O inquilino pediu para baixar o aluguel: o que fazer

O pedido costuma chegar por mensagem, sem aviso: o inquilino explica que a renda caiu, que o aluguel pesou ou que viu imóveis parecidos por menos, e pergunta se dá para baixar. A primeira reação do proprietário em Fortaleza, e em qualquer lugar, é abrir o contrato. É um bom começo, mas não responde tudo.

O contrato diz o que o proprietário pode exigir. A negociação decide o que convém. Este artigo separa as duas coisas e mostra como avaliar o pedido antes de responder sim ou não.

O que o contrato garante ao proprietário

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) deixa o valor do aluguel à livre convenção das partes (artigo 17). Uma vez combinado, o valor e a cláusula de reajuste valem até o fim do prazo. O proprietário não é obrigado a aceitar uma redução, e o inquilino não pode impor uma.

A lei também prevê o caminho contrário, o do acordo: "É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste" (artigo 18). Ou seja, mudar o valor no meio do contrato é permitido, desde que os dois lados concordem e que fique registrado.

Sem acordo, a única via para alterar o valor é a revisão judicial, que a lei só admite "após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado", para ajustar o aluguel ao preço de mercado (artigo 19). Na prática, para um pedido de redução feito no primeiro ou no segundo ano de contrato, a Lei do Inquilinato não dá ao inquilino um caminho de revisão do valor: ou há acordo, ou o valor continua o que está no contrato.

Por fim, o inquilino que quiser sair antes do prazo pode fazê-lo, pagando a multa prevista no contrato, proporcional ao período cumprido (artigo 4º). Tratamos desse ponto no artigo sobre inquilino que quer sair antes do prazo.

A conta que vale a pena fazer antes de responder

Recusar o pedido pode ser a decisão certa. Mas ela só é certa quando o proprietário sabe quanto custa a alternativa, que é o inquilino sair. Os custos de uma troca de inquilino incluem:

• os meses em que o imóvel fica vazio, sem aluguel, com condomínio e IPTU por conta do proprietário (fizemos essa conta no artigo sobre quanto custa um imóvel vazio);
• pintura e pequenos reparos para anunciar de novo;
• a comissão da nova locação, quando houver;
• o tempo e o risco de uma nova análise de inquilino.

Um exemplo com números hipotéticos: um aluguel de R$ 2.500 com pedido de redução de R$ 300 por seis meses custa ao proprietário R$ 1.800 no total. Se o imóvel ficar vazio por dois meses entre um inquilino e outro, a perda de aluguel é de R$ 5.000, sem contar condomínio, IPTU, pintura e comissão. Nesse exemplo, o desconto temporário sai mais barato do que a troca.

A conta muda se o pedido for permanente ou se o imóvel alugar rápido na região. Antes de responder, compare o valor atual com imóveis semelhantes, como explicamos em quanto cobrar de aluguel em Fortaleza.

Por que o motivo do pedido importa

Nem todo pedido de redução é igual, e a resposta depende do que está por trás dele.

• O inquilino perdeu renda, mas paga em dia e cuida do imóvel. É o caso em que um acordo temporário costuma proteger o proprietário: mantém um bom pagador e evita o imóvel vazio.
• O aluguel ficou acima do mercado do bairro. Se imóveis parecidos estão anunciados por menos, o inquilino tem alternativas reais, e insistir no valor pode significar perdê-lo e ainda alugar por menos depois. Aqui, a redução funciona como um ajuste ao mercado.
• O pedido vem sem mudança na situação do inquilino nem no mercado. Quando o valor está adequado ao bairro e o único argumento é a possibilidade de sair, a resposta pode ser manter o valor com tranquilidade: a saída antecipada tem multa proporcional, e o imóvel tende a alugar de novo pelo mesmo preço.

Perguntar o motivo, com respeito, é um passo normal da conversa e dá ao proprietário a informação de que ele precisa para responder bem.

Formas de responder sem perder o contrato

Quando o proprietário decide ceder em alguma medida, há maneiras de fazer isso sem abrir mão do valor do contrato:

1. Desconto temporário com data para acabar. O valor do contrato continua o mesmo; o proprietário concede um abatimento por um período definido (três ou seis meses, por exemplo), e o aluguel volta ao valor original na data combinada, por escrito.
2. Redução em troca de prazo maior. O inquilino aceita prorrogar o contrato ou assinar um novo, e o proprietário ganha previsibilidade em troca do valor menor. O artigo sobre renovação do contrato de aluguel explica como formalizar.
3. Redução em troca de uma obrigação do inquilino. Um reparo ou uma melhoria que seria do proprietário passa a ser feita pelo inquilino, com o valor abatido do aluguel por um período. Precisa estar escrito, com descrição do serviço e do abatimento.
4. Manter o valor e confirmar a continuidade. Parte dos pedidos se resolve quando o inquilino sabe que poderá ficar.

Em qualquer dessas formas, o que for combinado deve ir para um aditivo assinado pelas partes, incluindo o fiador quando houver, para não gerar discussão depois sobre qual valor vale. Um desconto sem prazo e sem documento abre discussão sobre qual é o valor do contrato, e o proprietário pode ter dificuldade para provar depois que o abatimento era temporário. Vale lembrar também que o aditivo deve dizer sobre qual valor o reajuste anual será calculado durante e depois do período de desconto, já que isso depende do que ficar escrito.

Por que vale olhar além do aluguel do mês

Um inquilino que paga em dia, avisa dos problemas e devolve o imóvel em ordem reduz custos que não aparecem no boleto: vacância, reparos, cobrança, troca de garantia. Esse inquilino contribui para o rendimento do imóvel.

Por isso, depois de confirmar que o contrato não obriga a reduzir, vale fazer uma segunda pergunta: o que mantém este imóvel rendendo bem pelos próximos anos? Em muitos casos, a resposta passa por uma concessão pequena e bem documentada; em outros, por manter o valor com clareza e sem atrito. O contrato garante a posição do proprietário, e a qualidade da relação com o inquilino ajuda a decidir o que fazer com ela.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, a relação com o inquilino é tratada como parte do trabalho, e a cobrança é baseada em relacionamento: quando há atraso, o contato acontece no dia seguinte ao vencimento, com explicação do problema e de como a dívida pode crescer. O reajuste é feito normalmente pelo IGP-M, com proprietário e inquilino avisados com antecedência, e a conversa sobre o fim do contrato começa 60 dias antes do vencimento. O proprietário recebe extrato mensal e, nos contratos com garantia, o repasse é feito mesmo quando o inquilino atrasa. Mais de 99% das locações que administramos terminam sem litígio.