Como cobrar aluguel atrasado, inclusive pelo WhatsApp

O aluguel venceu e o pagamento não entrou. Para o proprietário que aluga por conta própria em Fortaleza, esse é um momento delicado: cobrar demais pode azedar a relação, e cobrar de menos deixa a dívida crescer. Este artigo mostra como cobrar o aluguel atrasado de forma eficaz e dentro da lei, inclusive pelo WhatsApp, e o que fazer se a cobrança amigável não resolver.

Cobre logo depois do vencimento

Quanto antes o atraso é percebido, mais fácil é resolver. Um aluguel atrasado vira dois em poucas semanas, e a soma com multa e juros começa a pesar no orçamento do inquilino, o que torna o pagamento cada vez mais difícil.

O ideal é fazer o primeiro contato logo depois do vencimento, sem esperar o mês seguinte. Muitas vezes o atraso é um esquecimento ou um problema pontual, e uma mensagem educada resolve.

Como calcular o valor devido

Antes de cobrar, confira no contrato de aluguel o que ele prevê para o atraso:

• multa por atraso, que costuma ser um percentual do aluguel (a Lei do Inquilinato não fixa esse percentual, vale o que está no contrato);
• juros de mora, contados por mês de atraso, na taxa que o contrato fixa;
• correção monetária, quando prevista;
• encargos que vencem junto, como condomínio e IPTU, se o contrato os coloca a cargo do inquilino.

Com números hipotéticos: um aluguel de R$ 2.000, com multa de 10% e juros de 1% ao mês, pago com um mês de atraso, fica em R$ 2.220 (R$ 2.000 de aluguel, R$ 200 de multa e R$ 20 de juros). Mande ao inquilino o valor já calculado, com a conta aberta. Isso evita discussão e facilita o pagamento.

Se o contrato não fixa a taxa dos juros, valem os juros legais do Código Civil (artigo 406). Desde a Lei 14.905/2024, essa taxa corresponde à Selic descontada a atualização monetária, com cálculo definido pelo Conselho Monetário Nacional e divulgado pelo Banco Central, e não mais a 1% ao mês. Nesse caso, vale pedir ajuda para fechar a conta.

Cobrança pelo WhatsApp: pode?

Pode. A mensagem de WhatsApp é um meio legítimo de cobrança e ainda deixa registro da data e do conteúdo. Alguns cuidados ajudam:

• Converse em particular, só com o inquilino e, se houver, com o fiador.
• Seja objetivo: informe o aluguel em atraso, o valor atualizado e a forma de pagamento.
• Pergunte o que aconteceu e se ele precisa de alguns dias. Quem se sente ouvido costuma responder.
• Guarde as conversas, porque podem servir de prova se a cobrança precisar ir adiante.

Um exemplo de primeira mensagem:

Olá, [nome]. Tudo bem? O aluguel de [mês], com vencimento em [data], ainda não consta como pago. Com a multa e os juros do contrato, o valor hoje é R$ [valor]. Pode me confirmar se houve algum problema e quando consegue fazer o pagamento?

O que não fazer

Algumas atitudes, além de não ajudarem a receber, podem se voltar contra o proprietário e levar a pedido de indenização por dano moral, com base nos artigos 186 e 927 do Código Civil:

• expor a dívida em grupo de condomínio, para vizinhos, no trabalho do inquilino ou em redes sociais;
• ameaçar ou insistir de forma abusiva, com mensagens em excesso ou em horários inadequados;
• cortar água ou luz, trocar a fechadura ou retirar pertences do inquilino para forçar o pagamento.

Cortar serviços, trocar a fechadura ou retirar pertences para forçar o pagamento ou retomar o imóvel por conta própria, sem passar pela Justiça, pode configurar o crime de exercício arbitrário das próprias razões, previsto no artigo 345 do Código Penal, além de dar causa a pedido de indenização. Pela Lei 8.245/91 (artigo 5º), a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo, seja qual for o motivo do fim da locação.

Se a mensagem não resolver

Se o inquilino não responde ou não paga, a cobrança passa a ser formal: notificação por escrito com o valor e um prazo, proposta de acordo com parcelas e datas definidas e, se houver garantia, o seu acionamento. Com fiador, mande a ele a mesma mensagem com o cálculo, porque ele responde pela dívida e tem interesse em resolver rápido. Esses passos, e as diferenças entre caução, fiador e seguro fiança, estão detalhados no artigo sobre o que fazer quando o inquilino não paga.

Quando a cobrança vai à Justiça

O contrato de locação por escrito permite cobrar os aluguéis atrasados por meio de execução, sem precisar antes provar a dívida em outra ação, porque o Código de Processo Civil (artigo 784, inciso VIII) inclui o crédito de aluguel e encargos, documentalmente comprovado, entre os títulos executivos extrajudiciais. Se o objetivo é também retomar o imóvel, o caminho é a ação de despejo por falta de pagamento, que pode incluir a cobrança da dívida do inquilino e do fiador (Lei 8.245/91, artigo 62, inciso I). Os prazos dessa ação estão no artigo sobre despejo do inquilino que não quer sair.

Há também um prazo: pelo Código Civil (artigo 206, parágrafo 3º, inciso I), a pretensão de cobrar aluguéis prescreve em três anos, contados de cada vencimento não pago. Deixar a dívida parada por muito tempo pode fazer o proprietário perder o direito de cobrá-la na Justiça.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Aqui na Brasil de Andrade, quando o pagamento não entra, a nossa equipe procura o inquilino já no dia seguinte ao vencimento. A cobrança é feita por pessoas e se apoia no relacionamento: conversamos com o inquilino, explicamos o problema e mostramos como a dívida pode crescer, e isso costuma levar à quitação. Nos contratos com garantia, o proprietário recebe o repasse mesmo se o inquilino atrasar. Se for preciso ir à Justiça, o advogado é por conta da Brasil de Andrade, e mais de 99% das locações que administramos terminam sem litígio.

Se quiser conversar sobre o seu imóvel, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.