Animal de estimação no imóvel alugado: o proprietário pode proibir?

Cachorro, gato e outros animais de estimação fazem parte de muitas famílias, e a pergunta aparece cedo em quase toda locação em Fortaleza: o inquilino pode ter um animal no imóvel? E o proprietário pode proibir?

A resposta depende de três coisas: o que diz a lei, o que está escrito no contrato e o que diz a convenção do condomínio.

O que diz a Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não tem nenhum artigo sobre animais de estimação. Ela não proíbe nem garante ao inquilino o direito de ter um animal no imóvel.

Por isso, o tema fica para o contrato de aluguel. Proprietário e inquilino podem combinar se animais são permitidos, quais e em que condições. Para valer, a regra precisa estar escrita no contrato. O melhor momento para definir isso é antes da assinatura; depois, qualquer mudança exige acordo entre os dois, por escrito, porque o proprietário não pode impor uma restrição nova sozinho.

Se o contrato não diz nada, não há regra na lei que impeça o inquilino de ter um animal. O que continua valendo são os deveres de cuidar do imóvel e devolvê-lo no estado em que recebeu.

O que o inquilino continua devendo

Ter um animal não muda as obrigações do inquilino, e é nesse ponto que o proprietário de Fortaleza costuma ter mais dúvida: quem paga o que o animal estragar. Pelo artigo 23 da Lei do Inquilinato, ele deve:

• tratar o imóvel "com o mesmo cuidado como se fosse seu" (inciso II);
• devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste do uso normal (inciso III);
• reparar os danos que ele, seus familiares ou visitantes causarem (inciso V).

Arranhões em portas, piso riscado, tela rasgada ou mau cheiro impregnado não são desgaste normal. São danos, e a reparação fica com o inquilino, como explicamos no artigo sobre danos no imóvel alugado. Por isso, uma vistoria de entrada com fotos detalhadas faz diferença para comparar o antes e o depois.

E o condomínio, pode proibir?

Em apartamento, entra uma terceira regra: a do condomínio. Em maio de 2019, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1.783.076, do Distrito Federal, e entendeu que a proibição genérica de animais de qualquer espécie na convenção do condomínio pode ser desarrazoada. Naquele caso, a proibição foi afastada porque o condomínio não provou nenhum prejuízo causado pelo animal.

Na prática, segundo essa decisão:

• se a convenção não fala de animais, o morador pode ter um animal, desde que não prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores (Código Civil, artigo 1.336, inciso IV);
• se a convenção proíbe animais que causam incômodo ou risco, a regra é válida;
• se a convenção proíbe qualquer animal, sem distinção, essa proibição tende a ser afastada quando o animal não causa problema.

O condomínio também pode criar regras de convivência, como o uso de coleira e guia nas áreas comuns ou o elevador de serviço. O inquilino precisa respeitá-las (Lei 8.245/91, artigo 23, inciso X), e o proprietário pode repassar a ele a multa que o condomínio aplicar por descumprimento, como explicamos no artigo sobre inquilino e as regras do condomínio.

Ou seja: o condomínio tem pouco espaço para proibir de forma genérica, mas o proprietário pode restringir no contrato da locação.

Vale a pena proibir?

Cada proprietário decide. Proibir animais reduz o risco de danos, mas também reduz o número de interessados no imóvel, e boa parte dos candidatos tem cachorro ou gato. Se o imóvel fica muito tempo anunciado, vale olhar também o artigo sobre por que um imóvel não aluga.

O que pesa na decisão é o próprio imóvel. Acabamentos muito sensíveis, que estragam com facilidade e são caros de reparar, aumentam o risco de um dano que a garantia não cobre.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, só proibimos animais por determinação expressa do proprietário.

A depender do imóvel, a recomendação pode partir de nós. Um exemplo é o piso de madeira: ele é muito arriscado com animais, porque estraga com muita facilidade e é caro de reparar, o que pode gerar, no fim da locação, um prejuízo maior do que a garantia cobre.

Se quiser conversar sobre o seu imóvel, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.