Caução no aluguel: como funciona e o que o proprietário precisa saber

A caução é a garantia mais conhecida do aluguel e também a mais usada nos contratos que administramos em Fortaleza. O inquilino entrega um valor ou um bem no início da locação, e esse valor fica vinculado ao contrato para cobrir o que ele deixar de pagar ou os danos que deixar no imóvel.

Por ser simples, a caução costuma ser combinada sem muito cuidado. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), porém, tem regras próprias para ela: limite de valor, forma de guardar o dinheiro, registro quando a caução é um bem e proibição de somá-la a outra garantia. Este artigo explica cada uma, do ponto de vista do proprietário.

O que é a caução e quais são as formas previstas na lei

O artigo 37 da Lei 8.245/91 lista as garantias que o proprietário pode exigir na locação, e a caução aparece em primeiro lugar (inciso I). As outras são a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

O artigo 38 define as formas da caução. O caput diz que ela "poderá ser em bens móveis ou imóveis", e os parágrafos tratam ainda da caução em dinheiro (§ 2º) e da caução em títulos e ações (§ 3º). Na prática, as formas mais comuns são:

• dinheiro, a mais usada;
• bem imóvel, como um terreno ou um apartamento do inquilino ou de terceiro;
• bem móvel, como um veículo;
• título de capitalização, que a lei não menciona com esse nome e o mercado trata como uma forma de caução.

Caução em dinheiro: limite de três meses e depósito em poupança

O § 2º do artigo 38 traz duas regras para a caução em dinheiro. A primeira é o limite: ela "não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel". A segunda é o destino do valor: ele deve ser depositado em caderneta de poupança autorizada e regulamentada pelo Poder Público, "revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes" quando a soma for levantada.

Para o proprietário, isso significa o seguinte:

• O valor fica guardado durante o contrato. A caução serve de garantia, fica depositada em poupança e não deve ser usada pelo proprietário durante a locação.
• O rendimento é do inquilino. Quando a caução for usada ou liberada, a conta é feita sobre o valor depositado mais o rendimento da poupança no período.
• Caução é diferente de aluguel adiantado. Fora dos casos do artigo 42 e da locação para temporada, o artigo 20 proíbe exigir o pagamento antecipado do aluguel. Explicamos a diferença no artigo sobre aluguel adiantado.

Um exemplo com números hipotéticos: para um aluguel de R$ 2.000, a caução em dinheiro pode chegar a R$ 6.000. Pedir R$ 8.000, ou quatro meses, passa do limite do artigo 38.

Caução em imóvel ou em bens móveis

Quando a caução é um bem, a lei exige formalização. Pelo § 1º do artigo 38, a caução em bens móveis deve ser registrada em cartório de títulos e documentos, e a caução em imóvel deve ser averbada à margem da matrícula do imóvel dado em garantia.

A caução em imóvel é pouco comum por razões práticas. A averbação tem custo de cartório e exige documentação do imóvel e do dono, e o inquilino nem sempre tem um imóvel livre para oferecer. Para o proprietário, transformar o imóvel em dinheiro em caso de dívida tende a ser mais lento do que usar um depósito.

A lei também prevê a troca da garantia em algumas situações. O artigo 40 permite ao proprietário exigir nova garantia, entre outros casos, no desaparecimento dos bens móveis (inciso VI) e na desapropriação ou alienação do imóvel dado em garantia (inciso VII).

Só uma garantia por contrato

O parágrafo único do artigo 37 é direto: "É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação." Pedir caução e fiador ao mesmo tempo, por exemplo, não é permitido.

Além da nulidade, o artigo 43, inciso II, classifica essa exigência como contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do último aluguel atualizado, revertida em favor do inquilino.

O que a caução cobre e quando a dívida passa do valor

A caução garante as obrigações do contrato: aluguéis e encargos em atraso, como condomínio e IPTU quando estiverem a cargo do inquilino, e reparos de danos apurados na vistoria de saída. Salvo cláusula em contrário, o artigo 39 estende a garantia até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato tenha passado a prazo indeterminado.

O limite da caução é o próprio valor. Se as dívidas e os danos passarem dele, a diferença continua sendo dívida do inquilino, e o proprietário pode cobrá-la, mas sem uma garantia por trás. Por isso, a caução funciona melhor quando o atraso é tratado logo no início, como mostramos em inquilino não paga aluguel e em inquilino danificou o imóvel.

Quanto à devolução, a lei só diz que as vantagens do depósito revertem ao inquilino quando a soma é levantada. O que sobrar depois de quitadas as obrigações do contrato volta para ele, com o rendimento.

Caução, fiador ou seguro fiança

A caução tem a vantagem de ser simples e imediata: o valor já está separado e não depende de terceiros. O limite é o tamanho da proteção, já que três meses de aluguel podem não cobrir um atraso longo somado a reparos.

O fiador, em regra, responde sem um teto fixo como o da caução, salvo limite no contrato, mas depende de alguém disposto a assumir a dívida. O seguro fiança cobre conforme a apólice e tem custo para o inquilino. Em Fortaleza, ele é pouco usado; o custo recai sobre o inquilino e tende a pressionar o valor do aluguel que o mercado aceita. Comparamos as três garantias em detalhe no artigo caução, fiador ou seguro fiança.

Como fazemos

Nos contratos que administramos em Fortaleza, a caução é a garantia mais usada. Também trabalhamos com fiador, título de capitalização e seguro fiança, estes dois últimos pouco usados em Fortaleza, e não exigimos, a princípio, que o fiador tenha imóvel. Nos contratos com garantia, o repasse ao proprietário é feito mesmo quando o inquilino atrasa. As vistorias de entrada e saída são feitas pela nossa equipe, com fotos detalhadas, e o laudo de entrada é assinado digitalmente pelo inquilino. Mais de 99% das locações que administramos terminam sem litígio.