Como escolher uma administradora de aluguel em Fortaleza

Entregar um imóvel para uma administradora é entregar uma parte da sua renda e do seu patrimônio aos cuidados de outra empresa. Em Fortaleza, há muitas opções, das imobiliárias de bairro às plataformas digitais, e a diferença entre elas quase nunca aparece no anúncio. Ela aparece no dia a dia, quando o inquilino atrasa ou o contrato vence.

Abaixo estão as perguntas que eu faria a qualquer administradora antes de assinar, inclusive à nossa. Com elas, dá para comparar propostas com o mesmo critério.

1. Quem vai me atender?

Pergunte se você terá contato com pessoas que conhecem o seu imóvel ou se o atendimento é feito por central, aplicativo ou robô. Pergunte também como funciona quando o assunto é urgente.

Não há resposta certa para todo mundo. Tem proprietário que prefere resolver tudo por aplicativo, e tem quem queira ligar e falar com alguém que sabe o histórico do contrato.

2. Como o inquilino é escolhido?

A escolha do inquilino é a decisão que mais influencia o resultado da locação. Pergunte:

• Que documentos são pedidos e como a renda é comprovada?
• Há consulta de cadastro e de restrições de crédito?
• Quem decide a aprovação: a administradora sozinha ou junto com o proprietário?
• Quais garantias a administradora aceita? A Lei do Inquilinato prevê caução, fiador e outras modalidades no artigo 37, e proíbe pedir mais de uma no mesmo contrato.

3. Como funciona a cobrança e o repasse?

Estas são as perguntas que mais pesam no bolso:

• Em que dia do mês o aluguel é repassado ao proprietário?
• O inquilino paga um boleto só, com aluguel, condomínio e IPTU, ou paga cada conta separadamente?
• Quem confere se o condomínio e o IPTU foram pagos?
• Que relatório o proprietário recebe todo mês, e por qual meio?

Quando o condomínio e o IPTU ficam por conta do inquilino, sem acompanhamento, o proprietário só descobre o atraso quando a cobrança chega no nome dele. Para a Prefeitura, quem deve o IPTU é o dono do imóvel.

4. Quanto custa e quando é cobrado?

Toda administradora cobra, em geral, dois valores: a comissão de intermediação, quando o imóvel é alugado, e a taxa de administração, mensal. Mais importante do que comparar percentuais é entender a estrutura:

• A comissão de intermediação é cobrada de uma vez ou dividida?
• Há nova cobrança na renovação do contrato com o mesmo inquilino?
• A taxa de administração é cobrada sobre o aluguel recebido ou sobre o aluguel devido? Em outras palavras: se o inquilino não pagar, você paga a taxa mesmo assim?
• Há cobranças extras por vistoria, por contrato, por reajuste ou por visita técnica?

Peça tudo por escrito, no contrato de administração.

5. Quem cuida da manutenção?

Pergunte quem atende o inquilino quando há um problema no imóvel, se a administradora tem equipe própria ou indica terceiros, e se o proprietário aprova orçamentos antes do serviço. Pergunte também como é feita a vistoria de entrada e de saída e se ela tem fotos. A vistoria é o documento que vai decidir, no fim do contrato, quem paga cada reparo.

6. E se o inquilino parar de pagar?

Aqui se vê como a administradora trabalha quando algo dá errado:

• Em quanto tempo o atraso é cobrado?
• A primeira conversa é com uma pessoa ou é uma notificação automática?
• Se for preciso ir à Justiça, quem contrata e quem paga o advogado?

7. Há quanto tempo a empresa existe e quem são os clientes?

Tempo de mercado não garante nada sozinho, mas mostra que a empresa já passou por crises, mudanças de lei e ciclos do mercado de Fortaleza. Peça para ver avaliações públicas no Google e, se possível, converse com um proprietário que seja cliente há alguns anos.

Confirme também o registro da empresa no Creci-CE. Toda imobiliária precisa ter registro ativo no Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

Como respondemos a essas perguntas

Na Brasil de Andrade, que administra imóveis em Fortaleza desde 1981, as respostas são estas:

• Atendimento: feito por pessoas da nossa equipe, que conhecem o seu imóvel e o seu contrato. Nosso escritório fica na Rua Silva Paulet, 1853, na Aldeota.
• Avaliação: visitamos o imóvel antes de anunciar, para avaliar e para conhecer o proprietário.
• Cobrança: o inquilino recebe um boleto único, com aluguel, condomínio e IPTU. Nós pagamos o condomínio e o IPTU diretamente.
• Repasse: o aluguel é repassado ao proprietário normalmente no dia 10. Nos contratos com garantia, o repasse acontece mesmo se o inquilino atrasar, e nós cuidamos da cobrança. Nos contratos sem garantia, o repasse acontece quando o inquilino paga.
• Atraso: a equipe procura o inquilino no dia seguinte ao vencimento, e a cobrança é feita por conversa, com base no relacionamento.
• Custos: a comissão de intermediação é sempre dividida, para não comprometer a renda do primeiro mês, e não é cobrada na renovação. A taxa de administração é um percentual do aluguel e só é cobrada quando o inquilino paga. Não há cobrança à parte por vistoria, contrato ou reajuste.
• Acolhimento: no início de toda locação, fazemos uma reunião de acolhimento com o inquilino. Fomos pioneiros com essa iniciativa em Fortaleza, e ela diminui muito os desencontros ao longo do contrato.
• Manutenção: equipe própria, e vistorias com fotos.
• Jurídico: se for preciso ir à Justiça, o advogado é pago por nós.
• Seguro: todo imóvel alugado tem seguro contra incêndio.

Mais de 99% das locações que administramos seguem sem disputa na Justiça, e temos proprietários que são nossos clientes há mais de 35 anos.

Compare com calma

Faça as mesmas perguntas a duas ou três administradoras e compare as respostas lado a lado. Nem sempre a proposta mais barata é a que sai mais em conta ao longo do contrato.