Modelo de contrato de aluguel: o que conferir antes de usar

Quem aluga o imóvel por conta própria quase sempre começa pela busca de um modelo de contrato de aluguel, ou de contrato de locação, que é o nome usado na lei. Há modelos em PDF e em Word em sites de documentos, em portais de anúncio e em papelarias. Muitos servem de ponto de partida, mas é comum encontrar cláusulas desatualizadas, copiadas de contratos de outros tipos ou que a própria lei considera nulas.

Se você procura um modelo pronto para preencher, a LocDireto, da Brasil de Andrade, tem o contrato de aluguel pronto, residencial ou por temporada, feito com base na nossa experiência em locação, em PDF para assinar pelo gov.br.

Para quem já tem um modelo em mãos, este artigo trata do modelo em si: de onde ele vem, onde costuma errar e como conferir antes de preencher. A lista completa do que um contrato precisa ter está no artigo sobre contrato de aluguel para o proprietário.

Residencial, temporada ou comercial

O primeiro ponto é o tipo de contrato de locação. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) tem regras diferentes para cada um:

• residencial: para moradia, com prazo de meses ou anos;
• temporada: para residência temporária, como férias, obra ou curso, com prazo de até 90 dias (artigo 48);
• comercial: para atividade de empresa, com regras próprias de renovação.

Um modelo residencial usado para alugar a casa de praia no Carnaval, ou um modelo comercial usado para moradia, deixa de fora regras que protegem o proprietário. Confira o título e o objeto do modelo antes de qualquer outra coisa.

Cláusulas que a lei anula ou limita

O artigo 45 da Lei do Inquilinato diz que são nulas as cláusulas que tentem impedir os objetivos da lei. Na prática, a cláusula fica sem efeito e não pode ser cobrada. Outras cláusulas não são anuladas, mas têm o efeito reduzido pelo juiz. Alguns exemplos que aparecem em modelos da internet:

• mais de uma garantia: fiador e caução no mesmo contrato, por exemplo. As opções estão no artigo sobre caução, fiador ou seguro-fiança. A lei permite uma só (artigo 37, parágrafo único), e exigir mais de uma é contravenção penal (artigo 43, inciso II);
• caução acima de três aluguéis: a caução em dinheiro tem esse limite (artigo 38, parágrafo 2º);
• aluguel antecipado: cobrar o mês antes de ele vencer só é permitido quando o contrato não tem garantia ou na locação por temporada (artigos 20 e 42). Fora disso, também é contravenção (artigo 43, inciso III). O tema está no artigo sobre aluguel adiantado;
• multa rescisória fixa: a multa que o inquilino paga ao devolver o imóvel antes do prazo deve ser proporcional ao tempo que falta (artigo 4º). Se o modelo cobra o valor cheio em qualquer momento, a multa tende a ser reduzida à proporção se a questão chegar à Justiça. O cálculo está no artigo sobre inquilino que sai antes do prazo;
• renúncia ao direito de preferência: o inquilino tem preferência na compra se o imóvel for vendido (artigo 27). A lei não trata da renúncia antecipada a esse direito, mas o entendimento predominante entre os especialistas é de que a cláusula é nula, com base no artigo 45. O modelo que traz essa renúncia dá ao proprietário uma segurança que pode não se confirmar. Veja o artigo sobre venda de imóvel alugado.

Prazo

Muitos modelos trazem prazo de 12 meses, por hábito. Na locação residencial, o prazo muda o que acontece no fim. Com 30 meses ou mais, o contrato termina na data prevista e o proprietário pode pedir o imóvel sem justificar (artigo 46). Com prazo menor, o contrato se prorroga sozinho e a retomada fica limitada às situações do artigo 47, como uso próprio ou depois de cinco anos de locação. Os contratos residenciais que fazemos têm prazo de 30 meses.

Reajuste

Confira duas coisas no modelo:

• a periodicidade: o reajuste só pode ser anual. Cláusula com reajuste em prazo menor é nula (Lei 10.192/2001, artigo 2º, parágrafo 1º);
• o índice: muitos modelos antigos trazem o IGP-M, que já teve anos de variação muito acima do IPCA. A escolha entre IGP-M e IPCA é livre, mas deve ser uma escolha consciente.

A lei também proíbe vincular o aluguel ao salário mínimo, ao câmbio ou a moeda estrangeira (artigo 17).

Encargos

O modelo precisa dizer quem paga cada conta. Pela lei, o IPTU é do proprietário, a menos que o contrato transfira ao inquilino (artigo 22, inciso VIII). As despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais e fundo de reserva, são do proprietário (artigo 22, inciso X, e parágrafo único), e um modelo residencial que as joga para o inquilino tem cláusula sem efeito. Os detalhes estão no artigo sobre taxa extra de condomínio.

Vistoria

A maioria dos modelos cita a vistoria em uma linha e não traz o laudo. Sem o laudo de entrada, assinado pelas duas partes, o proprietário fica sem prova do estado em que entregou o imóvel. O laudo deve ser um anexo do contrato, com fotos, como explicamos no artigo sobre vistoria de entrada e saída.

Como fazer o contrato a partir do modelo

Depois de escolher o modelo certo e conferir as cláusulas, o preenchimento pede atenção a alguns dados:

• nome completo, CPF, estado civil e endereço de cada parte, e também do fiador e do cônjuge do fiador, quando houver;
• endereço completo do imóvel, com unidade, bloco e vaga de garagem;
• valor do aluguel, dia do vencimento e forma de pagamento;
• data de início e prazo;
• tipo de garantia, com os dados completos.

Campos em branco ou com "a combinar" geram dúvida depois. Se uma cláusula não se aplica, vale apagá-la do texto em vez de deixá-la vazia.

Assinatura

O contrato pode ser assinado no papel ou de forma eletrônica. A assinatura eletrônica, inclusive a gratuita pelo gov.br, é aceita para contratos entre particulares e dispensa cartório e testemunhas.

Quando o modelo não basta

Um modelo bem conferido atende ao contrato de aluguel simples, de casa ou apartamento para moradia. Vale procurar um advogado de sua confiança quando o caso foge do comum: imóvel com mais de um proprietário, imóvel de inventário, inquilino empresa, fiador com patrimônio em outro estado ou acordo com obras feitas pelo inquilino.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, o contrato é preparado pela nossa equipe para cada locação, com prazo de 30 meses no residencial, multa rescisória proporcional e vistoria com fotos. A assinatura é eletrônica.

Para quem prefere cuidar da locação por conta própria, a LocDireto, da Brasil de Andrade, oferece o contrato de aluguel pronto, residencial ou por temporada, feito com base na nossa experiência em locação. Você preenche os dados e baixa o PDF para assinar pelo gov.br.