Desconto de pontualidade no aluguel: é legal e como funciona

Alguns contratos de aluguel trazem um desconto para quem paga em dia: o aluguel é de um valor, mas o inquilino paga menos se quitar até o vencimento. Para o proprietário em Fortaleza que pensa em adotar o desconto, ou que já tem um contrato assim, surgem duas dúvidas: o desconto é permitido? E, se o inquilino atrasar, dá para tirar o desconto e ainda cobrar multa?

Abaixo, o que diz a lei, o que já decidiu o Superior Tribunal de Justiça e o que o contrato precisa deixar claro.

O desconto é permitido

A Lei do Inquilinato deixa o valor do aluguel à livre convenção das partes (Lei 8.245/91, artigo 17). Dentro dessa liberdade, proprietário e inquilino podem combinar que o aluguel tem um valor e que, se o pagamento for feito até determinada data, será concedido um abatimento.

O desconto de pontualidade funciona como um incentivo para o pagamento em dia: o proprietário busca receber no prazo, e o inquilino paga um valor menor.

Perder o desconto e pagar multa: a decisão do STJ

A discussão chegou ao Superior Tribunal de Justiça. No caso julgado pela Terceira Turma (REsp 1.745.916, relatora ministra Nancy Andrighi, noticiado em março de 2019), o contrato previa aluguel de R$ 937,50, com desconto de R$ 187,50 para pagamento em dia, e multa de 10% em caso de atraso. O tribunal do Paraná havia afastado a multa por entender que perder o desconto já era uma punição e que cobrar as duas coisas seria cobrança em duplicidade.

O STJ reformou essa decisão. Para a Turma, o desconto e a multa têm a mesma finalidade de estimular o pagamento, mas funcionam de forma diferente: o desconto é uma recompensa pela pontualidade, e a multa é uma sanção pelo atraso. Por isso, o desconto não foi tratado como uma "multa disfarçada", e a Turma decidiu que os inquilinos em atraso perdiam o desconto e deviam pagar a multa de 10% prevista no contrato.

É uma decisão de uma das Turmas do tribunal, e cada caso é examinado pelo que o contrato diz. O ponto prático para o proprietário é que o desconto e a multa por atraso podem estar no mesmo contrato, desde que estejam escritos de forma clara.

O que o contrato precisa dizer

A maior parte das discussões sobre desconto de pontualidade nasce de contrato vago. Vale deixar escrito:

• O valor do aluguel, que é o valor cheio, e o valor ou percentual do desconto.
• A condição do desconto: pagamento integral até a data do vencimento, e o que acontece se o vencimento cair em fim de semana ou feriado.
• O que acontece no atraso: perda do desconto e aplicação da multa e dos juros previstos, com a indicação de sobre qual valor são calculados.
• A base dos outros cálculos: o reajuste anual e a multa por devolução antecipada do imóvel devem ter o valor de referência definido no contrato, para não haver dúvida se usam o valor cheio ou o valor com desconto.

Um exemplo com números hipotéticos: aluguel de R$ 2.500, com desconto de R$ 200 para pagamento até o dia 5. Quem paga até o dia 5 paga R$ 2.300. Quem paga no dia 8 perde o desconto e paga R$ 2.500, acrescidos da multa e dos juros previstos no contrato.

Cuidados antes de oferecer o desconto

• Desconto alto pode gerar discussão. A lei não fixa limite, e no caso julgado pelo STJ o desconto era de 20% do aluguel. Ainda assim, se a diferença entre o valor cheio e o valor com desconto for muito grande, o inquilino pode questionar se o desconto funciona, na prática, como penalidade pelo atraso. Um desconto moderado reduz esse risco.
• O valor anunciado deve ser coerente. Se o imóvel é anunciado pelo valor com desconto, o contrato precisa refletir isso de forma transparente, para o inquilino saber desde o início qual é o aluguel.
• Desconto de pontualidade é diferente de desconto negociado. O desconto por pagamento em dia é uma regra permanente do contrato. Um abatimento concedido porque o inquilino passou por dificuldade é outra coisa, e deve ter prazo e documento próprio, como explicamos no artigo sobre pedido de desconto no aluguel.

O desconto substitui a cobrança?

Não. O desconto pode ajudar a criar o hábito de pagar em dia, mas não resolve o atraso quando ele acontece. O que funciona é o acompanhamento: contato logo no início do atraso, conversa sobre a causa e acordo por escrito quando necessário. Tratamos desse ponto em como cobrar aluguel atrasado e no artigo sobre o contrato de aluguel.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, o contato com o inquilino em atraso acontece no dia seguinte ao vencimento, e a cobrança é baseada em relacionamento: explicar o problema e como a dívida pode crescer costuma ser o que motiva a quitação. O repasse ao proprietário acontece normalmente no dia 10; nos contratos com garantia, o repasse é feito mesmo quando o inquilino atrasa. Mais de 99% das locações que administramos terminam sem litígio.