Despejo em cartório: o que é o projeto e o que muda para o proprietário

Quem já precisou retomar um imóvel por falta de pagamento sabe que a ação de despejo pode levar meses. Por isso, toda notícia sobre "despejo em cartório" chama a atenção de quem aluga imóveis, em Fortaleza e no resto do país.

Antes de tudo: o despejo em cartório ainda não é lei. Ele está no Projeto de Lei 3.999/2020, que ainda não terminou de passar pela Câmara dos Deputados. Hoje, a retomada por falta de pagamento continua dependendo da ação de despejo na Justiça.

Em que pé está o projeto

O PL 3.999/2020 foi apresentado pelo deputado Hugo Leal em julho de 2020. Em 10 de junho de 2025, a Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) da Câmara aprovou o texto, com relatoria da deputada Caroline de Toni.

O projeto tramitava em caráter conclusivo, ou seja, poderia ir direto ao Senado sem passar pelo Plenário da Câmara. Mas, em 26 de junho de 2025, foi apresentado um recurso para que ele seja votado no Plenário, e a Mesa da Câmara ainda não decidiu sobre esse recurso. Em maio de 2026, deputados apresentaram um pedido de urgência para incluir o projeto na pauta do Plenário.

Na última consulta à ficha de tramitação da Câmara, no início de novembro de 2026, o projeto não tinha sido enviado ao Senado. Depois da Câmara, ele ainda precisa ser aprovado pelos senadores e sancionado pelo presidente da República. Não há data prevista.

Como funcionaria, pelo texto aprovado na CCJ

Pelo texto aprovado na comissão, o caminho seria este:

• Notificação pelo cartório. Com o aluguel atrasado, o proprietário pede a um cartório que notifique o inquilino. A notificação vai acompanhada da planilha dos débitos e pode ser eletrônica, se as partes tiverem combinado isso, ou pessoal.
• Prazo de 15 dias. O inquilino tem 15 dias corridos para pagar toda a dívida ou desocupar o imóvel. O prazo começa a contar quando o cartório certifica a notificação. Nesse mesmo prazo, o inquilino que discordar da cobrança pode levar a questão ao juiz.
• Entrega das chaves. Se o inquilino sair, o cartório entrega as chaves ao proprietário.
• Sem pagamento e sem saída. Se o inquilino não pagar nem desocupar, o proprietário pede a desocupação à Justiça. Pelo texto, a ordem seria dada em caráter liminar, para cumprimento em 15 dias, qualquer que seja a garantia do contrato.

O projeto também cria o caminho inverso: o inquilino poderia devolver o imóvel por meio do cartório, por exemplo quando o proprietário se recusa a receber as chaves. Nesse caso, o proprietário pode pedir uma ata notarial para registrar o estado do imóvel, e a devolução não apaga dívidas pendentes, como contas em atraso.

O que muda em relação a hoje

Hoje, mesmo com o aluguel atrasado, o proprietário precisa entrar com a ação de despejo por falta de pagamento (Lei 8.245/91, artigo 5º e artigo 9º, inciso III), e o inquilino pode evitar a saída pagando toda a dívida atualizada em 15 dias contados da citação (artigo 62, inciso II), desde que não tenha usado essa saída nos 24 meses anteriores (artigo 62, parágrafo único). Explicamos esse caminho no artigo sobre o inquilino que não paga o aluguel.

A proposta muda a primeira etapa: a cobrança formal e o prazo para sair passariam a correr no cartório. O juiz só entraria se o inquilino não pagasse nem desocupasse. Vale lembrar que a ordem liminar de desocupação em 15 dias já existe hoje no despejo por falta de pagamento, mas só quando o contrato não tem garantia e o proprietário presta caução de três aluguéis (artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX). O projeto estenderia essa liminar a todos os contratos, com ou sem garantia. A expectativa de quem defende o projeto é ganhar tempo. Há também análises críticas, que questionam tirar do juiz essa primeira etapa. O texto final ainda pode mudar no Plenário da Câmara ou no Senado.

O que não muda

Mesmo se o projeto virar lei, algumas coisas continuam valendo:

• o proprietário não pode trocar a fechadura, cortar a água ou tirar o inquilino por conta própria;
• a dívida precisa estar bem documentada, com contrato e planilha corretos, porque erros abrem espaço para contestação;
• a escolha do inquilino e a garantia do contrato continuam sendo a melhor proteção, porque evitam que o problema chegue a esse ponto.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, a cobrança começa no dia seguinte ao vencimento, com uma pessoa da equipe conversando com o inquilino. Nossa cobrança se apoia no relacionamento, e mais de 99% das locações que administramos terminam sem litígio.

Quando é preciso ir à Justiça, o advogado é por conta da Brasil de Andrade. Acompanhamos o projeto do despejo em cartório e vamos atualizar este artigo se ele virar lei.

Se quiser conversar sobre o seu imóvel, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.