Taxa de administração de aluguel: o que está incluído e como comparar administradoras em Fortaleza

A taxa de administração de aluguel costuma ser um percentual do valor do aluguel, cobrado todo mês, e quem paga é o proprietário. Além dela, a maioria das administradoras cobra uma comissão de intermediação quando encontra um novo inquilino. O que mais muda de uma empresa para outra é o que está incluído nessa cobrança, e é isso que vale comparar com calma antes de assinar.

Como as administradoras costumam cobrar?

No mercado, a cobrança geralmente tem duas partes.

A primeira é a comissão de intermediação. Ela remunera o trabalho de colocar o imóvel para alugar: fotos, anúncios, visitas, análise do candidato e do garantidor, contrato e entrega das chaves. Ela aparece quando começa uma locação nova.

A segunda é a taxa de administração, que é mensal. Ela cobre o dia a dia do contrato: emissão de boletos, cobrança, repasse do aluguel, atendimento ao inquilino, reajuste, renovação e o encerramento da locação.

A forma de cobrar cada uma varia bastante. Algumas empresas descontam a comissão de intermediação inteira no primeiro aluguel, e o proprietário passa o primeiro mês sem receber nada. Outras dividem essa comissão. Algumas cobram de novo quando o contrato é renovado com o mesmo inquilino, outras não. Como os valores e as condições mudam de empresa para empresa, o caminho mais seguro é perguntar diretamente e pedir tudo por escrito.

Na conta final, pesa também quanto custa manter um imóvel vazio enquanto o inquilino não chega. Uma administradora que aluga bem e rápido pode compensar uma diferença pequena na taxa.

Quem paga a taxa de administração: o proprietário ou o inquilino?

Quem paga é o proprietário. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) trata disso no artigo 22, que lista as obrigações do locador. O inciso VII diz que o locador é obrigado a "pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador".

Na prática, isso quer dizer duas coisas. A taxa de administração e a comissão de intermediação não podem ser repassadas ao inquilino no contrato. E a análise do candidato e do fiador também entra nessa conta, porque faz parte da intermediação.

O que deveria estar incluído na taxa?

Nem toda administradora inclui os mesmos serviços, e é aqui que a comparação fica justa. Uma taxa um pouco maior pode sair mais barata se cobre tudo, e uma taxa pequena pode sair cara se cada serviço vem cobrado à parte.

Vale conferir se estão incluídos:

• fotos do imóvel e anúncios nos principais portais;
• análise do candidato e da garantia;
• elaboração do contrato;
• vistoria de entrada e vistoria de saída, com laudo;
• emissão de boletos, cobrança e acompanhamento de atrasos;
• repasse mensal com prestação de contas clara;
• o cálculo e a aplicação do reajuste anual do aluguel;
• renovação do contrato;
• notificações e acompanhamento do fim da locação;
• suporte jurídico quando surge algum problema;
• apoio contábil e fiscal, como o informe de rendimentos para o Imposto de Renda.

Se algum desses itens não estiver incluído, pergunte quanto custa e com que frequência ele costuma ser cobrado. Assim dá para estimar o custo real ao longo de um contrato inteiro.

Quais sinais de alerta observar?

Alguns sinais merecem atenção antes de fechar com uma administradora:

• Cobrança extra para tudo. Vistoria, contrato, reajuste e renovação cobrados à parte encarecem bastante a administração ao longo dos anos.
• Taxa cobrada mesmo quando o inquilino não paga. Se o aluguel não entrou, faz sentido perguntar se a taxa de administração é cobrada assim mesmo.
• Comissão de intermediação descontada de uma vez. Ficar o primeiro mês sem renda pesa no orçamento de muita gente.
• Repasse sem data definida. O proprietário precisa saber em que dia o dinheiro cai.
• Prestação de contas confusa. Você deve conseguir ver, mês a mês, o que foi recebido, o que foi descontado e por quê.
• Ninguém conhece o imóvel. Uma empresa que fecha a administração sem visitar o imóvel tende a anunciar e precificar com menos cuidado.
• Atendimento difícil. Se já é complicado falar com alguém antes de assinar, depois costuma ser pior.

Que perguntas fazer antes de contratar uma administradora?

Leve estas perguntas para a conversa e peça as respostas por escrito:

1. Como é cobrada a taxa de administração e sobre qual valor ela incide?
2. A taxa é cobrada nos meses em que o inquilino não paga?
3. Como funciona a comissão de intermediação? É cobrada de uma vez ou dividida?
4. Há cobrança na renovação com o mesmo inquilino?
5. Vistoria, contrato e reajuste têm custo extra?
6. Em que dia o aluguel é repassado? E se o inquilino atrasar?
7. Que garantias vocês aceitam e qual recomendam?
8. Quem cuida da cobrança e a partir de quando o inquilino é procurado?
9. O suporte jurídico e o apoio no Imposto de Renda estão incluídos?
10. Quem vai me atender no dia a dia?

Se você está nessa fase, também vale ler nosso guia sobre como escolher uma administradora de aluguel em Fortaleza.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Aqui na Brasil de Andrade, a comissão de intermediação só é cobrada quando começa uma locação nova, e ela é sempre parcelada, para que a renda do proprietário no primeiro mês não fique zerada. Na renovação com o mesmo inquilino, não cobramos de novo.

A taxa de administração é um percentual do aluguel e só é cobrada quando o inquilino efetivamente paga. Fotos profissionais, anúncios no ZAP, no Viva Real e na OLX, vistorias, suporte jurídico e apoio contábil e fiscal estão incluídos. Não cobramos à parte por vistoria, contrato ou reajuste.

Não publicamos nossas taxas porque cada caso é diferente e há espaço para negociação. Antes de assinar a administração, visitamos o imóvel para avaliar e começar a relação com calma. Se quiser conversar, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.