Como administrar um imóvel alugado por conta própria

Muitos proprietários em Fortaleza alugam o próprio imóvel e cuidam de tudo sem ajuda. Dá para fazer bem, desde que a rotina esteja organizada: muitos problemas na locação começam com um prazo esquecido, um pagamento que ninguém conferiu ou um combinado que não ficou por escrito.

Este artigo reúne o que o proprietário costuma fazer todo mês, uma vez por ano e em momentos específicos do contrato. Se a dúvida ainda é se vale cuidar sozinho ou contratar alguém, a comparação está no artigo sobre alugar por conta própria ou com administradora.

O que fazer todo mês

• Conferir o pagamento do aluguel na data do vencimento e, se não entrar, falar com o inquilino logo nos primeiros dias. Quanto mais cedo o contato, mais fácil resolver, como explicamos no artigo sobre como cobrar aluguel atrasado.
• Dar recibo de cada pagamento, com o que foi pago discriminado. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, artigo 22, inciso VI) coloca essa obrigação no locador e proíbe a quitação genérica.
• Conferir condomínio e IPTU, mesmo quando o contrato coloca essas contas por conta do inquilino. Para a Prefeitura, quem deve o IPTU é o dono, e a dívida de condomínio fica ligada ao imóvel.
• Recolher o carnê-leão, quando o inquilino é pessoa física. O imposto, quando devido pela tabela progressiva mensal, é calculado e pago todo mês pelo proprietário, com DARF até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento, como mostramos no artigo sobre Imposto de Renda do aluguel.
• Guardar os comprovantes de tudo o que entrou e saiu, num mesmo lugar. Eles servem para o Imposto de Renda e para qualquer conversa com o inquilino.

O que fazer uma vez por ano

• Aplicar o reajuste na data de aniversário do contrato, pelo índice previsto. O reajuste é anual: a Lei 10.192/2001 (artigo 2º, parágrafo 1º) considera nula a cláusula de reajuste com periodicidade menor que um ano. Vale avisar o inquilino por escrito com antecedência. A conta está no artigo sobre reajuste do aluguel.
• Acompanhar o IPTU do ano, que em Fortaleza é lançado no início do ano, e confirmar quem paga e como: cota única ou parcelado.
• Fazer a declaração anual do Imposto de Renda, informando os aluguéis recebidos e o imposto recolhido no carnê-leão.
• Conferir a garantia e o seguro: se a caução continua depositada, se o fiador ainda tem condições de responder pela dívida e se o seguro contra incêndio está em dia.

Quando o inquilino pede um reparo

Pedidos de manutenção aparecem a qualquer momento. Alguns cuidados evitam desgaste:

• Responder rápido, nem que seja para dizer quando alguém vai olhar o problema.
• Separar o que é do proprietário e o que é do inquilino. Em regra, defeitos que já existiam e o desgaste natural ficam com o proprietário. Danos causados pelo uso inadequado ficam com o inquilino, como explicamos no artigo sobre danos no imóvel alugado.
• Registrar por escrito o pedido, o orçamento e o que foi combinado. Uma troca de mensagens já serve.
• Combinar a visita com antecedência. O imóvel está alugado, e a Lei 8.245/91 (artigo 23, inciso IX) prevê a vistoria pelo locador mediante combinação prévia de dia e hora com o inquilino.

No começo e no fim de cada contrato

Algumas tarefas aparecem só nas pontas da locação, e costumam ser as que mais pesam:

• Antes de alugar: definir o valor, anunciar, mostrar o imóvel, analisar o candidato e o fiador, escolher a garantia e preparar o contrato de aluguel.
• Na entrada: fazer a vistoria de entrada com fotos e laudo assinado, entregar as chaves e passar as contas de luz e água para o nome do inquilino.
• Perto do vencimento: decidir se vai renovar, ajustar o valor ou pedir o imóvel, e avisar o inquilino por escrito com tempo para ele se organizar.
• Na saída: fazer a vistoria de saída, comparar com a de entrada, acertar reparos e contas pendentes e, se houver caução em dinheiro, devolver o valor com os rendimentos da poupança (Lei 8.245/91, artigo 38, parágrafo 2º) e com os descontos que a vistoria justificar.

Para quem prefere cuidar sozinho, uma ferramenta ajuda a não perder prazos. O LocDireto, startup apoiada pela Brasil de Andrade, gera o contrato de aluguel, calcula o reajuste pelos índices oficiais do Banco Central, registra pagamentos e acordos e envia avisos ao inquilino por e-mail e WhatsApp.

Quando a rotina fica pesada

Com um imóvel, perto de casa e um inquilino que paga em dia, essa rotina costuma caber na agenda. Ela pesa mais quando o proprietário mora longe, tem mais de um imóvel, enfrenta o primeiro atraso ou lida com um imóvel comercial. Reunimos esses sinais no artigo sobre quando contratar uma administradora.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Na Brasil de Andrade, administramos imóveis residenciais e comerciais em Fortaleza desde 1981, inclusive de proprietários que moram em outros estados e no exterior. Fazemos a análise criteriosa e inteligente de cadastro do inquilino, a vistoria com fotos detalhadas pela nossa equipe, a cobrança, o controle dos carnês de IPTU e o repasse com extrato mensal. O reajuste é aplicado com aviso prévio ao proprietário e ao inquilino, e no início do ano enviamos o informe de rendimentos para o Imposto de Renda. Reparos durante a locação são sempre submetidos ao proprietário antes.

Se quiser conversar sobre o seu imóvel, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.