Multa e juros por atraso no aluguel: limites e dias de tolerância

"Meu aluguel venceu, tenho quantos dias?" e "o inquilino tem direito a 30 dias de graça?" estão entre as perguntas mais comuns sobre atraso no aluguel. Para o proprietário em Fortaleza, a resposta começa no contrato: é ele que define o vencimento, a multa e os juros. A lei entra para preencher o que o contrato não diz e para impor alguns limites.

Abaixo, o que diz a Lei do Inquilinato e o Código Civil sobre multa, juros, correção e prazo de tolerância, com um exemplo de cálculo.

A multa por atraso vem do contrato

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não fixa percentual de multa por atraso no aluguel. Ao tratar da ação de despejo por falta de pagamento, ela se refere às "multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis" (artigo 62, inciso II, alínea b). Ou seja, a multa existe se estiver no contrato, no percentual que o contrato definir.

O Código Civil dá a moldura dessa cláusula. A multa combinada para o caso de atraso pode ser cobrada junto com o próprio aluguel (artigo 411). Ela "não pode exceder o da obrigação principal" (artigo 412). E o juiz deve reduzi-la de forma equitativa se a obrigação tiver sido cumprida em parte ou se o valor for "manifestamente excessivo" (artigo 413).

E o limite de 2%? O Código de Defesa do Consumidor limita a multa de mora a 2% do valor da prestação (artigo 52, parágrafo 1º). O Superior Tribunal de Justiça, porém, entende que o CDC não se aplica ao contrato de locação regido pela Lei 8.245/91, entendimento registrado, por exemplo, no AgRg no AREsp 101.712/RS. Por isso, pela jurisprudência do STJ, o limite de 2% não se aplica ao aluguel.

E o limite de 10%? O percentual de 10% foi o da multa mantida pelo STJ no caso do desconto de pontualidade, mas a decisão não tratou esse número como teto, e a Lei do Inquilinato não fixa limite. Há quem invoque o Decreto 22.626/1933, a Lei de Usura, cujo artigo 9º diz que "não é válida a cláusula penal superior à importância de 10% do valor da dívida", mas a aplicação desse limite à locação é discutida. Uma multa acima de 10% fica mais exposta a questionamento, e o artigo 413 do Código Civil permite ao juiz reduzi-la.

Juros de mora e correção monetária

Além da multa, que é cobrada uma vez, a dívida em atraso sofre juros e correção enquanto não é paga.

• Juros convencionados. O contrato pode fixar a taxa (no exemplo abaixo, usamos 1% ao mês). A Lei de Usura proíbe estipular juros "superiores ao dobro da taxa legal" (artigo 1º). Como a taxa legal hoje varia mês a mês, o mais seguro é uma taxa moderada e escrita com clareza. A Lei 14.905/2024 (artigo 3º) afastou esse decreto em algumas situações, entre elas as obrigações contratadas entre pessoas jurídicas.
• Juros sem taxa no contrato. Vale a taxa legal do Código Civil (artigo 406, com a redação da Lei 14.905/2024): a Selic, deduzido o IPCA. A metodologia é definida pelo Conselho Monetário Nacional e divulgada pelo Banco Central, e, se o resultado do período for negativo, os juros são zero.
• Correção monetária. Segue o índice previsto no contrato. Se não houver, vale o IPCA (Código Civil, artigo 389, parágrafo único).

Exemplo com números hipotéticos

Aluguel de R$ 2.000, com vencimento no dia 5, pago no dia 20 do mesmo mês, com 15 dias de atraso. Contrato com multa de 10% e juros de 1% ao mês, calculados de forma proporcional aos dias:

• aluguel: R$ 2.000;
• multa de 10%: R$ 200;
• juros de 15 dias (metade de 1%): R$ 10;
• total: R$ 2.210, mais a correção, se o contrato a aplicar a atrasos curtos.

Se o mesmo contrato tivesse multa de 2%, o total seria R$ 2.050. A diferença vem toda da cláusula, por isso vale conferir o que o seu contrato de aluguel diz antes de mandar a conta ao inquilino.

Existe tolerância de dias depois do vencimento?

A lei não prevê dias de carência. Pelo Código Civil, o não pagamento de uma obrigação líquida no seu termo "constitui de pleno direito em mora o devedor" (artigo 397). Se o contrato diz que o aluguel vence no dia 5 e não prevê tolerância, o atraso começa no dia 6, e a multa e os juros passam a ser devidos.

Os "30 dias de graça" não existem na Lei do Inquilinato. O prazo que a lei traz é outro: quando o contrato não fixa a data de pagamento, o inquilino paga até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (artigo 23, inciso I). Havendo data no contrato, vale a data. Explicamos essa diferença no artigo sobre aluguel pago antes ou depois.

Uma tolerância de alguns dias só existe se estiver escrita. Quem quer incentivar o pagamento em dia pode usar o desconto de pontualidade, que convive com a multa.

Vencimento no sábado, domingo ou feriado

O Código Civil diz que, "se o dia do vencimento cair em feriado, considerar-se-á prorrogado o prazo até o seguinte dia útil" (artigo 132, parágrafo 1º). O caput do mesmo artigo começa com a ressalva "salvo disposição legal ou convencional em contrário", o que permite ao contrato tratar do assunto de outra forma.

Se o contrato não trata do assunto, há quem aplique o artigo 132 ao aluguel e considere pago em dia o aluguel quitado no primeiro dia útil seguinte, inclusive quando o vencimento cai no sábado ou no domingo. É uma interpretação razoável, mas o texto fala em feriado, e o resultado pode depender do caso. Para evitar discussão, o contrato deve dizer o que acontece quando o vencimento cai em dia sem expediente.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, o contato com o inquilino em atraso acontece no dia seguinte ao vencimento. A cobrança é baseada em relacionamento: explicar o problema e mostrar como a dívida pode crescer com multa e juros costuma ser o que motiva a quitação, como contamos em como cobrar aluguel atrasado. O repasse ao proprietário acontece normalmente no dia 10; nos contratos com garantia, o repasse é feito mesmo quando o inquilino atrasa.

Quando o atraso se prolonga, os caminhos, incluindo o despejo e a purga da mora, estão no artigo sobre inquilino que não paga o aluguel. Mais de 99% das locações que administramos terminam sem litígio.