Renovação do contrato de aluguel residencial: prazo, valor e garantia

Em Fortaleza, é comum que os contratos residenciais sejam assinados por 30 meses, prazo a partir do qual a Lei do Inquilinato dispensa aviso para o fim da locação. Quando esse prazo se aproxima do fim, o proprietário precisa decidir se quer continuar com o mesmo inquilino, em que condições e como formalizar a continuação.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não obriga ninguém a renovar um contrato residencial, mas diz o que acontece em cada cenário, inclusive quando ninguém faz nada. Abaixo, os pontos que o proprietário deve olhar antes do vencimento.

Quando começar a conversa sobre a renovação

Nos contratos residenciais escritos com prazo de 30 meses ou mais, a locação termina no fim do prazo combinado, "independentemente de notificação ou aviso" (Lei 8.245/91, artigo 46). Isso dá ao proprietário liberdade para decidir, mas também pede que a decisão seja tomada até o vencimento ou, no máximo, nos 30 dias seguintes: depois disso, se o inquilino continuar no imóvel sem oposição, a lei presume a prorrogação por prazo indeterminado (artigo 46, parágrafo 1º).

Começar com antecedência ajuda os dois lados:

• o proprietário tem tempo para pesquisar o valor de mercado e decidir se quer continuar com o mesmo inquilino;
• o inquilino tem tempo para avaliar a proposta ou procurar outro imóvel;
• se não houver acordo, sobra prazo para organizar a vistoria de saída e o anúncio do imóvel, reduzindo o tempo em que ele fica vazio.

Para quem tem imóvel comercial, a lógica é outra. Quando o contrato cumpre os requisitos do artigo 51 da Lei 8.245/91 (contrato escrito com prazo determinado, prazos que somam pelo menos cinco anos e o mesmo ramo de comércio explorado por pelo menos três anos), o inquilino pode ter direito à renovação por meio da ação renovatória. Tratamos desse tema no artigo sobre locação comercial em Fortaleza.

O valor do aluguel na renovação

A renovação é o momento natural para rever o valor. Durante o contrato, o aluguel é corrigido pelo reajuste anual, que aplica a variação do índice previsto, como o IGP-M ou o IPCA. O reajuste repõe a inflação medida pelo índice, mas não acompanha necessariamente o mercado do bairro.

Na renovação, proprietário e inquilino podem combinar um valor novo. A lei permite isso expressamente: "É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste" (artigo 18). Um exemplo com números hipotéticos: um aluguel de R$ 2.000 reajustado ao longo do contrato chega a R$ 2.150 no vencimento, enquanto imóveis parecidos no mesmo bairro estão anunciados por cerca de R$ 2.400. A diferença entra na negociação.

Antes de propor o valor, compare com imóveis semelhantes na mesma região, como explicamos em quanto cobrar de aluguel em Fortaleza. Também vale pesar o custo de um bom inquilino sair: alguns meses de imóvel vazio podem custar mais do que a diferença que se pretende ganhar.

Aditivo ou contrato novo

Há dois caminhos para formalizar a continuação:

• Aditivo: um documento curto, assinado pelas partes, que prorroga o prazo do contrato atual e registra o que mudou (novo valor, nova data de reajuste, novo prazo). As demais cláusulas continuam valendo.
• Contrato novo: um instrumento completo, que substitui o anterior. Faz sentido quando há muitas mudanças, quando o contrato antigo está desatualizado ou quando a garantia vai ser trocada.

Nos dois casos, o importante é que tudo fique por escrito e assinado por quem precisa assinar, inclusive o fiador, quando houver, como explicamos mais abaixo.

Se ninguém fizer nada: prorrogação por prazo indeterminado

Se o contrato vence e o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias, sem oposição do proprietário, a lei presume que a locação foi prorrogada por prazo indeterminado, "mantidas as demais cláusulas e condições do contrato" (artigo 46, parágrafo 1º).

Na prática, o contrato continua com o mesmo valor e as mesmas regras, mas sem data para terminar. A partir daí, o proprietário pode pedir o imóvel a qualquer tempo, com prazo de 30 dias para a desocupação (artigo 46, parágrafo 2º). Detalhamos essa situação no artigo sobre contrato de aluguel por prazo indeterminado.

A prorrogação automática não é ilegal nem necessariamente ruim, mas deixa a relação menos previsível para os dois lados. Também é comum que o valor fique para trás, porque ninguém sentou para conversar sobre ele.

A garantia na renovação

Pela Lei 8.245/91, salvo disposição contratual em contrário, a garantia da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, "ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado" (artigo 39, com redação da Lei 12.112/2009). Mesmo assim, a renovação é a hora de conferir se a garantia continua adequada:

• Fiador: se a renovação mudar o valor, o prazo ou outras condições, o fiador precisa assinar o aditivo ou o novo contrato para continuar respondendo pela locação. A Súmula 214 do STJ diz que "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu".
• Fiador que quer sair: depois que a locação passa a prazo indeterminado, o fiador pode notificar o proprietário de que quer se desonerar, e continua responsável por 120 dias após a notificação (artigo 40, inciso X).
• Troca de garantia: se a garantia mudar, lembre que o contrato só pode ter uma modalidade de garantia; a lei proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma no mesmo contrato (artigo 37, parágrafo único). As opções estão no artigo sobre caução, fiador ou seguro fiança.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, os contratos residenciais são sempre de 30 meses, e a conversa sobre o fim do contrato começa 60 dias antes do vencimento. Esse prazo permite ouvir o proprietário e o inquilino, discutir valor e garantia e formalizar a renovação antes que o contrato vença.

Durante a locação, o reajuste é aplicado normalmente pelo IGP-M, e proprietário e inquilino são avisados com antecedência. Não cobramos comissão de intermediação na renovação, e não há cobrança extra por contrato ou reajuste. Quando o proprietário decide não renovar, a notificação de desocupação ao inquilino é feita por nós.