radical, ou obras que aumentem o valor do negócio ou do imóvel;
• uso próprio, ou transferência para o imóvel de um fundo de comércio (o negócio em funcionamento, com instalações, nome e clientela) que exista há mais de um ano, em empresa na qual o proprietário, o cônjuge, um ascendente ou um descendente tenha a maioria do capital.

No caso de uso próprio, o imóvel não pode ser usado no mesmo ramo do inquilino, salvo se a locação incluía também o fundo de comércio. E, se em três meses da entrega o proprietário não der ao imóvel o destino alegado, o inquilino pode pedir indenização. O mesmo vale quando a renovação não acontece porque um terceiro ofereceu condições melhores.

Na prática, contratos comerciais longos pedem planejamento. Um contrato de cinco anos, ou uma sequência de contratos que somem cinco anos, pode abrir caminho para a renovação obrigatória.

Como o proprietário confirma se a atividade é permitida no endereço?

Em Fortaleza, o alvará de funcionamento autoriza a atividade da empresa no imóvel, e só para as atividades declaradas na Consulta de Adequabilidade Locacional. Antes de fechar a locação, vale fazer essa consulta, um serviço gratuito e online da Prefeitura, feito pelo portal Fortaleza Online.

Qualquer pessoa cadastrada no portal pode fazer a consulta, informando a inscrição do IPTU ou o endereço, a atividade pretendida (pelo código CNAE) e as áreas do imóvel. O resultado indica se a atividade é adequada ou inadequada ao endereço, ou se exige uma análise da Prefeitura (que aparece como Processo Físico ou Projeto Especial). A consulta também indica o risco sanitário e o tipo de licenciamento ambiental da atividade. Ela é orientativa e não garante, sozinha, a emissão do alvará.

Para o alvará, a Prefeitura também pede o número do certificado do Corpo de Bombeiros. Em imóveis que nunca tiveram esse certificado, ou que vão mudar de uso, essa etapa pode levar tempo e exigir obras. Para atividades de baixo risco, existe o Alvará de Funcionamento Fácil, que pode ser emitido sem o certificado e dá prazo de 180 dias para obter a licença dos Bombeiros.

Combinar no contrato quem é responsável por essas licenças, e o que acontece se a atividade não for autorizada, evita desentendimentos depois da entrega das chaves.

Quem paga as adaptações do imóvel?

Lojas, salas e galpões quase sempre passam por adaptações: divisórias, fachada, instalações elétricas, ar-condicionado. A regra geral da lei é a mesma do residencial. O inquilino não pode mudar a forma interna ou externa do imóvel sem autorização prévia e por escrito do proprietário, conforme o artigo 23.

O que acontece com essas obras no fim do contrato depende do tipo de benfeitoria e do que o contrato diz. Explicamos isso em detalhe no artigo sobre benfeitorias feitas pelo inquilino.

Para galpões e imóveis construídos ou reformados sob medida para uma empresa, o artigo 54-A prevê o contrato chamado de built to suit, com regras próprias, inclusive para a multa em caso de saída antecipada.

As garantias e os encargos mudam?

As garantias são as mesmas da locação residencial: caução, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, sempre uma só por contrato, como manda o artigo 37.

Condomínio e IPTU seguem a divisão definida no contrato e na lei, como explicamos no artigo sobre quem paga o condomínio e a taxa extra.

Há uma diferença no Imposto de Renda. Quando o inquilino é empresa e o proprietário é pessoa física, é a empresa quem retém o imposto na fonte e entrega ao proprietário o informe de rendimentos. Detalhamos isso no artigo sobre Imposto de Renda sobre aluguel.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Aqui na Brasil de Andrade, administramos imóveis residenciais e comerciais em Fortaleza. A vistoria de entrada é feita pela nossa própria equipe, com fotos detalhadas, o que é especialmente importante em imóveis que vão receber adaptações.

Quando o inquilino é uma empresa, conferimos se a retenção do Imposto de Renda foi feita e repassamos o informe de rendimentos ao proprietário.

Se você tem uma loja, sala ou galpão para alugar em Fortaleza, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.