Imóvel herdado ou em inventário: como alugar e como fica o aluguel entre os herdeiros

Sim, é possível alugar um imóvel herdado, inclusive enquanto o inventário ainda está em andamento, desde que os herdeiros estejam de acordo e as decisões respeitem o que for orientado no inventário. O aluguel é dividido entre os herdeiros conforme a parte de cada um, e cada um cuida da sua parte no Imposto de Renda. Como cada família e cada inventário têm suas particularidades, o mais seguro é alinhar os detalhes com o advogado que acompanha o processo.

Dá para alugar um imóvel que ainda está em inventário?

Dá, e muitas vezes faz sentido. Um inventário pode levar meses ou anos, e enquanto isso, manter um imóvel vazio continua gerando IPTU, condomínio e manutenção. Alugar ajuda a cobrir esses custos e evita que o imóvel se deteriore fechado.

De forma geral, enquanto a partilha não acontece, a herança pertence ao conjunto dos herdeiros, e não a cada um isoladamente. No inventário, existe a figura do inventariante, que cuida da administração dos bens do espólio durante o processo. Por isso, antes de alugar, é importante que os herdeiros conversem entre si e com o advogado do inventário, para que a locação seja feita do jeito certo para aquele caso.

Duas situações são comuns:

• O imóvel estava vazio quando o proprietário faleceu. Os herdeiros decidem juntos se vão alugar, por quanto e com qual garantia.
• O imóvel já estava alugado. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) trata disso no artigo 10: "Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros." Ou seja, o contrato continua valendo, e os herdeiros passam a ocupar o lugar de quem faleceu.

Como fica o aluguel entre os herdeiros?

A regra prática é simples: o aluguel é dividido na proporção da parte de cada herdeiro no imóvel. Se são três irmãos com partes iguais, cada um tem direito a um terço do valor líquido, depois de descontadas as despesas que cabem ao proprietário.

Na hora de organizar o recebimento, as famílias costumam escolher entre dois caminhos:

• Repasse para uma única conta, de um dos herdeiros ou do espólio, que depois divide com os demais. Funciona quando há muita confiança e organização, mas concentra a responsabilidade em uma pessoa e pode gerar dúvidas com o tempo.
• Repasse dividido, com cada herdeiro recebendo a sua parte diretamente na própria conta. Dá mais transparência e evita que alguém precise ficar fazendo transferências todo mês.

Qualquer que seja o caminho, vale deixar por escrito como a divisão será feita, com a concordância de todos. Se houver usufruto, cônjuge com direitos sobre o imóvel ou partes diferentes entre os herdeiros, o percentual de cada um deve ser confirmado com o advogado do inventário.

Como cada herdeiro declara o aluguel no Imposto de Renda?

De forma geral, cada herdeiro responde pela parte do aluguel que lhe cabe. Quando o repasse já chega dividido, cada um sabe exatamente quanto recebeu, o que facilita o carnê-leão e a declaração anual.

Enquanto o inventário está aberto, porém, existem regras próprias para os rendimentos dos bens do espólio, e a forma de declarar pode mudar depois da partilha. Por isso, a recomendação é confirmar com o contador ou com o advogado do inventário como declarar em cada fase. Explicamos com mais detalhe como funcionam o carnê-leão e a declaração do proprietário em outro artigo.

O que ajuda em qualquer caso: guardar os comprovantes de repasse, os boletos de IPTU e condomínio e o informe de rendimentos enviado pela administradora no início de cada ano.

Cuidados práticos antes de alugar um imóvel herdado

Algumas providências evitam dor de cabeça:

1. Conversem antes de anunciar. Valor do aluguel, tipo de garantia e quem será o ponto de contato com a administradora devem estar combinados entre todos.
2. Confiram a situação do imóvel. IPTU, condomínio e contas de consumo atrasadas precisam ser resolvidos ou ao menos levantados antes de um novo inquilino entrar.
3. Avaliem o estado do imóvel. Imóveis que ficaram fechados costumam precisar de pequenos reparos. Melhor fazer antes da locação do que negociar com o inquilino depois.
4. Escolham uma garantia. Ela protege todos os herdeiros, não apenas quem está mais perto do dia a dia.
5. Definam como será a divisão. Repasse em uma conta só ou dividido, com a autorização de todos.
6. Mantenham o advogado informado. A locação faz parte da administração dos bens durante o inventário.

Se algum herdeiro mora em outra cidade, vale ler como alugar o imóvel em Fortaleza morando fora.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Aqui na Brasil de Andrade, em imóveis herdados, podemos dividir o repasse entre os herdeiros, cada um recebendo na própria conta, desde que todos autorizem. O repasse acontece normalmente no dia 10. Quando o contrato tem garantia, repassamos mesmo se o inquilino atrasar. Sem garantia, o repasse acontece quando o inquilino paga.

Antes de assinar a administração, visitamos o imóvel para avaliar o estado dele. Os ajustes necessários antes da locação são feitos pela nossa equipe e cobrados do proprietário. No início de cada ano, enviamos o informe de rendimentos, e nossa equipe dá apoio no carnê-leão, que continua sendo responsabilidade de cada proprietário.

Atendemos proprietários que moram em outros estados e no exterior. Se quiser conversar sobre o seu caso, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.