Por que meu imóvel não aluga em Fortaleza: como descobrir o motivo e o que ajustar

Quando um imóvel fica anunciado por semanas sem fechar contrato, quase sempre há um motivo que pode ser identificado. Os mais comuns são o preço acima do mercado, o custo total alto para o inquilino, um anúncio fraco, o estado do imóvel e a dificuldade para visitar. O caminho mais rápido para resolver é observar em que etapa os interessados estão desistindo.

Em que etapa os interessados desistem?

Toda locação passa por uma sequência: a pessoa vê o anúncio, entra em contato, visita o imóvel e faz uma proposta. Olhar onde a sequência para ajuda a encontrar o problema:

• Poucas visualizações do anúncio. O imóvel não está aparecendo para quem procura. Pode ser o portal, a falta de informações que entram nos filtros de busca ou um preço fora da faixa que os interessados pesquisam.
• Muitas visualizações e poucos contatos. As pessoas veem o anúncio e seguem adiante. Costuma ser preço, custo total ou fotos que não convencem.
• Muitos contatos e poucas visitas. Algo na conversa afasta o interessado: falta de informação, demora para responder, horários difíceis ou exigências de garantia.
• Muitas visitas e nenhuma proposta. O imóvel não corresponde ao que o anúncio prometia, ou perde na comparação com outros que o interessado visitou.
• Propostas que não se concretizam. A análise está demorando, ou as exigências estão afastando bons candidatos.

O preço está acima do mercado?

É um dos motivos mais comuns. Muitos proprietários definem o valor pelo que gostariam de receber ou pelo anúncio mais caro do prédio, que muitas vezes também está parado.

A forma mais segura de conferir é comparar com imóveis parecidos no mesmo bairro, de preferência os que alugaram recentemente. Explicamos o método passo a passo no artigo sobre quanto cobrar de aluguel em Fortaleza.

Antes de resistir a uma redução, vale fazer a conta do que cada mês vazio custa. Se o preço pedido está um pouco acima do mercado, um único mês vazio pode custar mais do que a diferença acumulada em um ano. Mostramos essa conta no artigo sobre quanto custa manter um imóvel vazio.

O custo total está alto para o inquilino?

O inquilino decide pelo valor que vai sair do bolso todo mês: aluguel, condomínio e IPTU somados. Um imóvel com condomínio alto pode ficar parado mesmo com aluguel dentro da média.

Se o condomínio do seu prédio é mais caro que o dos vizinhos, o aluguel provavelmente precisa compensar essa diferença. E informar claramente no anúncio quanto o inquilino vai pagar no total evita contatos que não vão avançar.

O anúncio mostra bem o imóvel?

O anúncio é o primeiro contato do interessado com o imóvel. Alguns pontos fazem diferença:

• Fotos. Ambientes limpos, iluminados e organizados, com todas as áreas do imóvel, inclusive banheiros e cozinha.
• Informações completas. Metragem, quartos, suítes, vagas, andar, posição do sol, condomínio e IPTU. Muitos interessados filtram a busca por esses dados, e o anúncio incompleto pode ficar de fora dessas buscas.
• Descrição objetiva. O que o imóvel tem de melhor, sem exageros que vão decepcionar na visita.
• Presença nos portais certos. Os interessados em alugar procuram nos portais especializados, e estar só em um deles reduz o alcance.

O estado do imóvel está atrapalhando?

Pintura gasta, torneiras pingando, tomadas soltas e mofo pesam muito na visita. O interessado imagina o trabalho e o custo de resolver, e prefere o imóvel ao lado.

Em Fortaleza, o clima pede atenção extra. Nos bairros perto do mar, a maresia ataca metais, esquadrias e eletrodomésticos, e imóveis fechados por muito tempo acumulam umidade e mofo. Ventilar o imóvel e fazer pequenos reparos antes de anunciar costuma encurtar o tempo vazio.

Uma regra prática ajuda a decidir: se o reparo seria apontado por qualquer visitante, ele deve ser feito antes de anunciar.

As visitas são fáceis de marcar?

Um bom candidato costuma visitar vários imóveis na mesma semana. Se marcar a visita no seu demora dias, ele pode fechar outro antes.

Ajudam a não perder interessados:

• responder rápido aos contatos;
• ter as chaves disponíveis com alguém que possa mostrar o imóvel;
• oferecer horários fora do expediente;
• deixar o imóvel limpo e com energia ligada para as visitas.

As exigências estão afastando bons candidatos?

Exigências muito rígidas reduzem o número de candidatos. Um exemplo comum é aceitar só fiador com imóvel próprio, o que exclui muita gente com renda comprovada e bom histórico. A Lei do Inquilinato prevê, no artigo 37, quatro tipos de garantia: caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Só pode haver uma por contrato, mas aceitar qualquer uma delas, e não só o fiador com imóvel, amplia o público. Comparamos as alternativas no artigo sobre caução, fiador ou seguro-fiança.

A demora na análise também pesa. Um candidato aprovado depois de dez dias pode já ter fechado outro contrato.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Aqui na Brasil de Andrade, visitamos o imóvel antes de anunciar, para avaliar o estado, sugerir o valor e conhecer o proprietário. Nosso objetivo é chegar ao preço ótimo da locação: o máximo que o mercado permite naquele momento, sem deixar o imóvel parado.

Os ajustes necessários para deixar o imóvel pronto para alugar são feitos pela nossa equipe, com o custo por conta do proprietário. Fotos profissionais e anúncios no ZAP, no Viva Real e na OLX estão incluídos na administração, e as chaves ficam com a nossa equipe, para que o proprietário não precise se deslocar para as visitas.

Depois que o imóvel é anunciado, acompanhamos os acessos com ferramentas de inteligência de mercado e, se o anúncio não anda, conversamos com o proprietário sobre o que ajustar, inclusive o preço.

A caução é a garantia mais usada nos nossos contratos, e o fiador, a princípio, não precisa ter imóvel. Se o seu imóvel está parado, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.