Benfeitorias feitas pelo inquilino: quem paga e o que pode ser feito

Benfeitorias são obras ou melhorias feitas no imóvel. Quando é o inquilino quem as faz, a Lei do Inquilinato define quem paga conforme o tipo de benfeitoria e a autorização do proprietário, mas permite que o contrato estabeleça outra regra. Por isso, a pergunta "quem paga a obra?" quase sempre se responde em dois lugares: no contrato e no que foi combinado por escrito antes da obra.

O que são benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias?

O Código Civil, no artigo 96, separa as benfeitorias em três tipos:

• Necessárias. As que conservam o imóvel ou evitam que ele se deteriore. Exemplos: consertar um vazamento na tubulação, trocar a fiação elétrica comprometida, refazer a impermeabilização de uma laje com infiltração.
• Úteis. As que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Exemplos: instalar grades nas janelas, colocar armários embutidos, instalar um portão eletrônico.
• Voluptuárias. As de mero deleite ou recreio, que tornam o imóvel mais agradável, mas não aumentam seu uso habitual. Exemplos: um jardim decorativo, uma fonte, um revestimento de luxo numa parede.

A mesma obra pode mudar de classificação conforme o imóvel e a situação. A instalação elétrica e as tubulações para ar-condicionado, por exemplo, podem ser vistas de formas diferentes numa sala comercial e num apartamento. Na dúvida, o melhor caminho é combinar antes.

O que diz a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) trata do assunto nos artigos 35 e 36. Salvo disposição em contrário no contrato:

• Benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino devem ser indenizadas pelo proprietário, mesmo sem autorização.
• Benfeitorias úteis só são indenizadas se o proprietário tiver autorizado.
• Nos dois casos, o inquilino tem direito de retenção, ou seja, pode permanecer no imóvel até ser indenizado.
• Benfeitorias voluptuárias não são indenizadas. O inquilino pode retirá-las no fim da locação, desde que isso não afete a estrutura nem a substância do imóvel.

Isso se soma ao artigo 23, inciso VI, que proíbe o inquilino de mudar a forma interna ou externa do imóvel sem autorização prévia e por escrito do proprietário.

O contrato pode prever que não haverá indenização?

Pode. O artigo 35 começa com "salvo expressa disposição contratual em contrário", e o Superior Tribunal de Justiça confirmou esse entendimento na Súmula 335: nos contratos de locação, é válida a cláusula em que o inquilino renuncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Por isso, muitos contratos trazem uma cláusula dizendo que as benfeitorias ficam incorporadas ao imóvel sem direito a indenização. Vale conferir essa cláusula ao revisar o contrato de aluguel.

Atenção para as construções novas, como ampliar a casa ou cobrir uma área da garagem. Elas são tratadas como acessão, e não como benfeitoria, e o Superior Tribunal de Justiça já entendeu que a cláusula de renúncia às benfeitorias não alcança essas obras. Nesses casos, o acordo por escrito antes da obra é ainda mais importante.

Uma ressalva: a renúncia trata da indenização de obras feitas pelo inquilino. Ela não muda a obrigação do proprietário de entregar o imóvel em condições de uso e de responder pelos defeitos anteriores à locação, prevista no artigo 22.

Quando o reparo deveria ser do proprietário desde o início?

Muitas discussões sobre benfeitorias começam com um reparo que era responsabilidade do proprietário. Defeitos estruturais e problemas que já existiam antes da locação cabem ao dono do imóvel, inclusive quando o reparo é urgente.

O artigo 26 trata dos reparos urgentes que cabem ao proprietário: o inquilino é obrigado a permitir a obra. Se ela durar mais de dez dias, ele tem direito a abatimento do aluguel, proporcional ao período que passar desses dez dias. Se durar mais de trinta, pode desfazer a locação.

Quando o problema é do proprietário, o caminho certo é o inquilino avisar logo, como manda o artigo 23, inciso IV, e o proprietário providenciar o reparo. Isso evita que o inquilino faça a obra por conta própria e depois peça o ressarcimento.

Já os danos causados pelo próprio inquilino são dele, como explicamos no artigo sobre quem paga quando o inquilino danifica o imóvel.

Como combinar uma obra com o inquilino?

Quando o inquilino pede para fazer uma melhoria, um acordo por escrito evita boa parte dos problemas da devolução. Ele deve dizer:

1. O que será feito, com descrição e, se possível, projeto ou orçamento.
2. Quem paga, e se haverá desconto no aluguel ou indenização.
3. Quem executa e com que padrão de material.
4. O que acontece no fim do contrato: a obra fica incorporada ao imóvel, sem indenização, ou o inquilino deve desfazê-la e devolver o imóvel como recebeu.

Se houver desconto no aluguel para compensar a obra, registre o valor, o número de meses e o que acontece se o inquilino sair antes.

E na devolução do imóvel?

Na saída, a vistoria de saída compara o imóvel com o laudo de entrada. Obras autorizadas seguem o que foi combinado. Obras feitas sem autorização podem ter de ser desfeitas, com o imóvel devolvido no estado em que foi recebido, salvo o desgaste natural.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Aqui na Brasil de Andrade, as vistorias de entrada e saída são feitas pela nossa própria equipe, sempre com fotos detalhadas. É esse registro que mostra, na devolução, o que mudou no imóvel e se a mudança foi combinada.

Na saída, comparamos o imóvel com o laudo de entrada e, se houver reparos a fazer, nossa equipe oferece ao inquilino a execução desses serviços. Se quiser conversar sobre o seu imóvel, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.