Quando contratar uma administradora de aluguel

Muitos proprietários começam alugando o próprio imóvel sem ajuda, e por um tempo isso funciona bem. Em algum momento, porém, a rotina muda: o dono se muda de cidade, herda outro imóvel, enfrenta o primeiro atraso ou simplesmente percebe que o aluguel está tomando um tempo que ele não tem.

Este artigo reúne as situações em que contratar uma administradora de aluguel costuma passar a fazer sentido, e também aquelas em que cuidar sozinho ainda é uma boa escolha. A comparação de custos, tempo e risco entre as duas opções está no artigo sobre alugar por conta própria ou com administradora.

Quando você mora longe do imóvel

Quem mora em outra cidade, em outro estado ou fora do país tem mais dificuldade para resolver o que exige presença: mostrar o imóvel, acompanhar a vistoria, receber as chaves, verificar um vazamento ou conversar com o síndico.

Nesses casos, ter alguém em Fortaleza que responda pelo imóvel evita viagens e decisões tomadas às pressas e à distância. Tratamos desse cenário em detalhe no artigo sobre alugar um imóvel em Fortaleza morando fora.

Quando o imóvel veio de herança ou tem mais de um dono

Imóvel herdado costuma ter vários donos, e cada decisão (valor do aluguel, escolha do inquilino, reforma) depende de decisão conjunta deles. Pelo Código Civil (artigo 1.323), quando a maioria dos coproprietários decide sobre a administração do imóvel, ela escolhe o administrador, que pode ser alguém de fora do grupo.

Uma administradora ajuda a dar um ponto único de contato e um extrato que todos podem acompanhar, o que reduz a desconfiança e as cobranças entre familiares. Se o inventário ainda não terminou, veja antes o artigo sobre alugar imóvel herdado durante o inventário.

Quando a quantidade de imóveis cresce

Com um imóvel, a rotina cabe numa agenda. Com dois, três ou mais, as tarefas se multiplicam e passam a vencer em datas diferentes:

• cobrança e conferência dos pagamentos de cada inquilino;
• reajuste anual de cada contrato, com aviso ao inquilino;
• IPTU e condomínio de cada imóvel;
• vistorias de entrada e saída;
• declaração dos aluguéis no Imposto de Renda e recolhimento mensal do carnê-leão.

Quando o proprietário começa a esquecer prazos ou a resolver tudo no improviso, é um sinal de que a carteira cresceu mais do que o tempo disponível para cuidar dela.

Quando aparece o primeiro atraso ou um inquilino difícil

Muitos proprietários só pensam em administração profissional depois do primeiro aluguel atrasado. Cobrar um inquilino exige firmeza e cuidado ao mesmo tempo: cobrar cedo, calcular o valor certo, registrar as conversas e não fazer nada que a lei proíba, como expor a dívida ou trocar a fechadura. Explicamos esse passo a passo no artigo sobre como cobrar aluguel atrasado.

Se a situação evolui para a falta de pagamento repetida, o caminho passa a envolver notificações, garantias e, em último caso, a Justiça, como mostramos no artigo sobre o que fazer quando o inquilino não paga. Para quem nunca passou por isso, ter uma equipe acostumada a essas situações costuma trazer mais tranquilidade do que aprender durante o problema.

Quando o imóvel é comercial

A locação de loja, sala ou galpão tem regras próprias na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Uma delas é a ação renovatória, prevista no artigo 51. Quando o contrato é escrito e com prazo determinado, soma pelo menos cinco anos e o inquilino explora o mesmo ramo há pelo menos três anos, ele pode pedir na Justiça a renovação por igual prazo, dentro de uma janela que vai de um ano até seis meses antes do fim do contrato. A própria lei prevê, no artigo 52, situações em que o proprietário pode recusar essa renovação, mas o proprietário que não conhece essas regras pode ser surpreendido. Os contratos também costumam envolver valores maiores, prazos mais longos e obras de adaptação.

Por isso, mesmo quem administra bem um apartamento pode preferir apoio profissional no primeiro imóvel comercial. Os principais pontos estão no artigo sobre locação comercial em Fortaleza.

Quando cuidar sozinho ainda faz sentido

Contratar uma administradora não é a única resposta. Quem tem um imóvel só, perto de casa, com tempo para atender o inquilino e uma garantia bem formalizada, costuma conseguir cuidar sozinho. O perfil de quem se dá bem alugando por conta própria está descrito no artigo sobre alugar por conta própria ou com administradora, citado no início.

O que faz diferença nesse caso é a organização desde o início, porque ela facilita uma eventual mudança depois: contrato por escrito, vistoria de entrada com fotos assinada pelo inquilino, registro de todos os pagamentos e dos avisos de reajuste. Quem tem isso em ordem consegue entregar o imóvel a uma administradora no meio do contrato sem retrabalho.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Aqui na Brasil de Andrade, administramos imóveis residenciais e comerciais em Fortaleza desde 1981, inclusive de proprietários que moram em outros estados e no exterior. Fazemos a análise criteriosa e inteligente de cadastro do inquilino, a vistoria com fotos detalhadas pela nossa equipe, a cobrança, o controle dos carnês de IPTU e o repasse com extrato mensal. Quando o inquilino atrasa, entramos em contato no dia seguinte ao vencimento. Se for preciso ir à Justiça, o advogado é por conta da Brasil de Andrade, e mais de 99% das locações que administramos terminam sem litígio.

Se quiser conversar sobre o seu imóvel, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.