Procuração para alugar imóvel: pública ou particular, poderes e cuidados

Nem sempre o proprietário pode assinar pessoalmente o contrato de aluguel. Ele pode morar em outra cidade ou no exterior, estar doente, viajar muito ou simplesmente preferir que um filho, um irmão ou a administradora cuide de tudo. Nesses casos, a procuração permite que outra pessoa assine em nome dele.

Neste artigo explicamos o que a lei diz sobre a procuração para alugar um imóvel, a diferença entre a procuração pública e a particular, quais poderes ela precisa ter e como fazer a distância.

O que é a procuração

A procuração é o documento que formaliza o mandato: o proprietário (outorgante) dá a outra pessoa (procurador) poderes para agir em seu nome (Código Civil, artigo 653). Tudo o que o procurador fizer dentro desses poderes vale como se o próprio proprietário tivesse feito.

Por isso, a escolha do procurador e a definição dos poderes são as decisões mais importantes. Quem recebe a procuração pode assinar o contrato, receber valores e negociar com o inquilino, conforme o que estiver escrito.

Procuração particular ou pública

Particular. É escrita e assinada pelo próprio proprietário, sem passar pelo cartório. O Código Civil admite a procuração particular, desde que tenha a assinatura do outorgante e indique o lugar, a data, os dados das duas partes e os poderes dados (artigo 654 e parágrafo 1º). Mas quem vai lidar com o procurador pode exigir firma reconhecida, em que o cartório confirma que a assinatura é mesmo do proprietário (artigo 654, parágrafo 2º), e muitos inquilinos, fiadores e bancos fazem essa exigência.

Pública. É lavrada por um tabelião, no livro do cartório. O tabelião confere a identidade e a capacidade de quem dá a procuração, e qualquer interessado pode pedir ao cartório uma certidão para confirmar que ela existe e se consta alguma revogação. Para o contrato de aluguel, a lei não exige a forma pública, mas ela dá mais segurança a todos os envolvidos.

A regra geral é que a procuração segue a forma exigida para o ato que o procurador vai praticar (Código Civil, artigo 657). Se o procurador também for vender o imóvel, por exemplo, a procuração para a venda em regra precisa ser pública, porque a venda de imóvel em regra exige escritura pública.

Quais poderes a procuração precisa ter

A procuração com poderes apenas gerais só permite atos de administração (Código Civil, artigo 661). Alugar o imóvel, receber o aluguel e cuidar da manutenção são, em geral, considerados atos de administração. Para vender, hipotecar, fazer acordos que abram mão de direitos ou outros atos que vão além da administração ordinária, a lei exige poderes especiais e expressos (artigo 661, parágrafo 1º).

Mesmo para a locação, vale escrever com clareza o que o procurador pode fazer, por exemplo:

• assinar, renovar, alterar e encerrar contratos de locação do imóvel, que deve ser identificado com endereço e matrícula;
• receber aluguéis e encargos e dar recibo (quitação);
• exigir e receber garantias, como caução e fiança;
• fazer e assinar vistorias;
• notificar o inquilino e contratar advogado, se for preciso ir à Justiça;
• dizer se o procurador pode ou não passar os poderes a outra pessoa (substabelecimento).

Se o procurador for assinar um contrato com prazo de dez anos ou mais, há uma regra própria: é preciso a autorização do cônjuge do proprietário; sem ela, o cônjuge não fica obrigado ao prazo que passar de dez anos (Lei 8.245/91, artigo 3º).

Como fazer a procuração morando fora

Quem mora fora de Fortaleza pode fazer a procuração pública pessoalmente em qualquer cartório de notas do país. Também é possível fazê-la a distância, pela plataforma e-Notariado, com videoconferência e assinatura com certificado digital, conforme as regras do Conselho Nacional de Justiça (Provimento 100/2020, incorporado ao Provimento 149/2023). Nesse caso, o ato é feito por um cartório da cidade onde o proprietário mora ou da cidade do imóvel, o que permite usar um cartório de Fortaleza sem sair de casa. Os documentos exigidos variam, e o cartório informa o que é preciso.

Quem mora no exterior pode procurar o consulado brasileiro, que lavra procurações públicas, ou fazer a procuração com um notário do país onde vive. Nesse último caso, em geral o documento precisa da apostila da Convenção da Haia, de tradução juramentada e de registro em um cartório de títulos e documentos para ser usado no Brasil. Antes de escolher o caminho, confirme com o cartório ou com quem vai receber a procuração quais exigências se aplicam.

Cuidados com a procuração

• Prazo. A procuração pode ter prazo de validade. Uma procuração sem prazo vale até ser revogada, mas muitos cartórios e bancos pedem procurações recentes.
• Revogação. O proprietário pode revogar a procuração a qualquer momento. O mandato também termina com a morte ou a interdição de quem deu ou de quem recebeu a procuração, com a renúncia do procurador e com o fim do prazo (Código Civil, artigo 682). Ao revogar, avise o procurador e quem negocia com ele.
• Prestação de contas. O procurador deve prestar contas do que fez e repassar o que recebeu em nome do proprietário (Código Civil, artigo 668).
• Confiança. Dê a procuração a quem você confia e com os poderes estritamente necessários.

Para quem vai alugar com uma procuração na mão, o cuidado é o inverso: confira se o documento é recente, se os poderes cobrem a locação e, no caso da procuração pública, peça uma certidão atualizada no cartório. Se o imóvel for de vários herdeiros, todos precisam autorizar, pessoalmente ou por procuração.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, o proprietário nos dá uma procuração particular, e a Brasil de Andrade figura no contrato de locação como procuradora dele. Assim, o proprietário não precisa estar presente na assinatura nem em cada etapa da locação. Os contratos são assinados eletronicamente, como explicamos no artigo sobre assinatura eletrônica no contrato de aluguel.

Atendemos proprietários que moram em outros estados e no exterior, com repasse em conta no Brasil ou fora do país. Veja mais no artigo para quem mora fora e tem imóvel em Fortaleza.