Dá para alugar um imóvel sem ser o dono que está na matrícula?

Dá. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) trata do locador e em nenhum ponto exige que ele seja o proprietário. O contrato de locação apenas dá ao inquilino o direito de usar o imóvel. A propriedade continua com quem já a tinha. Por isso o contrato pode ser assinado por quem tem a posse legítima ou o poder de administrar o imóvel, mesmo que o nome na matrícula seja de outra pessoa.

Em Fortaleza, a situação é frequente. Há imóveis com escritura ainda não registrada, imóveis de família ocupados há décadas por quem nunca regularizou a documentação, imóveis doados com usufruto e imóveis em inventário. Em todos esses casos a locação é possível, mas cada um tem limites que quem vai alugar precisa conhecer antes de assinar.

Quem pode alugar sem ser o dono registrado

São os casos mais comuns, incluindo os de quem aluga junto com outros donos ou em nome do dono:

• quem tem a posse pacífica: quem ocupa e cuida do imóvel como dono, sem contestação, pode alugar. O Código Civil chama de possuidor quem exerce de fato algum dos poderes de proprietário (artigo 1.196);
• o usufrutuário: os pais que doaram o imóvel aos filhos e ficaram com o usufruto, por exemplo, podem alugar e receber o aluguel (Código Civil, artigos 1.394 e 1.399);
• o inventariante: enquanto a partilha não sai, o inventariante pode alugar o imóvel em nome do espólio, que é o conjunto de bens deixado por quem faleceu. O recomendável é ter o acordo dos herdeiros. O tema está no artigo sobre imóvel herdado ou em inventário;
• um dos coproprietários: quando o imóvel tem mais de um dono, a lei pede o consentimento dos demais para entregar o imóvel a terceiros (Código Civil, artigo 1.314, parágrafo único);
• o procurador: quem aluga em nome do dono, com procuração, como explicamos no artigo sobre procuração para contrato de aluguel.

O possuidor e o usufrutuário alugam em nome próprio, mesmo sem ser os donos na matrícula. O inventariante aluga em nome do espólio, o coproprietário aluga junto com os demais donos e o procurador aluga em nome do dono.

O que o locador sem título pode fazer

O locador que não é o dono registrado tem os mesmos direitos de qualquer locador para receber o aluguel, cobrar os encargos e pedir o despejo por falta de pagamento ou por descumprimento do contrato. Em 2013, o Superior Tribunal de Justiça julgou o caso de um locador que tinha a posse por escritura pública de cessão de posse. A decisão foi que a ação de despejo por falta de pagamento não exige prova de propriedade, porque quem pode pedir o despejo é o locador definido no contrato.

O passo a passo do despejo está no artigo sobre inquilino que não quer sair.

Os limites

Retomada para uso próprio ou para obras. A lei permite pedir o imóvel de volta para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou de pais, avós, filhos ou netos que não tenham imóvel residencial próprio. Também permite a retomada para demolição ou para obras de ampliação aprovadas pela prefeitura. Nos dois casos, o locador precisa provar que é o proprietário, ou que tem compromisso de compra irrevogável, com a posse do imóvel e o título registrado na matrícula (artigo 47, parágrafo 2º). Algumas ações de despejo também exigem essa prova (artigo 60). Quem aluga apenas com a posse, sem título registrado, fica sem essas opções.

Por isso o prazo do contrato pesa ainda mais. No residencial com contrato escrito e prazo de 30 meses ou mais, o contrato termina na data prevista e o locador pode pedir o imóvel sem justificar o motivo (artigo 46). Com prazo menor, o contrato se prorroga e a retomada depende das situações do artigo 47. Dessas, o locador sem título não pode usar a retomada para uso próprio nem para obras, e restam o acordo, o despejo por falta de pagamento ou infração, o fim do contrato de trabalho quando o imóvel foi alugado ao empregado por causa do emprego, e a retomada depois de cinco anos de locação. As regras estão no artigo sobre pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato.

Fim do usufruto. Se o usufruto acaba, por exemplo com a morte do usufrutuário, o dono pode encerrar a locação, com 30 dias para o inquilino desocupar. Ele tem 90 dias para avisar, contados da averbação do fim do usufruto na matrícula, que é a anotação desse fato no registro do imóvel, e depois disso a lei presume que concordou em manter a locação. A locação também continua se o dono tiver concordado com ela por escrito (artigo 7º). Vale pedir essa concordância ao assinar o contrato.

O dono registrado ou quem comprar dele. O contrato vale entre o locador e o inquilino, mas não obriga o dono que está na matrícula, que não assinou. Se quem alugou não tiver um direito que possa opor ao dono, como uma compra quitada ainda não registrada ou uma posse antiga o bastante para a usucapião, o dono registrado, ou quem comprar o imóvel dele, pode pedir o imóvel na Justiça. Nesse caso o inquilino pode ter de sair, e o locador responde perante ele pelo prejuízo. Por isso a origem do direito de quem aluga precisa estar clara antes da locação.

Mesmo quando o locador é o dono, a venda durante a locação permite ao comprador encerrar o contrato, com 90 dias para o inquilino sair. O comprador tem 90 dias, contados do registro da compra, para avisar. A exceção é o contrato com prazo determinado e com cláusula de vigência levada à matrícula do imóvel, que mantém a locação em caso de venda (artigo 8º). Em regra o cartório só faz esse registro quando o locador é um dos proprietários que constam na matrícula, o que deixa essa proteção fora do alcance de quem aluga sem título. Veja o artigo sobre venda de imóvel alugado.

Coproprietários em desacordo. Em 2020, o STJ decidiu que o contrato assinado por só um dos coproprietários não é nulo. Isso protege a locação, mas a divergência entre os donos continua e costuma acabar em disputa sobre o aluguel. O mais seguro é todos assinarem.

Prazo de dez anos ou mais. Contrato com prazo igual ou maior que dez anos depende da concordância do cônjuge. Sem ela, o cônjuge não é obrigado a respeitar o prazo que passar de dez anos (artigo 3º).

Os documentos

Quem aluga sem ser o dono registrado precisa mostrar ao inquilino, e à administradora, de onde vem o direito de alugar. Conforme o caso, entram documentos como a escritura ou o contrato que deu origem à posse, a escritura de doação com usufruto, a nomeação do inventariante, a procuração ou o acordo entre os coproprietários. A matrícula atualizada também deve ser consultada, porque mostra quem é o dono registrado e se há penhora, hipoteca ou outro registro que afete o imóvel.

Para regularizar, o caminho depende da origem do direito. Quem tem escritura ainda não registrada resolve com o registro, e o herdeiro, com o inventário. Para quem tem a posse como dono há muitos anos, um dos caminhos é a usucapião, que pode ser pedida no cartório de registro de imóveis, com advogado e ata notarial, sem processo judicial quando ninguém contesta. Com a matrícula no próprio nome, deixam de existir os limites ligados à falta de título.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza em que o locador não é o dono registrado, usamos um instrumento de cessão de direitos e deveres de locação, assinado pelas pessoas que têm direito sobre o imóvel. Ele deixa por escrito de onde vem o direito de alugar, quem responde pela locação e quem recebe o aluguel. Quem assina e quais cláusulas entram dependem de cada caso: a origem da posse, quem está na matrícula, se há cônjuge, herdeiros ou usufruto. Esse documento organiza a relação entre as partes, mas não substitui o título registrado nem obriga um dono da matrícula que não o tenha assinado. Por isso esse tipo de locação pede uma análise do caso antes do contrato.

O contrato em si segue o que fazemos em qualquer locação residencial: prazo de 30 meses, multa rescisória proporcional e vistoria com fotos. A lista completa está no artigo sobre contrato de aluguel para o proprietário.